新形勢(shì)下長春市房地產(chǎn)市場“去庫存”策略研究

劉楠 白戈

摘要：房地產(chǎn)業(yè)的有效去庫存是穩(wěn)增長目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要前提。從長春市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀入手，分析了長春市房地產(chǎn)庫存產(chǎn)生的原因及影響，提出以下去庫存對(duì)策：實(shí)施房地產(chǎn)市場利好政策，土地儲(chǔ)備合理化，積極探索存量轉(zhuǎn)化新模式，刺激購房需求和創(chuàng)新型營銷方式。

關(guān)鍵詞：長春市；房地產(chǎn)；去庫存

中圖分類號(hào)：F75265 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-3283（2016）06-0082-03

一、長春市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

根據(jù)長春市統(tǒng)計(jì)局《2014年長春市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2014年長春市房地產(chǎn)開發(fā)投資5344億元，同比下降129%。房屋面積竣工率為23%，同比下降36個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房施工面積60695萬平方米，同比增長77%。商品房銷售面積7588萬平方米，下降104%。空置面積5231萬平方米，增長52%。

長春市房屋待售面積由2005年的2402萬平方米增加到2014年的5231萬平方米，增加了2829萬平方米，增長了12倍。截至2015年1月長春市場商品住宅累計(jì)可售面積為76313萬平方米。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)，長春市房屋存銷比達(dá)到215，而28個(gè)中國城市的平均存銷比為132。

二、長春市房地產(chǎn)庫存產(chǎn)生的原因

（一）關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴

2014年，長春市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額39245億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資5344億元，占1362%。土地財(cái)政方面，近十年來，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重一直保持在40%—50%以上，2014年長春市土地交易金額約142億。稅收方面，房地產(chǎn)業(yè)稅收占長春市稅收的1084%。銀行信貸方面，長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)成為銀行信貸投放最主要行業(yè)。居民財(cái)富對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴，房產(chǎn)租金與轉(zhuǎn)讓等收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常工資收入。

（二）供應(yīng)上漲但需求下降

由于受前期房價(jià)影響，很多大型開發(fā)商囤積開發(fā)用地，房地產(chǎn)在建施工竣工面積穩(wěn)步上漲。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)歷史性低點(diǎn)[1]。首先是人口拐點(diǎn)到來，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動(dòng)力人口趨于下降。1964—1970年以及1985—1991年有兩輪生育高峰，第一輪生育高峰帶來的購房需求已經(jīng)基本釋放完畢，而第二輪生育高峰的許多購房需求（“85后”）也已經(jīng)釋放掉一部分，下一個(gè)需求“高峰”需要等到1985—1991年的人群達(dá)到財(cái)富高峰時(shí)再釋放，但這一波需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于第一輪生育高峰對(duì)樓市的拉動(dòng)。其次，長春市正處于城鎮(zhèn)化推進(jìn)高峰期，全力推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè)，城市發(fā)展空間全面拉開。西新區(qū)、長東北、南部新城、西部新城、北部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速；凈月西部區(qū)域、蓮花山開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面啟動(dòng)。城鎮(zhèn)化過程中，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長期的，但是數(shù)量并不樂觀。第三，在房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性需求也在下降。

三、房地產(chǎn)市場庫存的影響

（一）開發(fā)商難以短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

2014年下半年以來，我國現(xiàn)房銷售占比明顯上升，期房銷售占比下降。銷售結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“資金鏈”造成了較大的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金較上年同期有所下降，這主要是因?yàn)椤捌渌Y金來源”（包括定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款）下降。2014年定金及預(yù)售款比2013年下降124%；個(gè)人按揭貸款比2013年下降26%。

（二）房地產(chǎn)業(yè)盈利能力明顯下降

我國房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在2009年一度達(dá)到1664%的高水平，凈資產(chǎn)收益率（ROE）在2013年也一度達(dá)到1479%，這導(dǎo)致大量資本涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域和過度投資。但隨著非意愿庫存上升，反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率均出現(xiàn)了明顯下降。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩

房地產(chǎn)市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，通過其自身占投資的高比重、金融機(jī)制等渠道而具有加速器效應(yīng)。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的下行也會(huì)直接拖累經(jīng)濟(jì)增長。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定投資20%左右，其增長速度在很大程度上維系于房地產(chǎn)投資增長的高低，正是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的加速器效應(yīng)使然。因此，高庫存迫使房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。

（四）關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受影響較大

庫存壓力對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響不僅直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)自身對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用減弱，而且還會(huì)通過對(duì)其他行業(yè)投資的影響而強(qiáng)化。一是房地產(chǎn)投資的回落直接減少了對(duì)鋼鐵、水泥等建材及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增長下行。二是房地產(chǎn)投資的下行迫使其他行業(yè)主動(dòng)縮減生產(chǎn)以應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的非意愿存貨上升。三是在社會(huì)總資源有限的情況下，房地產(chǎn)投資下降就會(huì)相應(yīng)增加其他行業(yè)的投資可用資金量。

（五）地方財(cái)政收入壓力增加

據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，“土地出讓金”占地方財(cái)政收入的比重，從2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方財(cái)政收入格局已不可維系。從長遠(yuǎn)看，打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政的沖擊很大。土地財(cái)政為地區(qū)間競爭驅(qū)動(dòng)的增長提供了必要的財(cái)力支持。土地財(cái)政收入下降會(huì)減弱地方政府的投資動(dòng)力，也使得地方政府失去了相當(dāng)部分資金來源。

