煙臺市萊山區房地產業發展形勢分析及建議

杜娟

【摘 要】房地產業是國民經濟的重要組成部分，近年來我國房地產市場迅猛發展，極大地推動了地方經濟的發展。本文分析了2008-2003年期間，煙臺市萊山區房地產業發展狀況和面臨的壓力，并提出發展建議。

【關鍵詞】房地產業；現狀；對策

為全面了解萊山區房地產業發展情況，制定十三五產業發展規劃、調整產業結構等提供真實可靠依據，現根據第三次全國經濟普查數據，對全區房地產市場發展狀況進行分析研究，以供各級領導參閱。

一、總體情況

2013年末，全區共有房地產業法人單位181個、從業人員4482人，分別比2008年末（2008年是第二次全國經濟普查年份，下同）增長7.7%、12.9%，分別占全區全部單位的4.2%、4.7%。實現營業收入70.8億元，房地產業增加值25.8億元，是2008年的2倍，占全區GDP比重12.6%，比2008年提高2個百分點。

（一）按行業類型分

1.房地產開發經營業。法人單位61個，從業人員1838人，分別比2008年增長29.8%、6.4%，分別占全區房地產業的33.7%、41%。實現營業收入64.7億元，比2008年增長88.6%，實現增加值14.6億元，占全區房地產業增加值56.6%。

2.物業管理業。法人單位72個，從業人員2134人，分別比2008年增長5.4%、21.3%，分別占全區房地產業的39.8%、47.6%。實現營業收入1.9億元，增加值1.8億元，占全區房地產業增加值7%。

3.房屋中介服務業。法人單位35個，從業人員305人，分別比2008年增長66.6%、136.4%，分別占全區房地產業的19.3%、6.8%。實現營業收入1.6億元，增加值1.4億元，占全區房地產業增加值5.4%。

4.其他房地產業。法人單位13個，從業人員205人，分別比2008年下降63.3%、41.1%，分別占全區房地產業的7.2%、4.6%。實現營業收入2.6億元，增加值2.3億元，占全區房地產業增加值8.9%。

自有住房增加值5.7億元，占全區房地產業增加值22.1%。

（二）按區域分

1.黃海。法人單位78個，從業人員1875人，實現營業收入18.5億元，分別占全區房地產業的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地產開發經營企業27個，從業人員778人，實現營業收入15.1億元。

2.初家。法人單位35個，從業人員749人，實現營業收入30.8億元，分別占全區房地產業的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地產開發經營企業11個，從業人員393人，實現營業收入29.6億元。

3.濱海。法人單位38個，從業人員1414人，實現營業收入18.7億元，分別占全區房地產業的21%、31.5%、26.4%。其中，房地產開發經營企業11個，從業人員468人，實現營業收入17.7億元。

4.經濟開發區。法人單位18個，從業人員282人，實現營業收入1.9億元，分別占全區房地產業的9.9%、6.3%、2.7%。其中，房地產開發經營企業8個，從業人員101人，實現營業收入1.6億元。

5.解甲莊。法人單位3個，從業人員38人，實現營業收入0.2億元，分別占全區房地產業的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地產開發經營企業2個，從業人員26人，實現營業收入0.2億元。

6.萊山鎮。法人單位6個，從業人員82人，實現營業收入0.3億元，分別占全區房地產業的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地產開發經營企業1個，從業人員35人，實現營業收入0.1億元。

7.院格莊。法人單位3個，從業人員42人，實現營業收入0.4億元，分別占全區房地產業的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地產開發經營企業1個，從業人員37人，實現營業收入0.4億元。

（三）按登記注冊類型分

1.內資。法人單位174個，從業人員4360人，實現營業收入66.2億元，分別占全區房地產業的96.1%、97.3%、93.5%。

2.港、澳、臺商投資。法人單位4個，從業人員54人，實現營業收入4.1億元，分別占全區的2.2%、1.2%、5.8%。

3.外商投資。法人單位3個，從業人員68人，實現營業收入0.5億元，分別占全區的1.7%、1.5%、0.7%。

二、與標桿城市對比情況

（一）相城區

2013年末，相城區房地開發完成投資103.9億元，同比增長29.5%；我區47.9億元，為相城區的46.1%，同比下降10.5%，比相城區低40個百分點。

2013年末，相城區商品房銷售面積91.1萬平方米，同比增長8.5%；我區58.5萬平方米，為相城區的64.2%，同比下降8.6%，比相城區低17.1個百分點。

2013年末，相城區房屋施工面積601.3萬平方米，同比增長3.4%；我區447.7萬平方米，為相城區的74.5%，同比增長0.2%，比相城區低3.2個百分點。相城區新開工面積160.8萬平方米，同比下降6.9%；我區98.4萬平方米，為相城區的61.2%，同比下降2.7%，比相城區高4.2個百分點。

