淺議公共租賃住房融資模式的構(gòu)建

陳鈺

摘要：基于公共租賃住房融資模式現(xiàn)存問題，文中提出通過投融資平臺與城市政府相關(guān)部門簽訂委托代理協(xié)議，通過建立的委托代理這一契約關(guān)系來實現(xiàn)對公共租賃住房建設和融資，使融資平臺獲得穩(wěn)定、規(guī)范的現(xiàn)金流，作為償還資本市場融資成本的資金來源，從而實現(xiàn)公共租賃住房投融資平臺的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；融資模式；定價

中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2016）01-0112-02

隨著中國工業(yè)化和城市化進程的加速，城市人口不斷增加，導致住宅市場的潛在需求加大。增長的居住需求使得房價高啟，中低收入者住房支付能力與具有適宜標準的住房的價格之間出現(xiàn)巨大的落差，難以憑借自身能力解決住房問題， “夾心層”群體的住房問題日益凸顯。資金保障性住房建設最基本的保障，也是目前制約其發(fā)展的主要瓶頸。巨大的資金缺口，越來越多地困擾我國保障性住房建設的進度。公共租賃住房將是我國重點發(fā)展的保障類住房，其核心問題仍然是融資問題。

一、我國公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀

我國公共租賃住房融資模式發(fā)展時間比較短，正處于初步發(fā)展階段，但總體可以概括為三種模式：一是政府財政劃撥為主的融資模式；二是政府專門機構(gòu)融資模式；三是投融資平臺融資模式。第一種模式主要特征是項目開發(fā)建設和收購房源等資金完全由政府通過財政撥款、專項資金及政府信用為基礎的貸款等方式提供，依靠政府補貼來彌補運營機構(gòu)虧損、維持項目的正常運營。這種模式主要適用于經(jīng)濟實力較強、公共租賃住房建設規(guī)模較小的城市和地區(qū)，因此只有少數(shù)城市或一些城市在發(fā)展初期采用，如無錫、深圳、廈門、青島等。第二種模式主要特征是以政府的專門機構(gòu)（如住房保障管理部門或?qū)ｉT的公共租賃住房管理部門）負責公共租賃住房項目的資金籌集；融資范圍不局限于財政資金，更多的是利用公共租賃住房的政策支持、以各種形式吸收社會資金和私人部門的投資和參與。由于此種融資模式以政府部門信用為支撐，吸收貸款和其他金融機構(gòu)支持相對比較容易，因此在開展公共租賃住房建設的多個城市中采取了此種模式，如深圳、北京等。第三種融資模式的主要特征是政府組建的國有投融資平臺為核心，采取各種融資方式、利用不同融資渠道為公共租賃住房籌集資金，并負責公共租賃住房的融資、開發(fā)、建設、運營管理等，目前有常州、重慶、邯鄲等城市采取了該種融資模式。

二、我國公共租賃租房融資模式存在的問題

（一）缺少科學定價機制

目前，各地方只是規(guī)定公共租賃住房的租金要低于市場租賃價格，但是對于租賃類保障住房租金標準仍然沒有統(tǒng)一的、科學的定價機制。這需要對公共租賃住房租金標準設定的合理性、多樣性及差異性作進一步研究。一方面，由于各群體收入不同、住房需求存有差異等實際情況，以致政府在租金方面已給予了優(yōu)惠，但部分租賃住房項目租金標準仍與少數(shù)家庭經(jīng)濟承受能力不相適應。另一方面，成本租金、準市場租金等沒有從投資者角度考慮，難以吸引社會投資參與租賃類保障住房建設，市場租金沒有考慮政府的政策支持因素對租金控制的影響。

（二）缺少融資模式創(chuàng)新

引入社會資金的做法沒有普遍推廣。由于缺乏規(guī)范化、制度化的住房建設長期融資渠道，以及對社會資金參與保障性住房建設認識不足，公共租賃住房建設還依靠財政投入，難以持續(xù)。商業(yè)銀行沒有長期信貸產(chǎn)品，住房公積金貸款提供支持以及債券、房地產(chǎn)信托基金都處于方案研究階段。