四、長春市房地產(chǎn)市場“去庫存”策略

（一）實(shí)施房地產(chǎn)市場利好政策

1貨幣政策

自2014年下半年以來，除了全面降準(zhǔn)和降息，央行還專門針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行過數(shù)次調(diào)控。央行降低存貸款基準(zhǔn)利率后，商業(yè)銀行的貸款加權(quán)利率明顯下行，這就極大地減輕了借款買房的利息負(fù)擔(dān)。2015年開始，國家五次降息，四次降準(zhǔn)，調(diào)整首付比例等政策促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。

2財(cái)稅政策

2015年3月30日財(cái)政部調(diào)整了個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅政策，即個(gè)人銷售購買不足兩年的住房，全額征收營業(yè)稅，銷售購買已滿兩年的非普通住宅，按差額征收營業(yè)稅；銷售購買已滿兩年的普通住宅則免征營業(yè)稅。財(cái)稅政策的調(diào)整，降低了房地產(chǎn)需求的融資成本和交易成本，對(duì)釋放房地產(chǎn)市場需求具有明顯的刺激作用。

3社會(huì)政策

吉林省發(fā)布《關(guān)于積極支持住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知要求待售商品住房銷售時(shí)間超過24個(gè)月的城市，原則上不再新建或少建保障性住房。鼓勵(lì)各地政府通過回購普通商品住房或二手住房作為棚改安置住房和公租房，回購時(shí)優(yōu)先選擇現(xiàn)房房源。

（二）土地儲(chǔ)備合理化

從儲(chǔ)備土地戰(zhàn)略布局來看，一線、二線、三線和四線城市科學(xué)布局，以最大程度地分散房地產(chǎn)市場區(qū)域性特征帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。從儲(chǔ)備土地的用地性質(zhì)來看，從長遠(yuǎn)著手?jǐn)U大優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)比重，以便在住宅物業(yè)調(diào)整期仍能維持較好的公司現(xiàn)金流和較快實(shí)現(xiàn)大額變現(xiàn)自我造血能力。從儲(chǔ)備土地的可行性研究來看，推行儲(chǔ)備項(xiàng)目的專業(yè)化評(píng)價(jià)和決策機(jī)制，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并建立中長期土地儲(chǔ)備規(guī)劃[2]。

（三）積極探索存量轉(zhuǎn)化新模式

在完善多層次住房保障體系時(shí)，市場化籌集拓寬保障房源和租賃房源成為解決高庫存的方式。長春市區(qū)（此處不含雙陽和九臺(tái)）2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中經(jīng)營性用地600公頃，棚戶區(qū)項(xiàng)目用地240公頃，保障性住房用地180公頃，比2014年經(jīng)營性用地減少了200公頃，但棚戶區(qū)和保障性住房分別增加了40和80公頃。對(duì)棚戶區(qū)拆遷改造居民進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑢⑸唐贩抠徺I的自主權(quán)交給居民，消化現(xiàn)有存量。

（四）刺激購房需求

從需求出發(fā)，力求建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。可以將需求分成三類區(qū)別對(duì)待，第一類住房需求是自住需求，即購買者購買住房是為了自己居住。在自住需求中，也含有投資要求。第二類住房需求是他住需求，即購買住房純粹是投資，租賃給別人居住或使用，并獲取投資回報(bào)。第三類住房需求是無住需求，即購買者購買住房只是等待價(jià)格上升到期望水平，拋售套現(xiàn)獲得貨幣增值，這其實(shí)是一種投機(jī)。合乎邏輯的住房需求調(diào)控思路可分為三類，鼓勵(lì)自住需求，允許他住需求，抑制無住需求。

（五）創(chuàng)新型營銷方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用微信營銷和電商營銷等新型營銷模式。微信首先鎖定目標(biāo)客戶，然后持續(xù)將樓盤的活動(dòng)信息發(fā)送到手機(jī)終端，使消費(fèi)者獲取房產(chǎn)新政、優(yōu)惠活動(dòng)、戶型點(diǎn)評(píng)等相關(guān)信息，同時(shí)，通過購房紅包、營銷活動(dòng)和其他優(yōu)惠信息等吸引消費(fèi)者的關(guān)注。微信還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供意向分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等服務(wù)。電商平臺(tái)是購房者、開發(fā)商和網(wǎng)絡(luò)媒體一致推崇的重要手段，是去庫存的依賴方式[3]。購房者可以直接從平臺(tái)上快捷獲取房產(chǎn)信息，方便進(jìn)行商品對(duì)比，用戶可以獲得更大購房折扣，并享受更完整的購房體驗(yàn)。開發(fā)商方面，電子商務(wù)平臺(tái)線上線下資源互補(bǔ)，短期提升銷量，長期提供全面的增值服務(wù)，去庫存能力增強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)媒體方面，一是能夠擴(kuò)充受眾群體，增加流量，二是直接獲取傭金的方式避免了單一廣告收入帶來的風(fēng)險(xiǎn)，提升了企業(yè)競爭力。未來的代理趨勢(shì)向多種資源整合的聯(lián)合代理方式發(fā)展，電商模式前景十分可觀。

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[2]胡偉以進(jìn)為退，還是以退為進(jìn)——房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略選擇[J]中國房地產(chǎn)，2009（2）：37-38.

[3]王潔 電商發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)去庫存的影響分析與研究[J]工程經(jīng)濟(jì)，2015（4）：106-110.

（責(zé)任編輯：郭麗春）