如何在新常態下促進房地產業健康持續發展

黃慧敏

摘要：經濟“新常態”注定了房地產業風光不再。本文在剖析房地產企業經營風險與財務風險的基礎上，提出了宏觀政策上加快土地市場化進程、改革房地產財稅政策，微觀策略上調整企業經營戰略、提升管控能力、增強約束機制、創新財務戰略等實現中小房地產業長期持續發展的建議。

關鍵詞：新常態 房地產業 發展

中國經濟步入“新常態”使得房地產業面臨根本性轉折，適應新常態、化解新矛盾、抓住新機遇是房地產業保持健康發展必須確立的現實思維。本文作者作為浸潤房地產多年的業界人士，基于國內經濟與國際環境全面對接的經濟發展“新常態”帶來的機遇、挑戰與考驗，從分析房地產業相關問題入手，提出實現未來中小房地產企業可持續發展的管理與財務建議。

一、新常態下房地產業面臨問題的基本分析

（一）行業吸引力直線下滑，發展后勁相對乏力

房地產業作為曾經的中國經濟支柱產業，有過相當“驚艷”的黃金時代。在2008年全球金融危機波及中國市場后，房地產業盡管并未出現明顯的行業性的整體衰退，甚至一些城市還出現了房地產銷售價格和成交量的新一輪高潮，但房地產行業已從“黃金時代”進入“白銀時代”。隨著政策刺激的淡化，2013年以來，除一線中心城市外，全國房地產市場整體開始增長乏力，全行業平均利潤率明顯開始下降，通過負債大量儲備土地并進行粗放擴張的房地產行業發展模式已無法持續。在這股浪潮的沖擊下，中小型房地產企業的吸引力已經快速消失，逐漸失去了依賴土地增值和短期套利的機會。

（二）過分依賴投資性驅動，缺乏風險管理體系

多年以來，房地產行業的商業模式與盈利格局，一直呈現著賣方市場態勢與新投資項目輪番拉動的基本套路。根據作者對浙江省部分中小房地產企業的調查與觀察，發現這些企業普遍缺乏切實的風險意識和市場預測能力，對行業的周期性風險、政策性風險、操作性風險的評估能力顯得準備不足。中小房地產企業長期信奉單純的“操作”能動性，過分依賴投資驅動，忽略了內在管理人才、管理能力、科技應用等要素的投入，對市場競爭新環境下風險識別與評價、風險控制與化解等整個全面風險管理缺乏意識與專業技術。這也是長期高速擴張中放松自身風險管理文化的結果。當然，這也反映出在新常態下，因為既定戰略和管理文化的慣性，企業經營者對經濟中低速增長周期認識不足、歷練不夠。當下房地產企業將面臨外部環境的重大變化，急需補齊缺乏風險管理制度和風險管理部門的“短板”，構建完善風險管理體系。

（三）投融資風險漸漸暴露，行業管理急需精細化

通過調查數十家中小房地產企業近年來的運行態勢與財務資產情況，發現中小房地產企業在投融資粗放經營時代衍生的內存風險相當嚴重。這些風險可以從內部矛盾與外部政策兩個方面來分析。

就中小房地產企業內部運行在整個行業供大于求時代所積累的矛盾來看，其一，資產流動性差。其二，資產周轉率偏低。資金回收期較長，應收賬款居高不下已經成為常態。其三，融資渠道單一。新常態下的大規模刺激政策逐步退出，使只能依靠不規范或者信貸資信要求偏低的渠道解決資金問題的中小房地產企業的融資之路越發艱難。

中小房地產企業外部政策配合的問題，主要表現為兩個突出的掣肘與矛盾。其一，土地政策與房產政策的矛盾。現實中，由于土地和房產開發分屬于不同行政部門管轄，政策目標和導向上存在有較大差別。時不時會缺乏協同效應，存在政策之間相互打架的風險。其二，保障性住房和商品性住房政策的不協同。保障性住房與商品住宅房土地價格的巨大差異自然導致不公平競爭。在房價持續走低的當下，住房投資回報大大降低，這不利于保障正常住房供給，對保持行業健康持續發展構成了威脅。

二、新常態環境下中小房地產企業持續發展的建議

在社會主義市場經濟條件下，主要依靠市場進行資源配置，同時也適度受政府的正確引導。為著力實現社會成員“住有所居”與保持房地產業自身持續發展的軌道上，現針對上述新常態下全行業面臨的普遍問題，提出如下對策建議。

（一）加快土地市場化進程，提高行政審批效率

土地市場化不是簡單的放松政策管制，而是進一步規范土地政策，做好制度的頂層設計。在當前，主要是圍繞土地一級市場，以有序增加建設用地的有效供給為主要目標和手段。可采取的措施：一是進一步減少政府對土地市場的過分干預；二是加大對城鄉結合部和交錯區的開發力度，同時促進集體建設用地和農村宅基地在依法前提下流轉起來；三是有效盤活存量地和閑置地塊；四是進一步加大城市的棚戶區和危舊房改造與更新力度，積極引入社會資本和開發企業進行大規模的改造開發。

