新形勢下房地產業發展存在的問題與對策探析

劉志娟

摘 要：房地產經濟不僅推動著我國整體經濟的快速發展，還肩負著改善人民群眾生產和生活的重要責任。但是，一段時期以來，不斷膨脹的房地產經濟也出現了不少問題，成為房地產業發展中的阻礙。近年來，隨著經濟新常態下的發展，許多行業產能出現了過剩現象，與人民群眾生活密切相關的房地產業也同樣出現了嚴重的資金鏈斷裂、供給過剩以及庫存過大等問題。因此，對于目前的房地產也來說，必須正視所面臨的問題，進一步消化庫存，通過央行的降息，減少購房者還貸壓力等政策推動，使房地產業重振旗鼓，成為真正拉動我國經濟發展的重要引擎之一。文章對此進行了探討，并根據具體問題提出了相應的措施。

關鍵詞：房地產 經濟新常態 發展 管理 問題 對策

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）04-050-02

一、引言

房地產經濟不僅推動著我國整體經濟的快速發展，還肩負著改善人民群眾生產和生活的重要責任。但是，全球金融危機發生以來，我國不斷膨脹的房地產經濟也出現了不少問題，成為房地產經濟發展中的阻礙。近年來，隨著新常態下經濟的呈現，許多行業產能出現了過剩現象，與人民群眾生活密切相關的房地產業也同樣出現了嚴重的資金鏈斷裂、供給過剩以及庫存過大、房地產企業缺乏核心競爭力、中介與交易市場管理混亂、產業整體素質偏低等問題。因此，對于目前的房地產業也來說，必須正視所面臨的問題，運用新思維、新理念、新方法適應新常態，進一步消化庫存，通過央行的降息，減少購房者還貸壓力等政策推動，調整發展思路，使房地產業重振旗鼓，成為真正拉動我國經濟發展的重要引擎之一。

二、我國房地產經濟面臨的問題

房地產業的發展關系著13億人民群眾的生活質量，關系著能否實現1000多年前的唐代詩人杜甫在《茅屋為秋風所破歌》中所期盼的“安得廣廈千萬間，大庇寒士俱歡顏”的愿望。因此，房地產業能否健康有序地發展直接關系著國計民生，它不但是一定時期社會經濟發展的晴雨表，同時也能夠反映出深層次的社會問題。因此，對于因房價問題所造成的社會影響不能小覷。21世紀以來，我國政府十分重視房地產業的健康發展，先后出臺了一系列的政策，以期規范房地產市場，逐步解決魂牽夢繞著千百萬個百姓家庭的住房問題。但是，從近年來我國房地產市場的發展來看，并不盡如人意，有些地方甚至還出現了比較嚴重的問題。

1.房地產市場的發展宏觀管理目標不清晰，政策連續性不夠，有的甚至相互矛盾。首先，宏觀調控能力薄弱，政策缺乏連貫性。對于房地產業在發展過程中出現的問題，相關部門沒有從深層次、多角度、長期發展戰略上進行準確的“把脈”。2005年的“國六條”、2006年的“國八條”，2007年的政策調控，一系列政策、措施前后不一，有的甚至無疾而終。缺乏科學的引導性和前瞻性，給房地產業的發展帶來了比較大的起伏，一些投機商人趁機渾水摸魚，哄抬房價，嚴重地擾亂了房地產業的健康發展。其次，一些地方政府，將房地產業當成“搖錢樹”，過分依賴房地產業來拉動經濟。一些領導干部只是出于自己的政績、稅收、GDP才重視和扶持房地產業的發展，對自己政績有利的就支持，與自己政績無關的則棄之不顧，甚至出現了“一任市長一個規劃，一屆政府一種政策”的現象。一些地方前腳剛出臺政策鼓勵老百姓買新房，后手又推出購買二手房的優惠政策，結果導致消費者忽東忽西，搞不清自己到底應該是相信哪個政策。許多舉措往往流于形式，無法落實到位，最后的結果是導致房價的暴漲。

