關于“城中村”改造問題的思考及措施分析

賴志標

【摘要】城市規劃、建設與管理是一個密切關聯的完整系統，日益加快的城市化進程，迫切要求城市規劃管理者加強城市規劃建設與管理指導，這是一項重要而迫切的任務。要實現城市的發展與繁榮，必須正確處理城中村的規劃管理，以長遠的、高品位的規劃來體現整個城市建設的高規格，進而推進城市化進程向更高層次邁進。

【關鍵詞】城中村；規劃管理；思考

1 城中村產生的根源

城中村問題是我國城市化進程中所獨有的一種現象，主要是我國現有的城鄉二元結構模式所導致。隨著經濟的不斷發展，城市的用地不斷擴展，原來的一些村莊被納入城市范圍，但其土地仍保有其原有集體屬性。這些村莊雖位于城市之中，但其建設管理方法仍延續原有農村宅基地管理模式，即由村集體進行宅基地分配，村民在其上自行進行建設。由于建設管理及建設方式仍延續原有農村的習慣，與周邊的城市環境格格不入，村民仍沿襲原有的鄉土、親緣和地緣關系。脫胎于農民的城中村非農化群體，比較其他社會群體而言，這一群體對社會保障有著更為獨特而強烈的需求。隨著耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地進入了城市生活，但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，是一個注定要在城市中被邊緣化的社會群體。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義

2.1有利于拓展城市空間，優化資源配置

“城中村”土地利用率低，通過改造，有利于優化土地資源配置，為城市發展騰出新的空間。

2.2有利于改變城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局雜亂，建設無序，形式土而單調。通過改造可重塑形象，提高城市品位和競爭力。

2.3有利于改善生活環境，提高居民素質

“城中村”相對封閉，基本保持農村傳統生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環境臟亂差，通過改造，促其向現代城市方式轉變，居住環境、思想觀念、行為方式、整體素質得到提高。

2.4有利于統籌城鄉發展，加快城市化進程

伴隨著城市外延式擴張的深入，內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”改造成為推進城市化的重要環節，加快“城中村”的城市化是統籌城鄉發展、真正實現城市一元發展的關鍵，與實現農村城市化和城市現代化的戰略目標緊密相關，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 當前城中村改造引發的社會問題

分析，我國城中村改造引發的社會問題主要可以概括為以下幾個方面：

3.1缺乏對城市整體的規劃

城中村改造經驗不足，缺乏對城市整體的規劃，開發商開發用地及居民住宅用地調節失衡。由于城市化初期的開發大多為開發商開發用地，導致重新建設規模盲目擴大，土地利用效率十分低下，留給農民的土地越來越少，非法占地和亂堆濫建等現象也屢禁不絕。這種只看重局部和短期利益而不著眼于長期持續性發展的過度開發將導致區域土地結構的嚴重失衡，土地資源的浪費也必不可免。

同時，用地的不科學也直接導致村內的建設缺乏統一規劃，城市建設秩序混亂。居民住宅區建設品質低劣，容積率過高，采光通風條件也相當惡劣。

3.2村莊建設水準低下，配套設施嚴重短缺

村莊的經濟水平發展速度未能與建筑建設取得同步提高，雖然在村莊建設中，現代居民住宅比例尚高，但與之相配的公建服務、市政設施、公共綠地等卻明顯不足，城市化建設也只見表面高樓不見實質文化提升。有些地區甚至因“城中村”依舊執行農村集體所有制和農村經營體制而無法被管理部門正式納入城市規劃管理。

3.3建筑密度大，居住環境差

城中村因位于城中，一些村子位置較好，房屋租賃有一定市場，村民為了增加出租面積，街道兩旁的樓都伸展出來，幾乎把露天的地方全部塞滿。由于房屋建筑密度高，采光通風條件差，加之違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現象突出，村容村貌一般都比較差，村民生活環境質量差。

3.4消防隱患較多，治安形勢嚴峻

城中村內街巷狹窄彎曲，城市規劃建設管理缺位，村莊建設無序發展，違章建筑不少，安全隱患較多。城中村外來人口集聚，缺乏管理，治安形勢嚴峻。

4 加強城中村改造規劃的對策

4.1堅持規劃引導，積極推動成熟項目

城中村改造必須堅持符合城市規劃的要求，在整體合理維持和有序過渡現有廉租屋及低端都市加工業、服務業功能的基礎上，積極為城市支柱產業和優勢傳統產業發展提供配套服務，在優勢區位條件下積極發展商業辦公、信息服務、旅游服務等高附加值產業，引導村民和村集體經濟通過與城市產業融合來實現發展，避免一味地要求高容積率，嚴格控制人口和住宅規模，完善市政和公共配套設施。

4.2“城中村”改造，必須與加強城市社區建設相結合

撤村建居后，農民變成了居民，成為城市社區的一員，要針對農民變成市民這類人群的特點，最大限度地發揮社區管理和服務的功能。規劃設計中要著重考慮到開展社區文化、社區教育、社區服務等工作，從思想觀念、行為方式、社區管理方面徹底把“城中村”居民的傳統農村生活方式轉變為現代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進現代城市文明社區，成為真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合的手段

“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。前期調研中既了解群眾思想工作的意識，又要考慮政策制定的深度和力度。

4.4發揮市場資源配置作用

城中村改造是一項艱巨而復雜的系統工程，需要政府、城中村、開發商在市場作用下合力推進。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅持政府調控與市場運作相結合的辦法，由政府統籌安排項目計劃，統一規劃審批改造片區，平衡征地拆遷補償標準，組織對土地進行公開“招、拍、掛”；同時依靠市場進行公平競爭開發，通過市場運作籌集建設資金，解決建設資金缺口問題。

4.5提高城中村改造規劃和建設方案的科學性

城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、年度土地供應計劃和年度建設用地計劃等相銜接，協調城市存盤土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同片區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

4.6加強對城中村建房的監督和管理

目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握。如果賠償了，則違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；如不賠償拆遷工作便難以開展，甚至上訪。這就要求相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

結語：總而言之，合理的進行城市規劃，改造城中村的用地規模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎設施建設，合理的安置拆遷，規劃好城市中的土地用地規模和形式，提高城中村居民的素質與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。

參考文獻：

[1]黃小晶.城市化進程中的政府行為[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

[2]惠志娟.“城中村”的社會整和問題[J].荊門職業技術學院學報.2013（1）