人口流動對房價影響的實證研究

李詩墨

摘 要：房地產業是國民經濟的基礎產業和主導產業，因此房地產業的健康發展對于現代國家的經濟的可持續發展起到積極、關鍵的作用。近十年來，中國房地產業伴隨著中國的經濟實現了一個飛速發展繁榮的階段，但是其中也夾雜著一系列問題，引起了許多學者的關注研究。本文結合中國區域經濟的特點，主要從勞動力流動的角度，著重分析了人口流動對中國房地產價格的解釋力，對房價的預測和調控具有借鑒意義。首先，本文回顧中國房地產業自1990年至今的發展歷程，并對其進行簡要分析，參考其他學者的以往研究，提出作者觀點。第二部分對房地產領域中的住宅價格進行經濟分析，將外來人口流動因素加入回歸分析模型，構造簡單的回歸模型，進行實證研究。最后得出結論：房地產的"黃金時代"已經結束，但根據各區域人口流動的集中度和發展水平的相應變動，房價變動幅度會有不同。

關鍵詞：房地產業；人口流動；區域經濟

一、導論

自改革開放以來，中國的房地產業驚人的發展速度令世界矚目。根據中經網1991——2013年統計年報，大致看來，從1991年至今，中國房地產價格波動分為四個階段：一是1991—1995年的上升期，這一階段商品房的銷售價格增速提高。二是1995—2002年，這一時期商品房價格增速持續回落。三是2002年到2013年的房價飛漲期，并且增速持續加快。雖然2008年受到美國次貸危機的影響，商品房價格有所下降，但總體來看，就在這近十年內中國房地產得到了飛速發展。從具體區域來看，沿海城市以及東部各大城市的房價更加驚人，以北京、上海、深圳為首的發達城市住宅銷售平均價格在2萬/每平米左右。另一方面，近年來，中國的城市化進程也不斷推進，農村勞動力進入城市務工、不斷向非農產業轉移和城市轉移，隨之而來的是中國的城市數量增加、規模擴大。中國城市人口密度在

2005年由不足1000人/平方公里迅速增長到約2200人/平方公里，從2006年至今中國城市人口密度雖然增長緩慢，但一直穩定在高點，趨于飽和狀態。

隨著我國城鎮住房制度改革的深入與城市化發展推進，是否在很大程度上推動了房地產價格的上漲？尤其自2003年起房價漲幅隨著中國城市人口密度的上漲出現了擴大的趨勢。那么，中國城市房價的上漲與人口向城市遷移相關度如何呢？人口向不同城市的遷移會對不同城市的房價影響如何呢？本文建立計量模型，結合我國各大主要城市的數據，檢驗人口流動和城市化對中國房地產價格的解釋力。

二、文獻綜述

早先國外學者Harwood（1977）提出經濟變化、人口遷移、基礎設施，特別是道路建設、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素都會引起房地產市場的周期性波動。近幾年，中國對房地產研究的理論也在快速發展。段忠東（2008）通過面板數據模型考察中國14個城市房地產價格與宏觀經濟基本面關系，發現：當考慮到房價自身因素影響時，宏觀基本面對房價的解釋力大大下降。在2001年后，房價的上漲逐漸背離經濟基本面，這種背離在2003年后擴大，同時房價的正自相關影響也大大加強，這說明房價的上漲包含了越來越多的投資和投機成分。許多學者對中國房地產價格持續上漲并且居高不下的現象給出了觀點。本文結合中國城市化進程中國內勞動力遷移的實際特點，從區位、人口流動等角度分析中國一線城市、二線城市和三線城市的商品住宅的發展前景。

三、人口流動對房地產價格的實證研究

理論上，房地產可分為商業性地產、商品住宅、保障性住房等，本文研究重點主要放在商品住宅領域。

（一）經濟分析。現代西方經濟學地租理論，主要從供求關系來研究，馬歇爾認為，地租理論不過是供求理論中特定的一種主要應用而已。

住宅作為一種商品，供求關系最具影響力。從供給方面來看，影響住宅供給量的因素主要有以下：（1）住宅價格，價格高低直接影響房地產開發商的盈利水平大小。一般認為，住宅市場的供給量會隨著價格的上升而增加，會隨著價格的下降而減少。（2）建筑成本，它與住宅市場的供給量呈反向變化，城市土地使用成本在其中占有主要成分，其次房地產商能取得的貸款利率對建造成本也有顯著影響。

