物業服務企業財務管理的問題及對策

蔡淑紅

(泉州市民眾物業服務有限公司,福建　泉州　362021)

物業服務企業財務管理的問題及對策

蔡淑紅

(泉州市民眾物業服務有限公司,福建泉州362021)

[摘要]近年來,隨著我國社會經濟的不斷發展及人們生活水平的逐步提高,我國物業行業得以迅速發展。物業發展環境的日趨成熟也為物業企業創造良好的發展機遇。然而，對物業企業經營較為重要的財務管理活動卻存在一些問題。文章就物業公司財務管理現存的問題及相應的對策進行簡要探討。

[關鍵詞]物業服務；財務管理；現存問題

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.10.103

企業要良性運轉,財務管理起著十分重要的作用。財務管理作為企業運營及管理的核心,必須給予充分的重視。物業管理行業作為帶有社會服務色彩的微利行業,物業服務企業的財務管控扮演著極其重要的角色,物業服務企業要提高其自身綜合發展水平,必須加強財務管理。然而當前,一些物業服務企業管理者自身對財務管理重要性認識不足,缺乏成本控制理念等因素,影響了其企業業務的良好發展。

1物業服務企業財務管理現存問題

1.1管理者較缺乏財務管理及成本管理觀念,模糊管理大行其道

由于物業管理行業門檻較低,大部分物業管理企業管理者非行業科班出身,財務管理理念比較模糊,忽視對財務的管控。尤其是中小物業企業,由于管理區域規模較小,采用粗放型管理,造成人力、物力的浪費。再加上對財務管理認識不足,對資金、市場信息等資源缺乏有效的優化配置,此外對財務管理及成本控制較缺乏足夠的重視,從而致使這些物業管理企業經濟效益較低下，企業行走在低端的物業服務區間。

1.2物業企業財務會計管理人員素質欠缺,制約企業的發展

目前,大多數物業企業為了節省人力資源成本,在招聘財會人員時,不是注重招聘人員是否具有專業的會計從業資格證與知識體系,不考慮招聘人員的職業操守；而是將招聘財務人員的標準本末倒置,為圖省錢,以很低的薪酬為依據,去選用會計與財務人員。由于財務人員工資低,兼職做賬的現象普遍存在。物業管理公司財會人員的能力及素質不高制約著物業管理企業的發展。

1.3物業企業資金不足及籌資能力較差,制約企業的多元化經營與拓展

物業管理企業與其他企業不同,其管理資金的來源、渠道與數量有限。一般來講,物業管理企業資金只包括物業管理的啟動資金、物業維修資金、日常綜合管理服務費，再加上有限的經營性收入。而在融資方面,如銀行借款渠道,由于物業管理企業規模有限,大部分均是中小企業,企業本身的注冊資金較少,可供資信抵押的固定資產不多,物業企業走多元化經營所需要得到銀行貸款的機會較小,即使取到數額也十分有限,制約企業的拓展。

2物業服務企業財務管理現存問題的解決對策

2.1強化管理者成本觀念,建立及完善物業企業財務成本管理制度

物業管理企業屬于服務性企業,財務管理最重要的環節即是成本管理。為改變物業管理者財務管理模糊的現狀,物業管理企業管理者應提高對財務管理重要性的認識,尋求會計成本控制與財務管理兩者結合的最優模式。物業管理企業管理者應建立有效的財務管理及成本控制制度與程序，完善會計成本控制制度。為適應市場的發展,應強化物業企業的市場服務觀念,物業企業若得到市場的認可,其服務質量及水平與所付出的時間與價值是成正比的。物業企業應不斷尋求與建立適合市場機制的成本控制策略。物業企業應注重企業成本分析,根據成本、支出、利潤等因素,規制成本管理程序中的問題。

此外,物業企業領導者及財務管理工作人員全體均需承擔對企業的成本控制及財務經營管理的責任。管理者應注重運用財管人才之間分工配合的管理模式,使得物業企業運用有限的資金及管理水平提升服務及取得利潤。整體而言,由于大部分物業企業均是規模有限的中小企業,其運用會計成本控制制度的程度、范圍均不夠廣泛,其進行財務管理內容的擴展應用則相對受限。這是大多數物業企業繼續推進發展的障礙之一,即其由于規模資金的問題存在成本控制程序實施較為困難的局面。如上述問題內容中,物業企業管理資金來源范圍有待拓寬,其領導者及管理者理念有待提高,由此其成本控制發展過程中可能會面臨的許多困難也就會隨即迎刃而解。會計成本控制制度經營成本方面,注重采用適合物業企業管理的手段進行。物業服務企業的財務管理進程的推進對我國的國民生活水平而言,具有一定的重要性。此外,財務管理因素是一個物業企業得以發展的核心因素之一,其是維系物業企業資金管理分配發展的必備要件。況且,物業企業管理者需從企業發展出發,從而選擇最佳財務管理方式。領導者可安排學習研討會,對財務管理即成本控制的財管人員進行專業指導。相信通過管理者觀念的轉換、財務管理模式及成本管控模式的發展,物業企業的發展將擁有更為廣闊的發展空間與發展方向。

