管理模式標準化研究以建筑投資業為例

朱永峰

摘要：本文首先整理國內外相關研究與理論基礎，實務方面例如筑投資業個案營運方式、組織型態與規模分析等，企業管理理論方面例如﹕企業功能活動、標準化作業程序與ISO 9000 系列比較，組織核心執行能力、價值鏈、管理組織的變革等，作為本研究理論與實務結合基礎并印證本研究結果的確實可行性。建筑投資業者獲利能力與內部操作管理能力或外部景氣繁榮、股市興衰顯現出極高度相關。現外部環境動蕩不定致生景氣低迷，房屋市場需求急速萎縮、股市振蕩下滑，原來外部環境的機會己轉變為威脅，每位經營者面臨有限的市場需求，無不各顯神通以掌握客源。如何找出一套較佳質量、較佳效率、低成本、較佳顧客響應，己成為全體業者唯一選擇。

關鍵詞：管理 模式 標準化 研究 建筑

中圖分類號 ： F2文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）06（A）-0000-00

1 建筑投資業營運特性

建筑投資業的經營與管理具“資金密集”“高風險”、“高獲利”、“易于炒作”的產業特性，與其他行業相比較，該產業的進入與退出障礙皆小，欲加入經營行列者祇要將資金來源及人脈關系處理得當，幾乎任何一種產業皆可進入，此種特性吸引許多異業人士伺機投入。

因為產業的特性及異業人士加入，致其經營理念與管理模式深具濃厚的投機性，常因主客觀因素的變化而隨時在改變。從事建筑投資業的并非只限于建設公司，其他如營造廠、投資公司等及不具法人資格的個人都可蓋屋出售，使經營型態更顯復雜。由于經營型態百花齊放，不同領導者實際的管理模式，強烈地受到其既往的工作歷練所影響，綜合經營該產業主事者至少有十種以上不同背景，例如﹕財團、中介公司、建筑師、營造廠工程師、土地代書、地主個人等。這些成長背景互異的經營者其己定型的經營理念與管理模式，常被引用為建筑投資業個案管理模式的依據，因主事者管理風格互異，員工們唯有自己暗中摸索并揣測高階主管的意向而適應，造成極不穩定的管理模式，加以該產業所具獨特的高風險特性，伴隨內部管理的不穩定，可預見每個冗長的投資個案管理作業中，任何一項作業細節皆有可能因執行人員的揣測、誤判、解釋不清等種種漏失，致使公司陷于重大危機之中。為避免該產業管理上的缺陷，實有必要訂定一套適合于與公司組織、企業文化互動的標準化管理作業的模式，將營運風險降至最低。

2 建筑投資個案全程營運型態分析

本研究所稱建筑投資業個案全程營運標準化管理作業，專指建設公司、建筑開發公司或其他非法人者，簽約完成取得土地后，所進行一序列管理及功能別活動全程作業的標準化，其目的在謀求每位主管階層人員能很清楚查核出各單項作業及細項作業的工作重點，無論是事前的提醒準備作業，或執行中的監督、跟催、控制或執行后的檢核等，不同作業階段皆有標準型式的作業指導綱要，使參予作業的所有員工皆能事前一目了然，尤其是每分項作業的鏈接界面點確實掌控并前后貫連，逐項完成檢核表的工作細項，循序完成全程作業以獲取企業經營所預期的利潤。個案全程營運型態，依企業功能層級部門作業可歸納為以下兩種主要經營型態﹕

2.1個案全程全部由公司掌控

由土地簽約取得后，全程作業包括﹕建筑設計及請照、房屋預售（代銷業務）、營造施工、房地貨款、售后服務（大樓保全管理）等全由公司垂直整合完成，該類型的營運已達大型建設公司的規模，一般中小型建設公司無法完成。

2.2部份委外的營運方式

視建設公司垂直整合程范圍及個案營運規模決定委外的項目，包括下列一部分或全部﹕

（1）建筑經理公司的保證

（2）建筑師的規劃、設計、請照

（3）代銷公司的預售或店頭市場的成屋中介

（4）營造廠的房屋施工管理

（5）專業化交屋作業承包

（6）代書的房地產權登記

（7）銀行的房地產貨款作業

（8）公寓大廈保全及樓管

個案全程作業委外項目，除因公司整合程范圍及個案營運規模決定外，此外亦因該公司高階主管成長背景而決定，例如為建筑師、土地代書、營造廠背景者，則該專業部份不必委外。

3 建筑投資業個案標準化作業程序的運作模式

國內建筑投資業進行房地產開發運作流程主要分成三個部份﹕投資、生產與交易，其全部份的營運業務內容。深入了解建筑投資業個案的全程營運管理作業，其企業功能別活動至少包括：土地來源開發、建筑規劃設計及申請建照、房屋企劃銷售 （預售）、工程發包采購、施工全程管理、銀行土建融資、房屋總登記及過戶貸款、交屋驗收、售后維修及服務等，全程作業屬性既非單純的服務業，亦很難歸類為制造業，若欲以其他相關產業的管理模式為基礎而套用，在實務上往往會遭遇許多的困難與限制。