影響住宅需求的因素主要有以下幾點：（1）住宅價格，一般來說，住宅的需求量和價格成反比，但是如果住宅市場中的投機需求占主導地位時，二者之間又會呈現正向變動。（2）人均可支配收入，就低收入群體而言，他們對住宅的需求量不會隨著些微收入的增長而有所增加，只有中等收入群體和高收入群體的收入增長時，他們對住宅需求量由于居住需求或投資需求會隨之增加。（3）城市人口數量和結構，一個社會中，城市年輕人比例越高，對住宅市場的消費就會越強烈。另外，近幾年，隨著大批人口向中國沿海城市和各大城市務工以及中國城市化進程加快，帶來城市住宅市場火爆的局面。這應該是中國房地產價格快速上漲的主要原因。（4）貸款利率，個人能取得的購房貸款利率減少，住房需求會隨之變得強烈。（5）政策影響，經濟政策也會對住宅需求產生重要影響。例如自2013年國務院出臺的“國五條”強制實施限購，對中國房地產降溫起到了一定作用。

（二）北京市人口流動與房價的回歸分析。本文選擇包括住宅銷售價格，外來常住人口數量的雙變量計量模型，可以更清晰地說明外來人口對房價變動的解釋力程度。

（1）住宅價格：住宅價格按消費方式可分為出售價格和出租價格，本文所采用的是商品住宅的出售價格。根據《中經網產業數據庫》得到2002——2013年統計年報的北京市年度住宅的平均銷售價格。（2）外來人口常住數量：本文的研究重點是中國城市化下人員流動對房價的影響，這里的勞動力遷移是指務工人員帶來的人口流動。所采用的數據來源于《2012北京統計年鑒》中北京市2002—2011年常住外來人口2012和2013年數據沒有取得，所以作者按以往常住外來人口增長率近似估計而求得。

表1 2002——2011年北京市人口比例表 計量單位：萬人

我們可以設定雙變量模型為：Price=c（1）+c（2）*pop+e

C（1）為截距項，pop代表北京市常住外來人口數量，price表示北京市住宅平均銷售價格，e為隨機誤差項。

根據Eviews的結果，得到計量方程：

Price=-9934.966+750.7158*pop

T = （-5.54） （12.27）

P = 0.0002 0.0000

R-squared=0.93774

從回歸結果，可以解釋出：如果北京市的常住外來人口比每增加一萬人，則住宅平均銷售價格提高750.71元/平方米。t值約為12.27，而獲得此t值的p值近乎為零，說明常住人口之比的斜率系數是高度顯著的。截距系數C也是高度顯著的，t值約為-5.54，獲得此t值的p值近乎為零。R-squared約為0.9377，表明外來人口的遷移率解釋了北京市住宅價格93.77%的變異。

北京是中國的經濟中心，隨著外來人口向北京遷移會產生巨大的住房需求，刺激房價上漲，可以解釋近幾年北京房價以驚人的速度上漲，以及蟻族等現象的出現。但是，北京作為中國為數不多的國際化都市，外來人口遷移可以解釋它的房價增速加快，那么人口遷移能否使用與中國其他各大城市呢？在人口快速流動下，中國東部、中部、西部城市的房價會有怎樣的變化呢？

（三）區域差異化下的房價回歸分析。接下來進行虛擬變量回歸模型分析：各個城市人口遷移率引起相應城市住宅價格的變化。采用的是2012年的中國31個省市的人口遷移率相關截面數據。

另外，不同省市的地理位置、生活環境和基礎設施也會對房地產開發商的投資意愿以及住宅的需求市場產生影響。加拿大經濟學家哥德伯格和欽洛依曾經說過：“城市土地的決定因素，第一是區位，第二是區位，第三還是區位。1”這詮釋了區位對土地價值的決定性作用。土地是房地產開發的物質和空間基礎，土地區位的不同必然會影響到其自身的開發方式和所開發房產的價格。因此，該模型也將這31個省市的位置因素納入了模型的變量因素

