試論我國土地評估中存在的問題及對策

葉蓮紅

摘要：在房屋土地交易中，土地評估作為其中不可或缺的重要環節之一，有著十分關鍵的作用。它能夠對土地的經濟價值予以全面反映，可以說影響著整個房地產行業的發展。然而，由于我國在土地評估這方面起步較晚，整個評估機制尚不完善，無法有效地對土地評估行業發揮出其規范和指導作用，造成土地評估行業當前還存在許多問題。因而分析我國土地評估存在問題，對存在問題展開相應探討，并提出可行的解決對策，具有十分重要的意義，有助于我國土地評估行業更加規范與合理。

關鍵詞：土地交易；土地評估；房地產行業；解決對策

由于我國經濟發展當前呈現下滑趨勢，使得經濟形勢變得日益復雜，各種信貸風險呈現出多樣化趨勢，并不斷暴露出來。在這樣的背景之下，土地抵押擔保就成為了各種信貸機構以及各大銀行非常青睞的信貸產品。而其中的關鍵之處在于，如何有根據地、準確地對土地進行合理評估，使其價值得以確定。這也是地方政府、各種信貸機構、各大銀行、房地產公司以及普通民眾需要面對的難題。

一、土地評估概念和作用

土地評估就是指土地評估人員依照土地評估的原則、土地評估理論以及土地評估方法，在對土地交易資料予以充分掌握的基礎之上，依據土地的自然屬性及其經濟屬性，按照地產的等級、質量以及地產在經濟活動中的收益情況，并對土地利用政策、土地預期收益、土地利用方式以及社會經濟發展情況等可能對土地收益產生影響的因素加以充分考慮，對某塊或多塊土地在某一時點、某一權利狀態下綜合評定出其價格的過程。

（一）土地評估有利于土地交易順利進行

隨著社會經濟以及房地產行業的發展，我國土地交易變得日趨頻繁，其經濟價值也隨時變動，再加上土地交易市場有著地域性的特點，因此，在土地交易市場上很難獲得土地的完整價格資料。除了專業的土地經營公司，普通人很少具備這方面的經驗，因此在進行土地交易之時，有必要對土地事先進行評估以確定其價值。只有經過專門的土地評估機構通過搜集資料對土地進行專業的分析評估，確定其價值，土地交易雙方彼此才不至于擔心自身吃虧上當，從而使得土地交易得以順利進行。

（二）土地評估有利于完善土地市場

首先，自從我國開始改革土地使用制度以后，土地逐漸由以前的無償使用轉變為有償使用，使得土地市場得以逐步建立，這就需要完善土地市場，通過市場來配置土地資源。當前我國土地配置趨向多樣化，有行政劃撥、國有土地租賃、授權經營、作價入股以及土地出讓等多種形式。市場配置范圍逐步擴大，行政劃撥范圍正在逐步縮小。而要實現土地資產的市場配置，其基礎就是要量化土地資產，土地評估正是量化的基本手段。其次，土地管理一項重要的內容就是土地市場管理，而土地價格管理又是土地市場管理的核心。由于受市場因素影響，土地價格常常波動較大，其波動幅度又大于經濟增長波動，因此，很容易發生土地投機。為了防止土地投機行為以及地價波動過大，有必要經過專業的評估人員對有代表性的地塊進行價格評估，并以此作為依據來對土地價格加以控制。因此土地評估有利于完善土地市場。

二、我國土地評估當前存在問題

（一）土地評估相關法律尚未完善

由于我國當前不斷加快城市化進程，造成土地需求不斷增長，使得人們十分看好土地評估的市場前景。然而，由于重視程度不夠，缺乏評估風險意識，相當多的土地評估機構對土地抵押評估的風險視而不見，以為只要經過了法律和評估技術培訓，只要不犯大錯就能夠安枕無憂。而對企業信譽建設以及職業道德培訓缺少詳細的規劃和有效的制度，一旦評估人員出現相關問題，只是進行簡單處罰或辭退。加之，國家關于土地評估的相關法律法規較為滯后，對涉事人員無法依章追究其責任，非常不利于土地評估行業的健康有序發展。