名詞解釋﹕

標準化作業程序 （Standard Operating Procedures，簡稱 SOP），一般字典將標準定義為﹕“一定的程序可作為依據者”， 標準化作業程序系指某作業程序其前后因果關系具有強烈的規則性，可被用來作為操作的依據而不致產生管理上的失誤、缺漏等事件，并可降低作業產出的不良率。另外依照國外學者（Thomas L. Wheelen and J.David hunger，2000，p.15）對標準化作業程序解釋如下﹕“有些場合，標準化作業程序被描述為某特定任務或工作必需完成一連續性步驟或技術。”

本文以探索性研究并融入個人的實務經驗，將建筑投資業的單一個案復雜的功能性作業及其界面，采取類似工廠生產線作業管理的模式以標準化作業程序區隔成為各自獨立的分項作業，在每分項作業活動中對應公司各功能性部門應執行的細項作業，依作業發生的時間及重要性排列次序作成有系統的表格，依報表管理的模式及工作檢核表管理、追蹤、檢討每一細項作業。為了有效掌控作業的進行，定期以單位時間（每月或每雙周）為檢討周期，控管各項作業的時間、質量、預算、顧客響應、信息管理等。典型建筑投資業將個案全程作業區分為上、中、下游作業，如表1所示﹕

表1 建設公司全程營運表

ISO （International Organization for Standardization），國際標準化組織于1947年創立，其主要宗旨為促進國際合作發展共同標準，此一系列國際標準含ISO 9000至IS O9004及有關環保的ISO 10004系列，現已成為各國、各企業界定供給操作、質量標準、配送時間、服務準則或其他項目作業管理的準則。

（Case/Aquilano， 1995，p.191） 提出 ISO 9000 系列包括質量系統及使用準則兩項說明﹕

（1）質量系統 （Quality System）9001：設計、生產/安裝及提供服務的質量保證模式。9002﹕生產及安裝的質量保證模式。9003﹕最終檢驗/測試的質量保證模式。

（2）使用準則 （Guidelines for Use）

9000﹕質量管理與質量保證標準-選用的指導綱要9004﹕質量管理與質量系統要領--指導綱要（Dennis R. Arter， 1992，p.66）將 ISO 9000 系列歸納為二十主要項目﹕

1.管理責任 2.品管系統 3.合約審查 4.設計控制 5.合約控制 6.采購 7.業主提供材料 8.產品確認及追蹤 9.過程控制 10.檢驗及測試 11.檢驗、度量及測試設備 12.檢驗、測試狀態 13.不符合產品的控制 14.效正行動15.處置、儲存、裝封及運送 16.質量記錄 17.內部質量稽核 18.訓練 19.服務20.統計技術

圖1.2ISO 9000 系列范圍與運用

ISO 9000 系列所帶來效用，在于公司管理經營的質量保證與質量功能體制的稽核，包括供貨商、公司本身、提供服務的顧客，此與標準化作業程序所涉及建筑投資業個案上、中、下游功能性活動相似。

（1）上游作業： 研究發展

（2）中游作業： 設計/營銷

（3）下游作業： （采購）施工（生產）/對顧客提供服務建筑投資業個案全程標準化作業程序，上、中、下游作業所涵蓋范圍自 ISO 9001 至 ISO 9003 系列， 其中最大差別在于建筑投資業營業范圍不包含生產即房屋產品的營造施工必需委外。表2 為 ISO 9000 系列與標準化作業程序的比較﹕

表2 ISO 與標準化作業程序 SOP 比較

比較項目 ISO SOP

設計/發展至提供服務 9001 相同，但不包括生產

采購、生產、安裝 9002 大部分委外

生產 9003 除外（委外）

質量管理與質量保證標準 9000 相同

質量管理與質量系統要領 9004 相同

環境保護 10004 開始注重

建筑投資業個案全程標準化作業程序，與 ISO 系列二十主要項目比較，至少包括﹕第 1 項至第 10 項第 16 項及至第 19 項， 事實上建筑投資業個案全程作業操作，不論﹕

（1）文件類質量管理（合約審查、合約控制、采購）。

（2）營造施工（設計控制、采購、業主提供材料、產品確認及追蹤、過程控制、檢驗及測試、質量記錄、內部質量稽核）。

（3）顧客服務及響應（管理責任、合約審查、設計變更控制、產品確認及追蹤、訓練、服務）。等細項作業操作管制范圍及品管要領，與 ISO 所規范一致，若有別 ，唯建筑投資業的全程標準化作業程序專注于﹕質量、成本、時程、顧客響應，并據此提升作業效率，衍生企業存活所需利潤。

參考文獻

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