2.2提高財務會計人員素質,規范及健全物業企業會計核算工作

物業服務企業應加強對其財務人員的專業培訓,對未持專業上崗證的財會人員應為其提供資金上的支持,使其參加會計從業資格證書的相關考核。目前,大多數物業企業應通過提升與強化企業財務管理工作的職工素質,與提升其專業認識的方式,從而建立起高素質的物業企業財務管理團隊。物業企業的財管人員管理問題是自身決策的重要內容之一,其將在很大程度上影響物業企業的服務水平。物業企業財管人員需對自身問題進行明確,應進行深刻分析,否則難于實現物業企業服務質量提高的目標。物業企業工作人員均有責任不斷發展壯大物業企業規模,財管人員在完善管理制度時應注重應用相對較低的資金以進一步增強財管程序的規范化。物業企業需在管理方面多加規制,盡量避免財管人員工作效率低下、工作積極性不高等問題的出現。物業企業內部需進行科學管理,并注重完善專業化、職業化的物業企業財務管理人員運用制度。即物業企業需通過創建優質的人才財務管理團隊去加以完善并提高物業企業的服務與效益,建立物業企業的科學的人才管理理念與制度,并充分注重人員與資源配置。

此外,物業服務企業相關決策人員在注重提高財務會計人員素質的同時,需善于規范及健全物業企業會計核算工作程序。還需根據物業企業的整體發展戰略與目標對財務管理及控制制度的工作人員進行專業化訓練,此已經成為提高財務管理制度水平的重要因素之一。以使物業企業財管人員在進行規范及健全會計核算工作程序時,能依據這些管理信息內容對相關經濟活動進行良好規劃與決策。此外,企業需強化財務會計人員專業認識,也應充分注重工作人員的素質問題,以提升物業企業管理效率及服務質量。財務會計管理人員對專業的熟知程度、對物業服務企業工作的認識與了解及重視程度也十分關鍵。因此,物業加強對財務會計管理人員的素質培養,具有重要作用。

2.3改善物業管理資金不足現象,提升籌資及運作管理能力

物業管理資金較多是向業主收取的管理費用,加之少許銀行貸款的資金籌資能力和運用能力均需提高。物業企業需注重完善籌資管理體系,不斷降低企業籌資風險,降低企業不良籌資損失,提升企業利潤。其還需善于控制自身籌資經營管理程序,充分樹立強大的信用意識并進一步建立有效的風險機制控制籌資風險。物業企業還需不斷提高企業自身的管理能力,盡量規避籌集的資金運作環節將易出現的問題,以降低風險。此外,物業服務企業必須提高籌資管理意識,提高管理理念與手段的結合水平。物業企業一些財會人員對籌資管理缺乏系統性認識及了解,加之其缺乏一定實踐及理論經驗。因此,應逐步提高企業風險管理進程中的比重,提升其籌資能力。再者,由于籌資專業管理人員資源的相對短缺,物業企業的籌資管理也需運用多元化途徑包括提升人才資源的重視度。物業企業現存理念與制度均存在一定程度上的滯后性,其需不斷提高自身籌資管理的質量,而且需促進其內部資金運作管理活動的良好展開。物業企業在進行籌資管理時,首要任務即是培養企業財務管理人員樹立信用意識,建立有效的風險防范機制,逐漸降低注冊資金較少、信用度較低等帶來的影響。

此外,物業服務企業在樹立有效的籌資信用意識的同時,管理者需構建一個完善的籌資管理體系或部門。由此,物業服務企業可針對問題制定相應的應對措施。如提升企業的籌資管理人員的專業素質及獲得資源的能力。即管理者應需改善物業企業大部分財務管理人員的專業素養較為缺乏的問題,而企業籌資管理的相關環節也存在一定差錯等問題。物業服務企業需維護其自身信譽方面等良好形象,并加強各相關部門的密切配合,加強各自的責任設定。由于物業服務企業籌資管理具有極大的重要性,因此,企業需嚴格規范財會人員管理行為,樹立正確籌資意識,建立有效的機制,并對金融機構進行良好的標準化機制設定及執行。物業服務企業的所有籌資環節的相關財務管理人員均應從理念上提高對籌資及資金運作的重要性的認識,還需提高其籌資管理的質量,最終促使其籌資管理活動的良好展開。

3結論

總而言之,物業服務企業的財務管理環節具有關鍵性意義,物業服務企業需從多方面進行完善管理。即可通過強化管理者成本觀念,建立及完善物業企業財務成本管理制度；或是提高財務會計人員素質,規范及健全物業服務企業會計核算工作；抑或是加強物業資金管理等手段完善財務管理，最終使財務管理推進物業服務企業的管理逐漸走向完善化、專業化。

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[作者簡介]蔡淑紅(1976—),女,福建泉州人,泉州市民眾物業服務有限公司財務總監,物業企業經理。研究方向：房地產業經濟、物業企業經營與管理、物業企業財務管理、物業管理服務、物業工程管理。