當前我國保險公司境外不動產投資研究分析

易媛媛 新華人壽保險股份有限公司王穎 中煤建工集團有限公司

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當前我國保險公司境外不動產投資研究分析

易媛媛 新華人壽保險股份有限公司
王穎 中煤建工集團有限公司

摘 要：對發達國家保險公司來說，不動產投資一直是其眾多資產配置中一項穩定而不可或缺投資選擇，在經歷了2007年全球金融危機之后，國內外經濟變化甚大，我國保險公司已經開始更多的參與到跨境投資交易當中，境外不動產市場的投資也是關注的重要方向。

關鍵詞：保險資產配置 境外不動產投資 現狀 策略

我國的保險資金投資制度是由中國保險業監督管理委員會（以下簡稱：中國保監會）建立完善并且不斷推進的。保險資金投資范圍從早期單一的銀行存款、股票、債券到2007年首次批準境內保險公司申請開展境外投資業務，中國保險業機構開始進行資產的國際化配置。當前，在境內資本市場持續低迷、固定收益資產收益及無風險收益率整體快速下滑的環境下，如何做到保險資金有效的境內外資產配置是境內保險公司面臨的問題。隨著中國保監會2010年頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法辦法》及隨后的一系列文件，規定了保險公司可以通過直接或間接的方式參與境外不動產的投資。在全球進入后金融危機時代的大背景下，以及國內的面臨“資產荒”難題下，研究保險公司境外不動產投資管理具有重大意義。

一、保險公司資產配置定義分析

（一）保險公司資產配置的定義

保險公司的運作模式簡單可以看作為從客戶（通常指被保險人）處收取保費，同時，當保險事故發生時，有義務賠償被保險人的經濟損失。保險資產配置指的就是保險公司如何通過有效的投資管理來實現保費的保、值增，從而應對未來一定時期內預計的賠付發生。隨著保險業的迅速發展，保險公司之間的競爭日益激烈，從國際保險行業的經營狀況來看，大多數國家的保險公司其保險業務本身都是虧損經營的，其都是通過預期投資收益來彌補直接承保業務的損失。近年來，國際大保險機構的實踐也有效地驗證了資產配置對于保險業發展的重要性。投資業務開始與承保業務并駕齊驅，成為保險公司發展不可或缺的兩個輪子。

（二）保險公司資金性質及投資特點

首先，保險公司的資金來源于保單的銷售，純保費部分都是負債，以準備金形式提取，這是保險公司資金最大的來源。其次，壽險保單的合同期限通常在15年以上，甚至終身，以壽險責任準備金的形式存在，負債久期長；而產險保單的資金來源駐留期限通常不長，但是有兩個因素使得其資金的可利用期限延長：一是續保的保單穩定性強，二是超過一年期限的保單以及長尾保單。第三，保險公司的可投資資金的來源增減比較平穩，不會大幅波動，累積規模較大。

保險投資的資金性質約束了其投資的“三性”排序為：安全性、收益性、流動性，安全性是前提，流動性是基礎，收益性是目標。從保險公司投資的邏輯上不難看出，在其資產配置中固定收益工具為主要投資對象。

二、保險公司境外不動產投資的必要性

（一）我國保險公司國際化資產配置的現狀

在理清了保險公司資產配置及資金性質的一般內涵和特點后，我們先來關注以一下國內保險公司境外不動產投資所處的環境及資產配置所面臨的問題。

第一，監管政策的不斷放寬鼓勵國內保險公司進行全球化資產配置，在控制風險的前提下進一步擴大不動產投資額度。2010年，中國保監會頒布了《保險資金投資不動產暫行辦法》，辦法規定保險公司除可進行不動產的直接投資外，還可以投資不動產金融產品。隨后，中國保監會又頒布了《關于保險資金投資有關金融產品的通知》、《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》、《關于調整保險資金境外投資有關政策通知》等相關文件，對保險公司開展境外投資及不動產投資進行了進一步的規范。

第二，國際化資產配置價值凸現，加速保險公司境外資產配置步伐。2014年以來，中國經濟進入“新常態”，產能過剩、勞動力成本上升、房地產交易量價齊跌等問題加大國內經濟增速下滑的壓力。

2015年以來，央行三次降息，三年期定存利率由4%降為3.25%，10年期國債收益率已經從4.72%下行至3.56%，長期視角看，國內固定收益資產收益率的相對優勢將逐步縮小，在市場及政策的雙重引導和調整下，以往較高的無風險利率現象將不復存在，保險資金國際化配置的相對價值將逐漸顯現。