今年上半年，相城區房地產開發完成投資90.9億元，同比增長12.3%；我區17.9億元，為相城區的19.7%，同比下降31.7%，比相城區低44個百分點。相城區商品房銷售面積53.6萬平方米，同比增長48.9%；我區14.5萬平方米，為相城區的27.1%，同比下降20.8%，比相城區低69.7個百分點。

（二）嶗山區

2013年末，嶗山區共有房地產業企業法人單位330個，房地產開發經營法人單位146個，從業人員10064人；我區分別為嶗山區的54.8%、43.2%、44.5%。

2013年末，嶗山區房地開發完成投資101.6億元，同比下降7%；我區47.9億元，為嶗山區的47.1%，同比下降10.5%，比嶗山區低3.5個百分點。

2013年末，嶗山區商品房銷售面積59.9萬平方米，同比增長30.9%；我區58.5萬平方米，為嶗山區的97.7%，同比下降8.6%，比嶗山區低39.5個百分點。

2013年末，嶗山區房屋施工面積437.1萬平方米，同比下降3.6%；我區447.7萬平方米，比嶗山區多10.6萬平方米，同比增長0.2%，比嶗山區高3.8個百分點。嶗山區新開工面積147萬平方米，同比增長44.9%；我區98.4萬平方米，為嶗山區的66.9%，同比下降2.7%，比嶗山區低47.6個百分點。

今年上半年，嶗山區房地產開發完成投資50.4億元，同比增長19.2%；我區17.9億元，為嶗山區的35.5%，同比下降31.7%，比嶗山區低50.9個百分點。嶗山區商品房銷售面積17.8萬平方米，同比增長109.8%；我區14.5萬平方米，為嶗山區的81.5%，同比下降20.8%，比嶗山區低130.6個百分

三、幾點建議

1.加大項目推進速度。加強與重點房地產開發企業的聯系溝通，對影響房地產項目推進的資金、手續、拆遷等問題，采取“一事一議”、現場辦公等形式，積極幫助解決，推進項目建設。針對多年未開工的房地產和舊改項目，查找原因，找準癥結，創新思路，破解難題，促進項目早開工、快建設。

2.加大招商引資力度。（1）繼續加強與華潤、金地、中鐵、保利等國內知名品牌房企的溝通合作，在加快現有項目建設步伐的同時，引導投資新的項目，特別是在當前房地產形勢不好的情況下，更要利用其資金和品牌優勢盤活遲遲未開工的舊改項目。（2）利用萬象城、華潤中心、寶龍城市廣場、祥隆城市廣場等商業綜合體，招引金融、保險、知名品牌等優質的商戶入駐，聚攏人氣商氣，促進服務業快速發展和財稅收入持續增長。

3.引導房地產企業創新思路。一是產品的創新。變同質化為個性化，根據客戶需求定位產品的性質，突出產品獨有優勢。二是經營理念的創新。變開發思維為運營思維，更加注重物業、綠化、人文環境等一系列社區配套服務設施投入。三是行業領域的創新。逐步擴大房地產服務市場，全生命周期服務、候鳥式養老、開通綠色醫療通道等創新樓盤越來越受到人們的青睞。例如，近年來萬科在傳統業務上，公司正在逐步轉向更安全、效率更高的輕資產模式，同時也在積極嘗試開拓消費地產、物流地產和養老地產等新業務。

參考文獻：

[1] 王壽松.淺談中國房地產市場的風險及其控制[J].北京經濟管理干部院報，2007.

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[4] 李東曄.城市房地產市場健康發展綜合評價體系研究 [D].大連理工大學，2010.