房地產項目前期成本管理及控制的探討

蘇杰峰

【摘要】隨著我國房地產企業的競爭日趨激烈，房地產企業要繼續生存和發展，必須要考慮和深入研究各環節控制和優化成本。在影響成本的眾多因素中，項目前期開發對成本影響最大。就此，對管理和控制好前期成本與實施過程中優化成本展開探討。

【關鍵詞】房地產;前期開發?;目標成本;成本控制

近幾年來，由于國家宏觀調控、房價波動、行業競爭和市場供求等多方面因素的影響，房地產投資增速持續回落，部分城市房價滯漲甚至下跌，在這種復雜的投資環境下，房地產企業要生存下去，繼續保持良好的業績增長和銷售利潤，只有提高自身的成本管控水平，有效控制項目的開發成本。

一、房地產開發成本構成及影響因素分析

（1）房地產開發成本構成

房地產開發成本是指房地產開發商在開發工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（2）?房地產開發成本影響因素分析

影響運營目標的三大因素包括：1）項目投資運營決策。房地產項目投資規模大、開發周期長，房地產企業需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一性質的工程項目，不同的房地產企業面臨的風險存在差異性，在這種情況下，房地產企業需要結合自身的資金實力、融資能力、經營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷;2）土地成本。目前，我國規劃用于建設住宅及開發商業的土地數量有限，土地成為了稀缺資源，從而進一步地抬高了土地的拍賣價格。另外，企業之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本控制難度加大。3）工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、建筑產品的質量水平、工期、生產要素價格、市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產企業自身的管理水平、項目運作自有資金、房地產開發的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。

二、當前房地產開發項目前期成本管理和控制方面存在的問題

對于房地產開發項目來說，雖然在前期階段的成本費用投入較少，但是其對于項目的整體質量效果卻具有至關重要的影響作用。然而，各種主客觀因素使得當前很多企業在前期的成本控制方面存在較多問題。通過一個開發項目的案例，解釋存在的種種問題。

某地產項目主要由住宅、辦公樓、酒店及其配套設施等組成。建筑群包括一棟14層高度53.5米酒店及2層商業裙房;兩座38層高度123米超高層住宅樓;一座31層高度113米辦公樓;一座51層高度166.9米超高層住宅樓及其4層商業裙房;一棟下沉半露天會所;地下三層停車和設備用房;東側設有一座12個班幼兒園;總建筑面積約32.5萬平方米。該開發項目2007年就已經取得用地規劃許可證，由于金融危機和安置補償問題，項目規劃一直未能夠順利開展，致使土地長期閑置，直到2010年項目才重新啟動。在項目前期決策，公司管理層就把該項目定位成為城市地標的豪宅，匯集商業、休閑和娛樂一身的綜合體開發項目，但企業并沒有積累長期開發經驗和結合周邊其他類似項目開發模式，只是從單方面出發做出的研究和分析討論。2011年以后，國家一系列的限購限貸政策，導致項目產品定位發生重大變化。運營目標制定階段，因項目的綜合性和復雜性，以及公司層對項目的估計不足，在項目前期設計和開發過程中大量采用高標準建設和高檔的建筑裝修風格，所以政策變化導致成本嚴重超出正常范圍，市場競爭力由此而下降。最終，不得不在項目實施階段大量修改原有設計標準和檔次，造成工程返工和總體進度計劃滯后。同時為了不影響交付時間，也壓縮了施工工期，致使工程質量把控難度加大，最后，導致多方面成本和建筑經濟指標超出原來目標成本的預計。

該案例對于認識當前房地產開發項目前期成本管理和控制方面存在的問題，有一定的借鑒作用，當然，它既有個性也有共性之處。問題共同之處在于首先，體現在重視程度不足。目前許多開發商都缺少對決策階段成本控制應有的認識，造成了項目評估報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經常會出現成本估算偏高或偏低的現象，使日后產生了大量的資金浪費或不足問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺乏科學合理性。對于項目開發而言，其可行性大小在很大程度上關系到運營目標成本的可控性，如果單純的經驗主義或者拿來主義很有可能會面臨失敗。此外，房地產開發企業在項目成本的測算上也存在較大問題，不能合理準確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎，屬于一項動態性較強且連續的工作，估算的結果雖然并不是項目最終的成本，但是對于成本的控制來說卻具有很強的參考意義，如果估算準確性較低的話，將會直接影響到整體的成本控制水平。

三、房地產項目前期成本管理優化的建議

（1）做好項目前期階段的成本控制工作

房地產開發項目前期的成本控制主要受到項目地區以及項目方案選擇的影響。其中項目地區的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現在土地成本上。前期階段成本管理和控制內容主要就是對土地征用費用、拆遷補償費用、前期準備工作費用的控制。在決策的時候，需要對市場進行充分的調研，并且進行可行性評估，利用動態的理念分析市場發展情況，進而預測市場、政策、經營、資金等方面可能出現的風險，結合實際情況，選擇合適的市場與最佳的進入時機。與此同時，在立項過程中，一定要對項目投資與經濟效益進行完整的估算，并且對投資成本進行測算。

（2）進行合理的成本估算

工程項目的成本估算工作是一項系統性和完整性很強的工作，做好成本估算工作就必須保證項目成本估算的合理性和準確性。通常情況下，合理的成本估算分為兩大部分，分別是合理劃分工程項目成本科目以及編制目標成本估算表。在劃分工程項目成本科目方面，一般應當根據建筑產品性質（住宅、公寓、會所、寫字樓或酒店）、建筑部位、建安工程專業、施工合同的內容、公攤費用以及施工建設期內相關費用等具體實際情況，朝著有利于工程項目成本管理和控制目標予以劃分確定。對于那些規模相對較大，并且還有不同施工單位施工的開發項目，應當將該項目依照不同的施工單位予以劃分，對其進行合約規劃，將分部（子分部）工程作為成本科目，以便強化房地產開發企業的成本考核制度。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算科目。另外，在編制目標成本估算表方面，應當在工程項目成本科目確定后進行。要求所有的原始測算記錄都應當嚴格按照相應的成本科目填制。編制目標成本估算表的主要目的在于清晰反映各個成本科目所分攤的費用成本。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據各項費用的預計情況來予以選擇和制定。

綜上所述，成本管理和控制對房地產開發企業至關重要。企業要生存下去獲得持久的競爭力，還應該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產項目成本監控體系，實時記錄跟蹤核心業務進展，實現業務、財務和資金管理的有機結合，以達到提高企業經濟效益的目的。

參考文獻

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2015年1月21日