第三，國內房地產市場受宏觀調整，風險逐步放大。自1998年全面實行住房制度改革開始，中國的房地產市場取得了迅猛的發展。無論是投資、銷售量還是價格，都取得了較快的增幅。中國的房地產市場一直在發展、調控、放松調控，快速發展的循環著。

自中央新一屆政府上臺后，對于房地產市場的基本態度是逐漸減弱行政干預的手段，盡量多的發揮市場本身的調節作用，在這一指導思想下，前幾年房價過高的現象出現了一定的松動現象。進入2014年以后，房地產投資額逐步下滑，房地產市場進一步分化，各地紛紛放開限購，打折促銷的樓盤也越來越多，樓市逐步進入調整期，房地產市場的風險在進一步放大。

（二）境外不動產投資的優勢

不動產投資是國際主流保險公司的重要配置選擇。長期以來，不動產投資是發達國家保險資金投資組合中不可或缺的一種選擇。

近兩年海外大型保險公司的不動產投資占其可投資資產總額的比例始終保持在1%以上，其中英國保誠保險公司不動產投資占可投資資產比例最大，2013年和2014年分別達到5.72%和5.94%，相比較我國保險公司中，只有平安保險集團較為突出，分別達到1.65%和1.38%。

境外不動產投資具有更符合我國保險公司投資目標的優勢。收益更高：境外不動產投資提供比國債、投資級企業債等低風險固定收益品種更高的收益率；久期匹配更適合：目前國內可提供給保險公司配置的長久期資產選擇較少，國債最長期限為10年期，然而壽險保單多以15年或更長久期的產品為主，很難做到久期的最佳匹配，同時，前十年境內房地產市場的高速增長又導致優質不動產資產的價格過高，致使租金收益不滿足保險公司負債成本的要求，而境外商用及辦公物業在遭受金融危機后的大幅貶值后于近幾年開始回暖，投資回收期較長，收益率較為穩定，與保險資金負債長久期特點匹配程度較為符合；分散風險：境外不動產投資能夠有效降低組合風險，根據歷史經驗，不動產與股票資產、債券資產的價格波動規律并非完全一致。

三、全球主要地區不動產投資機會

（一）全球不動產投資環境

從我國保險公司跨境交易的案例不難看出，目前歐美發達地區仍然是全球不動產配置的首要選擇。其中，由于英鎊貶值導致倫敦不動產價格對境外資本的吸引力加大，倫敦自2011年開始蟬聯三年全球不動產交易量的榜首位置，而紐約作為世界金融中心，緊隨其后名列第二名。

從收益率方面來看，2012年下半年開始，全球主要商業地產收益率均有顯著回升，而英國和美國的商業地產收益率要明顯高于全球其它地區平均收益率；

（二）美國房地產市場分析

2006年，美國爆發次貸危機，經濟水平直落低谷。美國房地產市場受到次貸危機的影響，一路下跌。2007年開始，美國逐步實施量化寬松政策，向市場注入流動資金。奧巴馬政府上臺后，繼續積極的量化寬松政策，消極的局面逐步得以改善，經濟也逐步復蘇。

作為美國房地產市場最重要的指標，新屋銷售、新屋開工數據反映出明顯的周期性，持續時間最長的周期當屬1991年至2009年，跨度達19年。其中，1991年至2005年為上升區間，2005年至2009年為下降區間，兩項數據由高點跌至低谷的幅度均超過70%，振幅強于歷次房地產周期。經歷斷崖式下跌之后，美國樓市從2010年開始緩慢復蘇，新屋開工數較新屋銷售先行企穩。2011年起，新屋開工數和新屋銷售數據開始出現反彈，一直持續至今。結合2014年的月度數據來看，在美國逐步縮減并擬退出量化寬松政策的作用下，美國的新屋開工數和新屋銷售數據在2014年的6、7月份出現一定的回落，房地產市場的反彈近期略顯虛弱。

房屋價格方面，兩大樓市景氣指數全美住宅建筑商協會/富國銀行住房市場指數、標普/CS房價指數在2005、06年均快速下行，2009年至2011年在底部區域呈現窄幅震蕩走勢，反映期間民眾購房意愿不足，而房價較為明確的改善則是始于2011年末，兩大指數一致向上。美國一線城市，如紐約，房價已經恢復并超過2008年以前的水平。樓市回暖的跡象較為突出，量價齊升的格局初步形成。

