從產業鏈探析“營改增”背景下房地產企業財務應對

徐微微

摘要：文章從房地產業的成本構成和產業鏈方面入手，對房地產行業營改增后的增值稅實際稅負進行了分析。文章認為，房地產業控制增值稅負的重點在于降低加權綜合抵扣率。從產業鏈上看，應在土地供應、前期工程、主體工程、期間費用等環節做好供應商選擇和合同管理工作，以做好財務應對。

關鍵詞：房地產業；營改增；產業鏈；財務應對

一、營改增的背景

（一）改革背景

營改增避免了營業稅的重復征稅問題，是結構性減稅的一項重要措施。

2016年3月23日，財稅【2016】36號文的發布標志著全面營改增政策的正式落地。自5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，房地產業作為國民經濟的重要組成部分，同建筑業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人一起，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

（二）政策解讀

房地產業的增值稅率確定為11%，小規模納稅人的征收率為5%?？紤]到政策銜接期間大部分項目成本支出已發生，無法取得增值稅專用發票，對于一般納稅人設計了兩種計稅方法：

1. 對于2016年4月30日前開工的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，同小規模納稅一樣按照5%的征收率計稅。由于原售價為含稅價，實際稅負為5%/（1+5%）=4.76%，顯然稅負比原來5%的營業稅率有所下降。以下本文僅就一般納稅人適用一般計稅方法的情形進行探討。

2. 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法的，稅率為11%，計稅依據為取得的全部價款和價外費用扣除對應的土地價款。對比政策出臺前土地價款不得扣除的業界猜測，稅基明顯降低，也更合理。

二、從產業鏈條看營改增改革對房地產企業的影響

（一）房地產項目成本構成及增值稅綜合抵扣率計算

1. 土地費用：由于在計算銷售額時允許扣除向土地管理部門直接支付的土地價款。因此土地費用的綜合抵扣率為11%。

2. 前期工程費：規劃、設計費、地質勘查費及招標代理費均適用于6%的增值稅率，“三通一平”適用建筑業11%稅率。考慮三通一平占比較小，前期工程費按6%計算綜合抵扣率。

3. 建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和其他費用：均按建筑業11%的稅率計算進項抵扣。

4. 稅收及行政規費：包含兩部分，一部分是稅收，包括房產稅，土地增值稅，城市維護建設稅和教育費附加，契稅，所得稅等；另一部分是行政性費用，包括征地管理費，商品房交易管理費，城市建設配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。這部分稅金和規費由于無法取得增值稅專用發票，無法抵扣。

5. 管理費用 ：主要包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等?？紤]到僅有水電和辦公用品可抵扣，進項稅率按17%，抵扣比例按5%計算，綜合抵扣率為0.85%。

6. 銷售費用：主要包括銷售人員工資（銷售代理費）、廣告宣傳及市場推廣費、項目營銷設施建造?？紤]到代理服務業，廣告宣傳均可取得6%的進項抵扣，項目營銷設施建造及裝修可按建筑業取得11%的進項抵扣，按6%的綜合稅率和30%抵扣比例的計算得1.8%的綜合抵扣率。

7. 財務費用：主要是貸款利息。金融業在本次改革中同時納入營改增范圍，但新政明確規定：納稅人購進貸款服務（各種形式占用、拆借他人資金）支付的利息及利息性質的支出，其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣。因此財務費用的綜合抵扣率為0。

（二）營改增后增值稅率測算

以下以濟南西客站繽紛城和廣州白云地塊兩個項目實際案例進行成本列示和增值稅計算，如表1所示。

計算得出，兩個項目的增值稅率分別為3.92%及3.45%，與營改增前5%的營業稅率相比，均有不同程度下降。

（三）成本構成及抵扣率分析

廣州白云地塊比濟南西客站繽紛城的增值率低0.47%，主要原因是兩個項目的加權綜合抵扣率和成本率不同。如表2所示。

由于增值率=銷項稅率-加權綜合抵扣率*成本率。按因素分析法，成本構成及抵扣率分析如下：

1. 成本率的影響：假設白云地塊的加權綜合抵扣率與繽紛城一樣均為8.57%，則c值差額為8.57%*80.05%-8.57%*69.89%=0.87%。①

2. 加權綜合抵扣率的影響：由于白云地塊加權綜合抵扣率為8.07%，比繽紛城高0.5%，故c值變化8.07%*80.05%-8.57%*80.05%=-0.4%。②

①+②=0.87%-0.4%=0.47%。

通過研究發現，加權綜合抵扣率和成本率均與增值率成反比。如果成本率不變，增值率則隨著加權綜合抵扣率的提高而降低。

三、房地產企業如何適應并借力“營改增”

