基于均方差決策的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

鮑俊升等

摘 要：房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個復雜的系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境構成要素，從經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、基礎設施環(huán)境、自然環(huán)境和社會文化環(huán)境五個方面選取了24個指標，運用均方差決策法，構建房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價模型，并以銀川市為例進行實證分析，結果表明該模型具有一定的實用價值。

關鍵詞：房地產(chǎn)；投資環(huán)境；綜合評價；均方差決策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）13-0036-03

引言

影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的因素眾多，而且這些因素大多復雜多變難以控制，使得房地產(chǎn)投資環(huán)境分析評價工作變得復雜。就目前國內(nèi)研究來看，房地產(chǎn)投資環(huán)境分析經(jīng)歷了從定性分析到定量描述到初步完全定量化評價幾個階段，目的在于使得房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的結果更加客觀、準確。房地產(chǎn)投資環(huán)境定量分析與評價的核心在于評價指標體系的建立和評價方法的選擇，本文將對房地產(chǎn)投資環(huán)境定量分析與評價進行探索，建立一套科學實用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價模式，使房地產(chǎn)投資環(huán)境的評價更為全面、深入、細致，也更符合客觀實際。

一、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素分析

房地產(chǎn)投資環(huán)境是指投資的一定區(qū)域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)），在一定的時期內(nèi)對投資所要達到的目標產(chǎn)生有利和不利影響的外部條件[1]。房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個動態(tài)的、多層次的、多因素的大系統(tǒng)[2]，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）經(jīng)濟環(huán)境，它對房地產(chǎn)投資開發(fā)的影響是深層次的，也是最為實質、最為關鍵的；（2）房地產(chǎn)市場環(huán)境，它直接影響到房地產(chǎn)投資效果；（3）基礎設施環(huán)境，它是房地產(chǎn)投資開發(fā)的硬環(huán)境；（4）自然環(huán)境，它隨人居環(huán)境的提升而更加受到重視；（5）社會文化環(huán)境，它是影響房地產(chǎn)投資的軟環(huán)境，但對房地產(chǎn)投資的影響卻不能忽視。

二、綜合評價指標體系建立

根據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境五大構成要素，分別以它們作為房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價的準則層，在各準則層的基礎上，根據(jù)科學性、客觀性、綜合性和可操作性等原則，選取了24個具體指標，構成了房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價指標體系[3～6]。

三、綜合評價方法

均方差決策法[7]是一種客觀賦權法，它的原始數(shù)據(jù)是由各指標在評價單位中的實際數(shù)據(jù)形成，它不依賴于人的主觀判斷，本文采用均方差決策法對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行綜合評價。

（一）指標標準化處理

四、實證分析

以銀川市為例進行實證分析，選取銀川市2009—2013年期間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價模型的科學性、客觀性、實用性等方面進行檢驗。根據(jù)該模型的操作過程，得到銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價結果（見下頁表3）。

根據(jù)表1、下頁表2的結果顯示，銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境在2009—2013年間逐年得到優(yōu)化，其中2013年銀川市房地產(chǎn)投資環(huán)境得到了極大改善，這與銀川市打造“兩宜城市”以及近年銀川市內(nèi)陸開放型城市建設是密不可分的，這一情況符合銀川市發(fā)展實際。從各系統(tǒng)分值來看，2009—2013年間，銀川市房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境整體表現(xiàn)較好，在基礎設施環(huán)境、自然環(huán)境、社會文化環(huán)境方面有待進一步加強。

結語

房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個龐大而又復雜的系統(tǒng)，要想準確、客觀把握好區(qū)域房地產(chǎn)投資環(huán)境并不十分容易。本文在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方面進行了有益嘗試，運用均方差決策的方法構建了房地產(chǎn)投資環(huán)境評價模型，并進行了實證分析，結果表明該模型具有很強的操作性，而且結果也比較客觀實際，說明模型具有一定應用價值。

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[責任編輯 吳高君]