美國商業辦公物業市場正在復蘇，近幾年空置率持續下降，預計近年將接近歷史平均水平。

綜合來看，當前的美國房地產市場正處于上升周期的初級階段，向上空間較大。面對愈趨降低的房貸成本和處于歷史低位的整體房價水平，結合民眾收入的穩定增長和消費信心的提升，未來房地產市場的復蘇有望進一步延續，對于經濟的貢獻度也將逐步回升。

（三）英國房地產市場分析

英國房價平均每20年翻一番，上升為每10年一個周期，并隨同3-4年的降低或平穩年限。前一輪的房價增加始于1998年并在2008年結束。并隨后進入3-4年的調整進程，2011年，英國房價基本調整結束，國際投資者始逐漸增多，并在2012年有所增加。2013年是新一輪房價增加的起點。

英國的房屋自有率比較高，大概在70%左右，加之英國建筑使用周期長、規劃嚴格等因素，因此英國房地產市場更多的是二手房的投資交易為主。近兩年來，由于國際投資客的不斷增多，英國倫敦的樓市價格已經出現了很大的漲幅。

2009年末開始，英國房屋空置率逐年遞減，截止到2015年房屋空置率為6%，逼近歷史最低水平；英國房地產租金逐漸上漲，到2015年達到平均每平方尺64.5英鎊歷史最高水平。

同時，倫敦市中心供應緊縮，較歷史平均水平仍有近30%供給缺口。

同美國相同，英國商業辦公市場同樣進入漲幅期，近幾年空置率持續下降。租金收益穩定增長，但資本升值有可能受到英國潛在的升息影響。在2015-2019年期間，預測平均總體收益率為5.9%/年。

另外，英國對于國際投資者的稅收制度也比國內更加合理，投資性物業對于非英國本土的投資者不征收資本利得稅，租金收入稅率為20%，并且可以抵扣貸款等成本支出，這也是其不動產市場極具吸引力的原因之一。

（四）歐元區國家房地產市場分析

歐洲市場方面，2008年的歐債危機爆發后，歐洲發達國家的樓市也受到影響，價格出現大幅下跌。但近幾年，德國、法國等歐洲主要城市房地產市場已經開始復蘇，雖然增幅較英美市場相比仍然較弱，但穩定的租金收益仍然較具吸引力。

（五）匯率影響

對于任何國際投資者來說，在進行跨境投資時，匯兌損益問題是其關注最關鍵問題之一。尤其不動產投資涉及金額巨大，所以我國保險公司在進行境外不動產投資時有必要對目標項目所在國家的匯率走勢進行研究、預判。

2015年上半年，人民幣兌美元匯率在6.11-6.16之間波動。從美聯儲釋放的信號來看，其在年內或明年初加息的可能性較大，多數機構預期美元對人民幣的雙向波動加劇，長期看好美元走勢向好。

英鎊方面，2015年上半年受英國大選影響，英鎊大幅反彈。英國經濟持續走強，預計2016年底或2017年英國加息預期強烈，長期看好英鎊。

歐元方面，財政貨幣雙寬松拉動歐元區經濟走出底部。歐洲央行推出量化寬松政策將持續到2016年9月，短期內預期歐元持續貶值，但多數機構長期看好歐元。

四、我國保險公司境外不動產投資策略

（一）境外不動產投資的方式

境外不動產投資按房地產行業不同階段而存才不同的參與方式，從而獲得的相應收益并承擔相應風險。

（二）我國保險公司境外不動產投資案例及側率分析

受惠于近年來監管政策的不斷放開，自2014年開始，國內保險公司陸續開始試水境外不動產投資，下表列出了近兩年來我國主要保險公司的境外不動產投資案例及方式。

綜上，我國保險公司在進行境外不動產投資策略應為：首先，投資標的應該以核心城市的優質商業物業為主，此類型物業在經歷金融危機后開始進入價格上漲階段，經營風險小，未來升值空間較大；第二，在投后管理階段，應當優選由原經營單位繼續管理，這樣可以進一步降低經營風險，獲得穩定的經營型現金流；第三，做好事前研究工作，由于境外不動產投資資金量巨大、交易環節復雜、并受宏觀經濟環境等因素影響較大，所以在選擇進行境外不動產投資前，我國保險公司應當進行充分的研究分析，從而做到事半功倍的效果；第四，保險公司應當構建從上至下的投資流程，包括：項目篩選、項目立項、盡職調查、投資審批至交易執行各個階段。

參考文獻：

[1]IMF World Economic Outlook（WEO) Update；July 2015

[2]姜茂生．我國保險資產管理發展現狀、問題與對策研究．科學決策.2014年10期

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[5]中國保監會.保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則，2012年

[6]宋子斌.我國保險資金境外投資必要性研究，中國知網，2007年06期

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