（三）缺少相關(guān)政策支持

土地供應和稅費政策是降低租賃類保障住房成本，實現(xiàn)相對低租金基礎上正常運營的關(guān)鍵。雖然對于廉租住房已有較為明確的優(yōu)惠政策規(guī)定，但對于公共租賃住房因定位尚不清晰，相關(guān)土地供應、稅費政策不明確。按現(xiàn)有規(guī)定，公共租賃住房還不能享受廉租住房的相關(guān)政策。鑒于國家對于公共租賃住房保障范圍和條件并無統(tǒng)一規(guī)定，因此各地方在制訂公共租賃住房政策時沒有參照標準，政策執(zhí)行也有差異，這不利于全國公共租賃住房保障的統(tǒng)一性和規(guī)范性。

（四）缺少相應的資金渠道

目前，公共租賃住房資金渠道主要是財政資金、公積金增值收益、土地出讓金、社會捐贈或其他資金來源，在公共租賃住房融資實踐中可以發(fā)現(xiàn)，無論是財政撥款和專項資金、土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益和專項支持貸款中的任何一項，都是政府管轄和支配的資源。投融資體制改革吸收社會資金也是在政府政策的推動之下進行的。由此看出，公共租賃住房建設的融資更多的依賴財政撥款和各種專項資金，很少有金融機構(gòu)和其他主體的資金參與，資金融通渠道單一，渠道不暢通。公共租賃住房建設融資過度依賴于政府財政性資金，不僅不能保證公共租賃住房建設的順利實施，同時加重了政府的財政負擔，壓縮了市場機制參與公共租賃住房融資的空間。

（五）缺乏專業(yè)的融資機構(gòu)

面對租賃類保障住房大量需求，公共租賃住房建設需要龐大數(shù)額的資金支持。要能夠及時有效的籌集資金，一個專業(yè)的融資機構(gòu)是不可或缺的。發(fā)達國家或地區(qū)保障性住房融資模式中，無一例外的存在一個強有力的融資機構(gòu)，為保障性住房建設提供專業(yè)、系統(tǒng)的融資服務和技術(shù)支持。但目前我國各城市中，無論是政府的住房保障管理部門、還是投融資平臺，公共租賃住房建設融資的專業(yè)化水平都不高，需要專業(yè)化運作和管理。

三、公共租賃租房融資模式運行框架

（一） 投資主體選擇

不同性質(zhì)的投資主體，有各自的特點：政府投資公共租賃住房的優(yōu)勢在于能準確地執(zhí)行相關(guān)政策，便于協(xié)調(diào)相關(guān)部門，能合理地利用政府信用和資源，改變住房市場預期、穩(wěn)定市場等方面，但是在運作效率和資金來源方面相對不足；社會投資的優(yōu)勢在于資金充裕，運作效率較高，但逐利性較強，需要政府監(jiān)管力度大。目前我國住房市場處于以增量市場為主的階段，結(jié)合國際公共住房實踐經(jīng)驗，租賃保障住房推行之初，需要有政府控制的平臺進行相關(guān)的融資和運作，確保租賃保障住房政策的有效執(zhí)行。政府投資為主的同時，積極引導社會投資的參與，以彌補投資的不足。

（二）構(gòu)建方式

構(gòu)建融資平臺有新建和借助現(xiàn)有平臺兩種途徑。新建租賃保障住房融資平臺，需要政府將合法、有效的資產(chǎn)投入，在原始投入基礎上運用金融工具進行必要的資金融通，籌措租賃保障住房所需的資金。如果有合適的現(xiàn)成的政府控制的房地產(chǎn)企業(yè)或者政府下設的事業(yè)單位，可以利用企業(yè)或單位現(xiàn)有資產(chǎn)和資質(zhì)，直接進行租賃保障住房專項融資。新設平臺的優(yōu)點在于沒有歷史遺留問題的干擾，可根據(jù)政策需要規(guī)劃實體的發(fā)展，缺點是需要財政專項投入，沒有既往業(yè)績，融資難度相對較大。借助政府已有的平臺的優(yōu)點在于有現(xiàn)成的資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)績，便于融資；缺點在于需要解決很多與資產(chǎn)相關(guān)的剝離改制等問題。