2.缺乏能夠保障房地產業健康發展的法規體系。從世界各國房地產業發展的過程來看，依法治國，依法治“房”是重中之重。相比之下，我國房地產業許多發展環節上相關法律嚴重不足，難以應對房地產業在發展、壯大過程中所面臨諸多的問題，一些已頒布并實施的法律在解決實際案例時無法很好地應用。目前我國房地產市場的發展主要還是依靠政府的相關政策、措施進行調控和管理，一些地方房地產業發展之所以陷入泥潭，出現“鬼城”現象，一方面是由于當地政府部門有法不依，執法不嚴，互相推諉，為小利而失職，結果導致不法商人攜款逃逸、資金鏈斷裂，群眾怨聲頗多。另一方面，則是現行法律在執行與落實上存在著許多缺失，比如適用性差、執行性差，缺乏應有的嚴肅性和穩定性等問題，導致公安、法院、司法等執法部門面對實際案例無法采用相關法律開展工作。

3.疏于管理，一些政府部門“頭痛醫頭腳痛醫腳”，往往是發生了問題才去臨時想辦法解決，沒有一個長效、有序的管理機制。近幾年來，政府相關政策密集出臺，導致地方政府的管理部門對政策理解不夠，執行不到位，難以有效地監管，有的甚至出現了偏差；同時由于監督機制不完善，難以有效地監管，職責無法明確的定位，出現斷層或重復管理的現象，給房地產業的發展帶來了負面的影響。

4.一些地方政府過分依賴房地產業，將房地產業作為是當地的支柱產業。特別是一些領導認為只有依賴房地產業才能拉動當地經濟的增長，忽視了由于房地產業的不穩定性，過分依賴房地產業的作用不具有持久性和長期性，結果導致一些城市出現了大面積的“底特律”。

房地產業有其自己的特性：資金投入大、回籠周期長、相關產業鏈長，容易受到國際國內經濟波動的影響。近年來，國際上先后兩次發生的金融危機都直接對我國房地產業造成了非常大的影響。因此，一些城市孤注一擲，僅僅依靠大規模發展房地產業拉動當地經濟，往往會由于其不穩定性和不可持續性而帶來災難性的后果。

三、如何采取切實有效的對策

近年來我國房地產投資增速明顯放緩，在當前經濟結構調整期，特別是在經濟新常態下，如何才能保證房地產市場健康平穩地發展，科學合理地處理好“管”與“放”的關系，實現管理方式轉變，各級政府都面臨著很大的挑戰。筆者認為，要認真研究中國目前的房地產業發展規律，根據一、二、三、四線城市不同的發展態勢，不同的需求，創新融資機制和安置方式，正確地引導房地產業發展中的巨大潛力，切實解決好住房這一民生問題。

1.要接好地氣，制定長期發展規劃。要進一步細分市場需求，分析特定因素，將調控能力和調控水平提高到新的高度。一是要正確認識發展方向，用中國精神，講好中國故事，激發中國力量；二是要明確發展思路，以新思維、新理念、新方法認識經濟新常態；三是要分解目標，深刻認識當前形勢下調結構已成為發展戰略的新常態，創新驅動已成為轉方式的新常態，惠民生已成為發展動力的新常態。因此，要根據我國一、二、三、四線城市的不同特點，分別以三個不同的房地產業發展方陣制定不同的發展規劃。一線城市北京、上海、廣州、深圳可以按第一方陣制定發展規劃，重點控制豪宅、別墅的開發與建設，一方面，要在擴大經濟適用房建設的同時，重點解決“北漂”的住房問題；另一方面，要精心打造具有環保、綠色、防霾等品質，科技含量高的住宅小區，為中高收入的“白領”階層服務。二、三線城市作為第二方陣，以各省省會、副省級城市以及東南沿海城市為組成部分，重點要提高當地城市居民的生活品質和改善普通民眾的居住條件，一方面要加快棚戶區改造，讓居者有其屋，順應人民群眾對改善居住條件的期待；另一方面，要以遏制投機性需求、限制投資性需求為突破口，完善城市公共服務配套設施，努力提升城市居民的幸福感，提升城市競爭力。四線城市系指國內的330多個地級市和2280多個縣城，由其構成了龐大的第四方陣。在第四方陣推動房地產業發展中，尤其要注意的是近年來，在一、二、三線城市打工、“北漂”了多年的農民工群體中，有相當數量的人都紛紛返回老家所在的縣城投資十幾萬元、二十幾萬元購買住宅，幫助他們實現其“在老家有一套自己的住房”的夢想。

