房地產投資分析課程的實踐教學研究

周詠馨　周云

摘要：針對“房地產投資分析”課程實踐教學偏弱、理論教學枯燥的問題，以培養實用型高級技術人才為目標，研究實踐教學對“房地產投資分析”課程的影響。通過典型案例分析、實戰課題訓練，展現實踐教學的應用，使學生加深對房地產投資分析理論的理解，提高對課程的學習興趣，進一步明確目標和方向，把培養目標落到實處。

關鍵詞：房地產投資分析；課程；實踐教學

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地產投資分析”是一門實踐性很強的理論課程，在寬基礎、深理論的思想指導下，受課時、非理想化的項目背景和市場條件等因素的影響，課程的實踐教學效果在一定程度上難以達到教學要求，導致理論與實踐脫節，甚至在教學過程中出現“學生很茫然、教師很無奈”的現象。如何實現“房地產投資分析”課程的培養目標，是課程理論教學與實踐教學改革的需要，也是培養人才執業能力和創新能力的需要。如何發揮好高校優勢資源和有利條件，加強實踐教學，推進高校在創新人才培養中發揮重要作用已成為高校面臨的重要課題。

一、“房地產投資分析”的課程目標

“房地產投資分析”課程的教學目標不同于房地產投資的目標，也不同于房地產投資分析的目標。房地產投資的目標是通過房地產投資實現投資人預期的收益。房地產投資分析的目標是根據房地產項目的區位條件、市場環境、財務狀況等因素，做出房地產項目投資決策的過程。“房地產投資分析”課程的教學目標是使學生掌握房地產投資分析的基本理論，能夠從不同角度分析投資的可行性，具有一定的投資分析實踐能力。課程的理論教學目標與實踐教學目標都是圍繞課程目標服務的。教學過程中，只有理清課程實踐教學目標、理論教學目標及它們與總目標的關系，才能明確教學的方向，協調教學理論目標與實踐教學目標的關系。

房地產項目投資分析內容及過程涉及面廣，僅僅依靠理論分析難以客觀評價和理解項目方案的可比性和可行性。如果把投資周期的長短、風險大小、項目的規模、復雜程度、收益等孤立、抽象的指標融入實際項目，賦予其實際意義，再運用投資分析的理論，對認清項目的全貌、增強項目的形象感、實現決策目標，能夠起到事半功倍的效果。

二、實踐教學是實現教學目標的重要手段

課程的教學目標是圍繞投資的需要而展開的。房地產投資分析是要積極地實施投資，或通過投資分析積極地優化投資方案，獲取預期的投資效益。在同一個項目中，如果采用不同的策劃方案，會得到不同的收益結果。如果沒有投資分析，或投資分析失誤，房地產開發就無法獲取更高的收益，甚至有可能一敗涂地。因此，房地產投資分析離不開科學的策劃方案，房地產投資的方案決策必須依靠精細化的投資分析。實踐教學的魅力在于，要表達一個觀點、說明一個問題，不需要說多少大道理，利用一個簡單的案例，就可以闡明課程的相關理論及其重要程度。

某房地產（別墅）項目，用地面積300畝，當時的地價40萬/畝（應該是相當低了），銷售價格1.3萬元/平方米，兩年完成銷售。該項目形式很理想，理應收益豐厚，但股東卻始終沒有分到利潤。為什么出現這樣的局面？是管理人員的職業操守出了問題？還是成本管理失控？各種猜疑紛至沓來。

通過成本分析，問題的癥結便顯現出來。根據某別墅項目基本成本費用表（見表1），每m2建筑面積的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

別墅12277元/m2的成本與13000元/m2的銷售價格對比，顯然，基本無利潤可言。建筑面積是房地產產品的核心指標。由于該產品的策劃主要重視了產品的觀賞性，而忽略了產品的商品屬性，造成了容積率過低，使綜合成本直線上升。如果調整產品結構和定位，同樣300畝的項目就可以實現投資的目標。上述別墅案例，如果以容積率0.2建設施工，投資將會失敗。由此可見，投資分析是投資的前提，也是方案策劃的前提。它可以使產品數據化、形象化，為方案的制訂指明具體的方向，為方案的決策提供明確的指標。將類似案例引入課堂教學，可以使學生深刻理解“先分析、后設計”在房地產開發程序中的意義。

三、實踐教學是進行啟發式教學的催化劑

實踐教學是提高學習興趣、進行啟發式教學的催化劑。枯燥的理論和數據只有落實到實際的投資項目，才能真實看清事物之間的邏輯關系和本質聯系，才能使基礎理論具備應有的生命力。理論教學應圍繞培養能力展開，并配合技能訓練來進行。把實踐環節引入教學過程，不僅可以把課程理論與實際項目相結合，而且可以提高教學的活力和學習的積極性，使填鴨式說教轉變為啟發式教學。