同時，應進一步提高行政審批效率，力求縮短審批周期，為企業騰挪出相對寬裕的空間。一是大力改善現有窗口申報制度，實行限時審批、網上審批等辦法，明確工作定額與流轉制度，提高審批事項的結案效率；二是簡化現有審批環節，公開政府審批的權力清單，并對政府系統的技術部門推行扁平化管理；三是探討政府國土、住房和建設開發環節的審批單位在辦公空間實行合署辦公或聯合辦公，盡可能推廣“一站式”行政服務的經驗；四是加強法治建設，依法嚴懲整個鏈條上的腐敗分子。

（二）改革房地產財稅政策，搭建合理財稅環境

稅費問題一直是公眾對房地產行業關注的敏感問題，根據中央新常態下“調結構、穩增長”的政策精神，筆者建議：一是對房產交易環節的營業稅持續縮減，而對房地產所得稅率擬適度提高，這樣形成流轉稅負總額降低的趨勢；二是開展房地產金融創新，商業銀行可支持辦理房產轉按揭業務，并進一步簡化登記和減少費用；三是多種渠道和形式加大對建成年份較久的老舊小區、保障房小區等社區的公共設施投入，以此來統籌城市不同區域的均衡發展，防止出現極度反差現象；四是增加對民生項目的財政投入，加快公共設施均等化進程，產生反聚合效應，使居民點合理分散，化解城市交通日益困難的矛盾；五是加大轉移支付力度，進一步融合城市行政區內遠城區與主城區戶口居民的社保體系，并實現城市圈地區的統一，同時探索使用房券方式發放住房補貼。

（三）面對新常態市場環境，調整企業經營戰略

為順利適應經濟新常態，房地產企業可考慮增加對復合地產和特色地產開發的比重。改變過去以商住開發為主，兼顧商業地產、旅游度假地產、養生養老地產、教育地產、文化地產、定制開發等特色路子為補充的基調，在未來住房消費需求個性化、多元化趨勢日前強勁的趨勢下，房地產企業的積極心態應該是：第一，對商業用地，雖然其單位購買成本相對較高，開發風險相對較大，但是其平均利潤也較高，且容易利用多樣化的金融工具實現銷售回款；第二，在全方位增值服務時代，一方面積極銷售商業物業，另一方面還需要為客戶提供商業管理和物業管理等增值服務，深度開發服務思路，通過價值鏈擴展來獲取超額利潤；第三，銷售和服務的重點需要隨著經濟結構的變化而轉移，新的熱點與增長點值得關注。

（四）注重信息化環境建設，增強全新管理意識

在信息化環境中，通過信息化來武裝管理的技術手段已經成為眾多企業所爭相采用的重要著力點，中小房地產企業管理者應該積極加強自身的財務管理信息化水平，進一步完善各種信息化管理設備的換代升級，選擇具有實用性、經濟性及可持續性的財務管理軟件。

科學的管理意識能夠激發和指導科學的管理行為，對于中小房地產企業來說，在新常態下想要切實加強自身的財務管理質量。包括財務在內的管理團隊是企業管理隊伍的重中之重，要大力加強管理隊伍的管控力度，加強人才培養及素質提升，以充分感受市場變化、更近距離接觸消費者需求變化，提升企業的市場競爭實力。

（五）強化約束性機制建設，創新財務管理體系

中小企業要進一步完善財務管理與約束制度，加強監督約束機制。當前，應該包括內外兩個方面：內部監督約束主要是指內部審計工作，從而讓內部審計站在企業的高度、市場的高度來調整具體管理內容及方向；在外部監督約束機制建設方面，企業要積極打造信息交換渠道、積極與社會媒體溝通協調，運用宣傳教育等手段不斷提升社會大眾在輿論監督權履行方面的意識，從而給企業一個嚴肅的外部監督環境，促進企業不斷完善與提升自身的管理工作。新常態下要想切實實現財務管理的綜合控制及滲透能力，就必須建立和完善新型財務管理體系，加強成本控制與預算管理之間的有機結合，實現資金使用的進一步精細化與規范化。

（六）執行創新型財務戰略，實現長期持續發展

宏觀經濟環境的變化對房地產開發企業的影響非常大甚至是致命性的，特別是對于一些規模和實力都比較小的企業而言。因此，中小房地產企業要以改善財務狀況為主線，從改進融資渠道與成本、提高資金效率入手，加快經營活動現金的變現能力、著力優化現有投資項目結構、在財務管理中引入項目管理策略、尋找新的融資方式，采用信托、證券化、眾籌等方式進行融資，尋求戰略合作伙伴進行財務整合。

在企業管理的規范與創新方面，也要努力探索，如引入流程優化、變革內部組織結構、采用新營銷模式、鼓勵實施“走出去”戰略。結合“一路一帶”等國家戰略，進一步扶持骨干開發企業對外拓展業務。當然，經營活動中樹立法治意識，規范經營，誠信納稅，在拿地、辦證、借貸、銷售等關鍵活動中依法處理企業與政府、企業與消費者的關系，勇于承擔社會責任。

（作者單位：浙江潤和房地產開發集團有限公司）