淺析旅游房地產的特征及金融投資風險問題

李貝貝

摘要：近年來，隨著旅游業的迅速發展，一個新的投資領域——旅游地產異軍突起，但是，迄今為止，理論界及經濟界還沒有對旅游地產的概念、特征及其對經濟的影響等方面做一個系統的分析。因此，本文將結合多個旅游城市的旅游地產發展情況進行簡要的分析并提出相關防范旅游地產投資風險的建議，以供廣大地產投資人士參考。

關鍵詞：旅游地產；風險分析；防范對策

一、旅游地產迅速發展的原因分析

（一）經濟先行，奠定行業發展基礎

近年來，我國經濟呈飛速發展趨勢。據統計，2005年，我國人均GDP已經達到1730美元，而據相關資料顯示，當居民的收入提高到足以滿足溫飽的狀態后，結余部分則會用于其它類似旅游等發展性消費方面，那么，該國的旅游業也會進入一個新的層次，由此，必然帶動與之相關的旅游地產的蓬勃發展。

（二）政府加大對旅游業的扶持力度

消費是拉動我國濟發展的三架馬車之一，而其中旅游消費支出占了居民消費支出相當大的比重。在“十一五”期間，我國把旅游業作為重點發展對象，政府對旅游業的高度重視使得地產商們紛紛瞄準旅游地產，同時，隨著旅游需求不斷發展，旅游地產投資顯出強烈的向周邊鄉村發展的趨勢，農家休閑景區隨處可見。

（三）城市改造加快地產商們對旅游地產的投資

近10年來各地政府積極響應國家大力響應旅游業的號召，普遍加大了對地方基礎設施的改造，并利用黃金地段來重點打造一些旅游項目。如桂林打造的“兩江四湖”就為該市增添了新的亮點，極大地改善了該市的旅游環境，同時，這一系的改造措施的實行，也為旅游地產商的投資營造了良好的投資環境。

二、旅游地產投資的風險分析

旅游地產不僅與旅游聯系密切，也與其他眾多行業息息相關，這就決定了旅游地產的投資存在多種不確定要素，具體來說，其風險主要包括以下方面：

（一）逐利投機心理導致資金風險增大

旅游地產投資的高利潤使得不少投資商“鋌而走險”，盲目集中投資致使旅游地產市場亂象情況層出不窮。例如，二十世紀八十年代初，桂林為了方便海外游客住宿，地產商們紛紛投資旅游飯店。但是，一大批新的高檔飯店的新建，造成該市高檔飯店住房率立即出現大規模下降趨勢。因此，正由于旅游地產投資具有的長期性特點，所以，地產商們在投資時需謹慎評估其潛在的一些風險。

（二）自然災害與政治立場等不可逆因素增加投資風險

旅游地產與旅游業相伴隨，一些突如其來自然災害的發生使旅游發展受阻，那么與之相關的旅游地產也必然“遭殃。據統計，近年的海嘯給東南亞旅游造成相關損失占達80%以上.08年汶川大地震對四川旅游業造成巨大影響，全省旅游總收入比去年同期下降18%。同時，一國的政治立場也對旅游地產的發展有或大或小的影響。例如：我國對日本等國的政治立場的周期性變化，也將直接影響到我國旅游業的發展。

（三）國家宏觀政策的調整帶來的背景風險

任何產業的發展離不開該國的產業政策的宏觀調控。針對我國房地產市場過熱的情況，2003年下半年以來，我國相繼出臺了一系列相應的調控措施，旨在調控地產業投資過熱之勢。經過近三年的努力，雖然各地地產價格過高情況有所緩和，但整體上效果仍不明顯。由于旅游地產也具備房地產的一些特征，與房地產業息息相關，故旅游地產商在進行投資時，宏觀經濟政策成為不得不考慮的因素。

三、關于旅游地產投資風險控制的建議

（一）政府要增強對旅游地產投資的調控意識

堅持科學發展，循序漸進的原則，旅游業在“十一五”建設規劃中，已成為國家重點發展的對象，并且現已在各地的建設規劃中占有重要位置。旅游地產投資要穩定有序地發展下去，類似于“急功近利”式的政府形象工程則必須避免，同時應回避重復無序性開發，盡量減少資源耗費，使旅游業朝著可持續方向不斷前進。

（二）投資有風險，銀行需謹慎

地產屬于資金密集性項目，然而，在實際投資中，僅憑開發商的自籌資金一般無法達到項目的要求，而這些地產商的投資又主要依靠向銀行借款來完成，這就很容易導致銀行貸款的快速增加，資金風險也隨之增大。因此，怎樣增強貸款后的風險管理對銀行來說就顯得尤為重要；另一方面，金融機構應加強相應的監測體系的建立健全，做到配合國家政策有序實施的同事，各金融機構之間加強彼此的信息交流溝通，定期依具體情況合理投資，做好對地產業的金融方面的調控工作。

（三）注重市場分析，總結市場規律

市場自身的發展往往會被很多因素所左右。由于看問題的的角度不同，個人的眼界有限，致使投資人在投資決策時，一般難以掌控到復雜的市場變化情況。而對于投資人來說，借款人只有擁有具有專業市場分析能力的團隊和機構，才能夠較為全面地了解和把握影響市場的多種因素，由此方可大致判斷市場的發展趨勢。同時為了保障投資環境的安全和貸款的及時收回，金融機構有必要對市場進行合理分析，從而用于對投資人最終決策的借鑒和指導，以減輕金融投資的風險。

四、結語

目前，中國的旅游市場呈現出蓬勃發展之勢，旅游地產商能否在這種大背景下分得“一杯羹”則完全考驗著各位地產商的智慧。但是，充分評估各種市場風險，在理性分析的基礎上因地制宜，因時制宜，有選擇的進行合理投資，同時，輔之以各種宏觀經濟政策的支持，我們有理由相信在不久的將來，旅游地產的前景一定會更加光明。

參考文獻：

[1]曹炳汝，吳楠.我國旅游地產風險規避策略[J].合作經濟與科技，2016（04）.

[2]張一.淺析旅游地產的現狀及未來前景[J].中國市場，2010（52）.

[3]李磊.旅游地產異軍突起[J].北京房地產，2007（03）.

（作者單位：河北旅游投資集團股份有限公司）