（一）數據分析案例

以數據分析為例，項目數據之間的邏輯關系是相當強的，它們之間的數據要求一旦不能滿足，項目投資目標將大打折扣，甚至全盤皆輸。例如，計劃投資一個3000平方米的餐飲項目，試分析它的幾個數據關系。假定該餐飲項目規劃的規模和接待能力折合為60個標準包間，每個標準包間50平方米，每間平均10人，可同時容納600人就餐。在這個基本數據的基礎上，再來分析它的衍生數據。要保證這3000平方米的商業項目的正常運營，按餐飲的平均行業利潤10%計算，即每天800人次就餐才能實現盈利目標。這樣就有了消費者人流量的基本數據。

滿足人流量規模必需考慮一些必備的配套數據。比如，可能有多少車輛來？需要多少停車位？店面的展示面、交通狀況、客戶入口、食材入口、卸貨、保管、加工、備餐空間、煙道、隔油池等設施，以及水、電、氣、通訊等配套是否能滿足要求？在這些配套要求中，對有案可循的數據可以直接套用，判斷是否符合經營要求。對由于地域、定位、客戶群等方面的不同，存在變數的或沒有基本數據的，則需要完成大量精細的調研、測算等實踐工作。一個成功的項目，它的每個環節、每道工序都必須是成功的；一個失敗的項目，可能只因一個數據的偏差而出現問題。上例中，如果停車位數量不能滿足配套要求，帶來的就會是接待能力不足、客戶流失、利潤減少、經營目標不能實現。endprint

（二）實踐案例的拓展

一個案例所能表達的觀點、說明的問題是有限的。實踐教學需要以研究深入淺出的案例為基礎，舉一反三，在更大范圍內，更加深入地發揮實踐教學的效能，盡可能用一個案例串聯多方面的問題，通過一系列實踐綜合訓練，加強課程的統一性和整體感。實踐教學不是以判斷出一個結論為終點，而是要以此為起點，擴大實踐教學的成果，在紛繁復雜的項目投資分析中，研究各種因素內在聯系，準確判斷投資目標的可行性。對成功的案例，應總結其成功經驗，找出不足之處，不斷改進；對失敗的案例，要從失敗中走出來，通過投資分析，找出問題的癥結，進行方案的優化，進而衍生出多種方案，形成多種方案的比較，走上一條精心分析、科學決策、理性投資道路，實現投資的預期效益。

四、實踐教學形式與選題

以培養實用型高級技術人才為目標的教學定位，一旦脫離了項目實踐，教學效果就無從談起。實踐教學是整個教學過程中重要的一環，更是培養實用人才的必要環節。如何發揮實踐教學的作用，展現實踐教學的意義，其形式和選題尤為重要。

（一）實踐教學的形式

實踐教學的教學形式是以實際項目為背景組織教學活動，主要有兩類基本形式：一是觀摩性實踐教學，主要利用課堂教學來完成，即通過實際項目案例，說明相關的觀點，解決相關的問題。觀摩性實踐教學應進一步利用案例背景，進行課堂提問、課堂討論、教學互動等多種形式活躍課堂氣氛，引領學習思路，提高教學效果。二是實戰性實踐教學，主要以課外練習為主，即以工程案例為背景，布置相關課題，由同學在實踐中明確基本概念、掌握基本理論、提高工作能力。實戰型實踐教學應加強答疑、輔導，在課堂上適當進行點評、分析和總結。

（二）實踐教學的選題與學時分配原則

實踐教學的選題，如果簡單地全盤照搬案例，會使教學內容松垮散漫，既耗時耗力，又不能切中主題、實現目標。課堂實踐要想獲得較好的效果需要合理的課題設計。應當圍繞教學單元的目標，把精心挑選的案例進行提煉，使之服務于教學目標，即做到指出問題“一針見血”，解決問題“立竿見影”。應當注意的是，實踐教學環節也是培養學生嚴謹的治學態度、良好工作作風的重要渠道。

合理分配實踐教學與理論教學的學時是教學效果的重要保證。在理論課時相對偏緊的情況下，實踐教學必定占用理論教學的課時。如何處理好它們之間的關系，把握理論與實踐的教學時間呢？有“得”必有“失”，要“取”還得“舍”。實踐教學占用的學時，可以在遵循教學大綱的前提下，合理調整教學內容的輕重，把一些原本計劃在課堂上灌輸的概念和理論，通過課外練習（作業）、課外消化的形式讓學生自學完成，填補理論教學的空白。廣義上講，實踐教學可以貫穿教學的始終。合理的分配和使用實踐教學課時，積極采用啟發式教育、主動式學習的教學方法，在培養學生獨立思考能力和獨立工作能力等方面，往往會收到更好的教學效果。

應當指出，實踐教學只是教學的一個重要環節和基本手段，并不是教學過程的全部，基本概念與基本理論的掌握才是學業成敗的根本。理論教學與實踐教學是相輔相成的。用實例來串聯教學內容、說明理論問題，把課程的基礎理論應用于實踐環節，使枯燥的理論形象化、具體化，提高學生的學習興趣、激發其學習動力，既能提高解決實際問題的能力，又可以進一步提高理論教學的效果。人才培養質量是高校教育的生命線。厘清實踐教學目標在課程目標中的作用，處理好理論教學與實踐教學的關系，這是“房地產投資分析”課程實踐教學改革的方向，也是實現課程培養目標的需要。

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