以上分析表明，成本既定的情況下，企業應致力于降低加權綜合抵扣率。綜合抵扣率的降低應從產業鏈的各個環節著眼，做好以下財務管理工作：

（一）土地供應環節

國稅2016【18】號文規定：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除的土地價款，是指從政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，并且扣除時“應當取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋?。如果土地征用及補償費未能取得合格票據，則不得抵扣。土地供應環節必須高度重視票據的可抵扣性。

（二）前期工程環節

規劃設計費等前期工程款雖然在總成本中占比較小，但該階段卻決定著總成本的60%-70%。房地產公司可以考慮后向一體化，兼并或控股設計公司，以更好地控制開發成本。

（三）主體工程環節

1. 對供貨商納稅人身份的選擇

假定一般納稅人供貨的含稅價為Y，增值稅稅率為T1，小規模納稅人供貨含稅價與一般 納稅人含稅價的比率為R，小規模納稅人的征收率為T2。從一般納稅人購貨成本為Y-Y/（1+T1）×T1，從小規模納稅人購貨成本為Y×R-Y×R/（1+T2） ×T2，求得兩者相等時的價格比率R=。當實際含稅價格比大于R時，應當選擇從一般納稅人處購入，反之則選擇小規模納稅人。如果小規模納稅人無法取得稅務機關代開的增值稅專用發票，則價格比的臨界點 R=。在增值稅納稅人適用稅率為17%，11%，6%，小規模納稅人征收率為3%時，計算R值如表3所示：

2. 固定資產購置管理

2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

固定資產對企業現金流產生了“兩增一減”的影響：固定資產進項稅額減少了當期增值稅額；增值稅減少引起城建稅和教育費附加的減少。這兩項相當于節省了企業的現金流出，此為“兩增”；“一減”是指固定資產以不含稅價入賬，造成每年提取的折舊減少，利潤總額增加，所得稅的增加使得企業產生現金流出。因此房地產企業應當對固定資產投資作出財務預算，合理規劃投資活動的現金流量，制定分期分批的固定資產采購計劃。力求實現固定資產投資規模、速度與企業財稅目標的相互配合。

3. 發票管理和合同管理

由于稅法規定，單位無償贈送動產或不動產，視同銷售，無償贈送的部分額外征稅。因此，買房送家電，買房送車位，贈送部分應視同銷售征收增值稅。因此，在實際工作中要注意合同中不要出現“無償”、“贈送”字樣。事實上，房產公司的上述行為屬于捆綁銷售，應當在合同中約定銷售單位包含“家電”或“車位”價格。

應當重視財稅人員對合同風險管理的貢獻，讓財務人員參與合同的會簽，以幫助公司從財稅后果角度全部控制合同的風險。

（四）控制期間費用

1. 控制銷售費用：銷售費用主要包括項目營銷設施建造、廣告費、銷售代理費、銷售人員工資等 。房地產銷售方式主要有公司自有營銷部門銷售和委托專業銷售公司代理銷售兩種。以下分析兩種不同銷售方式下的人工費：假設一個項目需要20個銷售人員，計薪方式采用底薪加提成，每位銷售人員底薪5萬元，提成為合同成交額的0.3%。則一個營銷周期（暫定二年）的工資為20*5*2+100000*0.3%=500萬。如果銷售代理報價500萬元，則實際成本為500/1.06=471.70萬元，可節約銷售費用28.3萬元。如果公司可接受銷售人工費500萬元，設可接受的銷售代理費最高報價為X，則X/1.06=500，求得X=530萬元。

在考慮銷售方案的選擇時，就注意將增值稅問題納入考量范圍

2. 控制利息支出：由于利息支出不得計入進項抵扣額，房地產公司在籌資環節應注意財務杠桿的控制。

四、結語

通過對房地產行業產業鏈的研究，我們發現，營改增后，房地產企業的流轉稅稅負是否下降，取決于房地產公司的成本率和加權綜合抵扣率。營改增規范了票據管理，完善了增值稅抵扣鏈條，也對房地產企業的規范化經營提出了更高的要求，更對財務管理的水平提出新的要求。房地產企業應該從成本構成和產業鏈入手，在物資采購、合同管理、銷售及貸款管理等環節中加強財務管理。由于新制度的施行還需要與實踐的磨合，財務人員應該加強學習，不斷在實際工作中找到解決問題的途徑。

參考文獻：

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[3]陳琳，譚建輝.地產項目投資分析[M].清華大學出版社，2015.

[4]蔡昌.增值稅轉型與納稅操作實務[M].中國財政經濟出版社，2009.

（作者單位：寧波市江東區住房和城市建設局）