將虛擬變量帶入模型，得到：price=c（1）+c（2）*D1+c（3）

*D2+e，其中，price為31個省市2012年住宅的平均銷售價格，數據來源于《中經網產業數據庫》。D1—0，凈人口遷入率為負數的省市；1，其他省市。D2—0，西部省市；1，東部和中部省市。

模型的回歸結果如下：

Price=2535.56+3305.51*D1+3163.64*D2

t = （3.04） （3.37） （3.36）

p= （0.0051） （0.0022） （0.0022）

R-squared=0.4113

可以看出，共同截距項c（1）代表了虛擬變量賦值為（0，0）的省市的住宅平均銷售價格。差別斜率c（2）和c（3）表明不同省市住宅平均價格的差異。因此，c（2）表明凈遷移率為正的省市與其他省市的房價差異，前者房價會比后者平均高出3305元；c（3）表明了東部和中部省市與其他省市的房價差異，東中部地區的房價要比西部地區平均高出3163元。并且，由p值可證明，各個變量在5%統計水平下都是統計顯著的。

由此可以得出結論：隨著人口流動，人口遷移率在不同省市間影響著其房價，當一個城市的遷入人口大于遷出人口，其房價會隨之上升。2002—2013年期間，中國的城鎮化得到了很快的發展，伴隨著大量外來常住人口涌入城市務工，這對于各大城市房價接踵上漲起到了催化劑的作用。

四、結合人口流動對中國房地產業未來趨勢分析

隨著政府對投機性購房的打擊，對于北京、上海、深圳等一線城市的房價很難再有所提高，但是由于它們作為國際化大都市，有著人口密度較高的特點，所以像一線城市的中心地帶這樣的稀缺資源，房價依然會居于高位。根據城市輻射效應，城市中心地區的發達程度會帶動其近郊地區的經濟發展，因此在這些一線城市的近郊地區，住宅價格應該高于其他落后城市的房價，而本地區房價卻隨著人口流動的變化做出相應增降。

對于一些二線城市，例如南京、廈門、杭州、沈陽等，雖然發達程度和人口密集度不如一線城市，但是它們的房價在一線城市的帶動下也曾加速上漲。但它們的房價收入比高于正常值，房價回落的趨勢明顯。同時另一方面，中國工業化進程已經達到中期，產業升級和發展轉型提上日程。改革開放以來，一線城市利用自身地理、人才優勢首先帶動了社會各產業的建設和承擔了發展職責，吸引大量外國資本、技術進入。現在，在人員工資、土地價格、房屋價格和原材料價格都輪番暴漲后，這些城市的傳統產業效益基本達到了飽和狀態，。為了保證利潤率，較低端的、傳統的產業需要向生產成本更低的二線城市轉移。這樣不僅能夠促進二線城市的就業，增強區域經濟實力，還能帶動區域內商業用房乃至住房的，而產業的發展也會帶動工業用房發展。所以隨著產業轉移步伐的推進會帶動相應二線城市房地產業發展的催化劑。而甘肅省、陜西省、貴州省的人口遷出率較高，說明在這些經濟發展相對落后的省份存在大量的外出務工人員。站在另一角度，這些務工人員在外賺得的收入中有相當一部分會流回這些省份，通過消費、投資等方式，帶動當地產業和經濟發展。有新聞報道在2015年春節期間，一線城市房地產市場景象低迷，但是非一線城市的住宅市場交易量增加。因此，這些城市的房地產市場近期不會有大幅度下降波動，反而具有發展的潛力。

五、結論

本文針對中國人口流動的現實特點，對北京市進行實證研究，將外來常住人口數量納入計量模型。分析得出結論：外來人口數量的上升對近幾年北京房價快速上漲有顯著影響；并且人員流動對不同城市地區房價變化也有顯著影響，人口遷移率為正數的城市房價比人口遷移率為負數的城市平均高3305元，而東部城市的房價也比中西部城市房價平均高3163元。根據不同地區的地理位置和經濟發展程度，房價會持續穩定或是回落。

參考文獻：

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[7] 傅勁鋒，《房地產價格理論與實證研究》， 吉林大學博士學位論文2007年