（二）土地評估監管力度不夠

僅依靠行業自律，而沒有好的監管制度和措施，土地評估行業是無法真正實現健康有序發展的。我國土地評估市場當前存在的各種亂象，最主要的原因就是因為對土地的整個評估過程缺乏切實有力的監管和統一合理的標準。一方面，由于政府長期以來的主導，很多土地評估機構還殘存著行政抓手的影子，對土地評估的獨立性帶來了負面的影響。另一方面，由于缺乏切實有效的監管制度和措施，無法有效監督和制約土地評估機構及其從業人員，違法評估和違規操作的犯罪成本不高，加大了非法獲益的誘惑，最終導致土地評估行業亂象環生，嚴重影響了土地評估行業的獨立、公正形象。

（三）土地評估機構從業人員素質較低

我國當前許多土地評估機構均是改制分離出來的，這就使得這些評估機構缺乏專業的評估機制和評估人員。一些評估機構由于缺乏足夠的土地估價師，現場勘察都不進行，直接根據周邊的位置或網上的相關信息對土地進行草率評估，使得土地的最終評估質量受到了嚴重的影響。一些評估機構為了獲得非法利益，故意選擇有利于客戶的評估方法。以上種種情況，造成我國土地評估行業在整體上呈現出參差不齊的現狀，評估人員素質較低，評估能力與評估質量不高。

三、規范我國土地評估的可行對策

（一）對土地評估行業強化監管

首先，要從法律層面上對土地評估行業進行制約。對土地評估過程中存在弄虛作假的評估機構，不僅要取消其土地評估資格，還要對相關責任人和有關人員追究行政或法律責任。其次，積極探索糾紛調解機制的建立，對房地產估價過程中存在的糾紛予以化解。比如成都市房地產估價師協會就對糾紛調處辦法牽頭進行了起草，將房地產估價師協會明確為糾紛調處人。糾紛調處辦法經會員單位討論一致通過后，成為整個房地產評估行業都必須遵守的規則。再次，對土地評估可以采取招標的形式來進行，所有參加機構公平競爭。最后，有關監管部門應當對土地評估行業采取切實有效的措施加強監管和整頓。通過對土地評估行業監管規則的完善，通過對行業準入和退出機制、對監管懲罰措施和查處辦法的制定，有序地監督和管理土地評估機構及其從業人員，以此為土地評估行業營造一個良好、公平的競爭環境，使得土地評估過程的獨立性得到維護，使得評估結果的獨立性和公正性得到確保。

（二）完善行政服務功能和嚴設準入條件

首先，土地評估行業的行政主管單位應當設置統一、合理、科學的行政收費標準，避免因收費標準雜亂而造成混亂。其次，政府相關行政主管部門應當依據市場變化，對基準地價、地價指數以及地價變化幅度及時公布，使土地估價師能及時掌握土地市場價格趨勢，從而評估出合理的土地評估結果。最后，政府應當對土地評估行業的準入條件進行嚴格設置，控制土地評估機構新增數量。近些年來，我國土地評估機構數量不斷增多，雖然增多了數量，其質量卻沒有得到相應的保障。因此，為了使土地評估機構更加適應土地市場的各種要求，有必要對土地評估機構的數量進行合理控制。通過嚴設準入條件來控制土地評估機構數量，使其契合土地評估市場的需求，這樣不僅有助于提高土地評估機構其土地評估質量，還有助于促進整個土地評估市場進入良性循環和健康發展。我國土地評估市場當前還處于初級發展階段，各種規范尚不健全，此時更需要相關主管部門對土地市場做好結構的調控和優化，從而促進其健康順利發展。

（三）加強土地估價師職業素質教育

土地評估行業想要健康有序地發展，其中一個最為關鍵的因素就是土地估價師是否具有較高的職業道德和素質。因此，土地評估機構必須重視對土地估價師的培訓工作，應當定期開展土地評估專業培訓，不僅要對土地估價師的業務知識和業務能力加以培訓，還應對土地估價師加強職業道德培訓，從而提高提高從業人員職業素質，使土地評估行業向著規范化方向發展。

四、結論

綜上所述，我國土地評估行業在社會經濟快速發展的今天，巨大的挑戰依然擺在面前，其是否健康有序地發展，直接關乎到我國城鎮化建設進程，關乎到土地交易市場秩序。本文先簡單闡述了土地評估的概念及其作用，然后探討我國土地評估行業存在的問題，并從完善法律、強化監管、完善服務、嚴設準入條件以及加強職業素質培訓等幾個方面提出規范我國土地評估的可行建議和對策，希望能為我國土地評估行業有序、正常發展提供相關參考與借鑒。

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（作者單位：浙江省麗水市國土資源管理局）