（三）平臺結(jié)構(gòu)

根據(jù)層級結(jié)構(gòu)關(guān)系，融資平臺可以為單級，也可以為多級結(jié)構(gòu)。單級結(jié)構(gòu)，即由一個平臺統(tǒng)一完成所有涉及公共租賃住房的投資融資事務；多級結(jié)構(gòu)，即在一個實體基礎上根據(jù)具體需要增設二級或三級實體，形成公共租賃住房的綜合融資平臺。單級結(jié)構(gòu)設立相對簡單，但不同的具體項目融資之間有影響；多級結(jié)構(gòu)對于具體項目融資較為靈活，不同的層級之間還有防火墻作用，有利于項目風險控制，但設立較為復雜。目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行做法是采用多級結(jié)構(gòu)。

（四）運行框架

政府部門或者以資產(chǎn)（房地產(chǎn)）注入方式建立特殊目的機構(gòu)（SPV）。SPV作為代理人負責對租賃類保障住房進行建設、運營和融資。SPV首先通過向銀行等信貸機構(gòu)借款，用于租賃保障住房的開發(fā)建設。SPV使用從銀行貸款向房地產(chǎn)開發(fā)商購買或者委托房地產(chǎn)建筑商建設租賃類保障住房。當租賃保障住房建成之后，以其資產(chǎn)作為抵押，在資本市場發(fā)行金融產(chǎn)品，獲取社會資金，用于償還貸款，其資金成本由資本市場平均資金成本、行業(yè)風險收益特征及項目具體情況綜合決定。當金融產(chǎn)品到期后，SPV利用租金收入和財政補貼等資金收益向投資者償還本息。SPV再將租賃保障住房租賃給保障對象。租賃保障住房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，SPV對其使用權(quán)進行經(jīng)營和管理。當租賃期滿后，可以將租賃保障住房進行銷售，銷售收入用于支付運營和融資成本。同時SPV可以對租賃保障住房建設項目中的配套商業(yè)設施和物業(yè)管理進行運營，獲取的收益也將作為支付日常運營和融資成本。具體運行框架如圖1。

（五）收益模式

租賃保障住房融資模式收益來源主要有：第一是靠租賃保障住房應收取的租金，第二是為彌補租賃保障住房租金缺口政府給予租戶的租金補貼。具體運行模式如下。

1. 政府主導，以土地出讓收入和財政資金作為還款來源。SPV作為租賃保障住房融資平臺（融資人），統(tǒng)一管理金融產(chǎn)品發(fā)行、建設資金分配和組織償還等；政府向SPV（融資人）出具補貼承諾和委托住房資產(chǎn)的占有權(quán)，融資人將“補貼收益權(quán)”和“住房資產(chǎn)”進行質(zhì)押用于發(fā)行金融產(chǎn)品；SPV對租賃保障住房建設改造資金履行管理職責，成立專門機構(gòu)負責項目具體實施，統(tǒng)一使用項目資金；SPV通過專門機構(gòu)歸集各項目租金收入，用于償還購買金融產(chǎn)品投資者本息；政府通過與SPV簽訂委托代建（回購）協(xié)議，承諾財政按期撥付委托代建費用（回購資金），當SPV出現(xiàn)暫時性償債困難時，對其進行資金補助。SPV以財政撥付的委托代建費用（回購資金）作為償還開投資者本息的資金補充來源之一，并以委托代建（回購）協(xié)議項目下的全部權(quán)益和收益提供質(zhì)押擔保。

2. 政府引導、市場開發(fā)，通過捆綁改造實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡。為滿足政府多樣化融資需求，促進資源優(yōu)化配置，減少政府財政性支出，實現(xiàn)項目自身現(xiàn)金流平衡，SPV可以按照市場化、移豐補欠的操作方式，與經(jīng)濟適用房建設、棚戶區(qū)地塊捆綁改造，通過商業(yè)化開發(fā)實現(xiàn)收益，償還購買金融產(chǎn)品的投資者本息。

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