2.要集思廣益，合理引導滿足消費的房地產需求，有效地開展房地產業的成本控制。在房地產業日益走向成熟的形勢下，政府要進一步提高自己的管理和引導水平，提高政策的科學含量和執行力，要明確房地產業的整體發展思路和方向，堅決打擊通過炒房買房牟取暴利、擾亂市場的不法行為。引導房地產開發商站在人民群眾的角度，不去簡單地追求房地產經濟發展的短期利益和效應。而是勇于擔當，愿意為老百姓過上幸福的美好生活，承擔起自己的責任。能控制的成本一定要控制住，能降的房價一定要降下來，從金融、稅收、環保、科技等方面給予積極支持，大力提高企業的競爭力，實現轉型發展，滿足不同城市、不同人群的不同需求，進而解決城鄉居民的住房問題。

3.要依法治“房”，建立一套完善相關法律法規體系，推動我國房地產市場的持續健康發展。要體察民意，根據我國國情，推出一系列能夠切實推動房地產業健康發展的法律法規，比如，《中華人民共和國房地法》，以及《城市房地產管理法》等。2015年3月1日實施的《不動產登記暫行條例》，給人民群眾帶來了“倒逼”房價下調的希望，在一定的時間內肯定會對抑制房價上漲、房產投機、腐敗有一定的作用。但是從長期來看，房價主要是靠需求、預期等剛性因素所決定的。因此，只能通過制定和出臺科學、規范、周密、系統的法律體系，同時有效地提高政府部門出臺的相關政策的嚴肅性、穩定性和層次性，互為補充、相輔相成，才能維護和保障房地產業的有序發展。

4.要深化改革，建立健全嚴格的管理機制。一是要進一步發揮政府的管理職能，改革房地產市場的管理體制，該管的就必須要管，能放的一定要放。一方面，要在廣泛調研、深入摸底的基礎上，找到“開門”的鑰匙，逐一解決政策失靈的問題；另一方面，要改變過去大包大攬的角色，具體問題，具體研究，適當干預，絕不越界，讓市場自身進行調節。二是要進一步明確責任主體。劃清中央與地方在房地產發展中各自的職責、權力、義務，旗幟鮮明地反對“四風”，懲治腐敗，堅決打擊各種擾亂市場、哄抬房價、官商勾結、危害正常市場秩序的不法行為。三是要借助央行降息的東風，進一步消化庫存，創新融資機制與安置方式，引導更多的民間資本有序地進入房地產業，推動房地產業健康、平穩發展。

四、結語

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！”筆者在此仍然引用唐代詩人杜甫1000多年前為人民大眾的吶喊作為結語。正如許多專家學者所指出的，持續一段時間以來，我國房地產業的投資與銷售始終不景氣，直接表現為庫存過剩、供給不平衡以及完全依靠銀行貸款而導致資金鏈斷裂、拖欠農民工工資等險象環生的問題。因此我們必須深刻地認識到，房地產業的健康發展，需要金融、投資、價格、財稅、司法以及其他相關部門和廣大有識之士的共同努力。筆者相信，只要我們同心同德，以速度換擋、質量效益優先的方式，實現經濟新常態下的轉變，就能夠注入更多的動力，增添更多的活力，營造更好的發展之路，形成健康、良性、全方位發展的房地產業格局，從而實現億萬人民群眾日思夜想的“住房夢”。

參考文獻：

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（作者單位：大同市經濟建設投資有限責任公司 山西大同 037000）

（責編：若佳）