美國房產稅對中國房產稅改革的啟示

王子柱 劉暢

摘要：目前我國的房產稅籌備工作已全面展開，但在付諸實施過程中仍存在諸多問題。我國房產稅存在征收范圍窄，配套制度不健全，中央地方權責不清，與土地使用權相矛盾等問題。借鑒美國的成功經驗，我國應將房產稅作為完全的地方稅種，完善征收配套措施，解決與70年產權的矛盾，精簡稅種，拓寬稅基，實行差別稅率，健全估值體系。

關鍵詞：房產稅；差別稅率；房產估值；不動產登記

一、我國房產稅發展現狀

（一）我國房產稅發展現狀

1. 房產稅的定義

房地產稅收是一個綜合性概念，包括房屋開發、交易、保有和所得等環節征收的各種稅收。其中房產稅是指在房屋持有過程中征收的，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

2. 1986年的房產稅暫行條例

早在1986年，我國就頒布了《房產稅暫行條例》。根據該條例，將房屋分為未出租和出租兩種類型。對于未出租房屋，在房屋原值的基礎上一次性扣除10%～30%作為繳費基數，按照12%的稅率征收。對于出租房屋，則按租金收入的12%征收。但我國對于很多房屋都給予了免除房產稅的優惠政策，免稅的房屋包括所有的農村房屋、非營業用的個人房產、國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，經財政部批準免稅的其他房產等等。由于免稅范圍過廣，房產稅占地方財政收入的比率僅僅在 2%左右，極大地限制了房產稅作用的發揮。

3. 上海、重慶針對個人住房征稅試點

2011年，我國在上海、重慶針對個人住房開展房產稅征收試點。上海重慶的房產稅試點各有特色：（1）在存量房和增量房上的差異。重慶征稅對象既包括存量房又包括增量房，上海則僅針對增量房；（2）在征稅房屋標準上的差異。例如，在對本地居民房產征稅標準上，重慶強調高檔，上海則強調新增。重慶主要對本地居民獨棟商品住宅、新購高檔住房進行征稅，強調征稅房屋的高檔化。而上海則征稅對象僅為本地居民家庭新購第二套及以上住房（家庭人均超過60平方米的面積）；（3）累進稅率不同。重慶的稅率累進幅度更大，重慶將稅率分為0.5%、1%和1.2%三個等級，而上海只有0.4%和0.6%兩個檔次，上海的稅率累進幅度明顯低于重慶。

4. 不動產登記為房產稅展開奠定了基礎

我國《不動產登記暫行條例》已于自2015年3月1日起施行，不動產登記信息為房產稅開征奠定了基礎，然而，由于不動產登記工作涉及部門較多，部門間利益難以有效協調，導致部分市縣不動產登記職責和機構整合工作滯后，延緩了不動產統一登記工作的進程。

（二）我國房產稅發展面臨的問題

1. 我國房產稅征收范圍較為有限

目前我國房產稅的征收僅針對城鎮房屋。然而，隨著改革開放和市場經濟的不斷發展，農村房屋中被用于經濟活動的越來越多。但是我國房產稅征收仍將農村房產列為免征范圍，一方面不符合稅收制度的公平性原則，另一方面也導致農村商用屋的大量出現，為不法商人提供了可趁之機。

2. 房產稅權高度集中于中央，地方權力有限

國外普遍將房產稅作為完全的地方稅，相比之下，我國的房產稅雖屬地方稅，但是各種稅制要素都由中央政府規定，房地產稅的立法權和調整權基本都集中在中央。地方政府對房產稅缺少話語權，影響地方政府通過房產稅調控房地產市場，也不利于房地產稅收制度的完善。

3. 稅費不清，開征房產稅易造成重復課稅

租、稅、費混雜不清，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費代租的現象普遍存在。稅種繁多必然會加大稅收征管的難度，增加征收成本，在此基礎上全面開征房產稅會增大納稅人的負擔，抬高房屋成本和價格，扭曲房地產的真實價格，加重消費者的負擔。

4. 與土地使用權相矛盾

我國住宅土地使用權的期限最高為70年，教育、工業用為50年，商業用地為40年。但對土地使用權到期后如何處置則沒有明確規定。如果到期后土地和房屋收歸國有，且沒有任何補償，則房屋的折舊將會較高。反之，如果到期后能在繳納較少土地出讓金后繼續使用房屋，則折舊將較低。從法律層面講，購房者有權利在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格。最近溫州有一批房屋的土地使用權到期，但政府部門、原房主、開發商和學界并沒有形成共識。因此，土地使用權到期后如何處置直接關系到房產稅的征稅基數。

5. 房產稅征收配套制度不健全

房產稅征收工作十分復雜，包含了對當地經濟發展態勢的預估，對房產價值的評估，對房產用途的核實，以及房屋租賃合同、房產交易文件等資料的審閱，對拖欠不繳行為的處罰措施等。目前，我國不動產登記系統全面展開，但我國稅務部門在配套設施和制度的完善上還存在不足。房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，房產評估制度很不健全，稅收征管難度大?，F行的房產稅征收法律制度已經不能適應當今社會的發展需求，房產稅征收法律制度的改革勢在必行。

二、美國房產稅征收體系

（一）房產稅是地方政府主要收入來源

美國征收房地產稅的歷史悠久。早在1792年，當時就有四個州征收房地產稅，到了20世紀初，美國每個州都設定了地產法，征收地產稅。房產稅由五十個州的州政府及地方政府負責征收，聯邦政府不參與稅收分成只負責資料匯總及研究稅制事宜。房產稅目前是地方政府的主要收入來源，能夠為地方政府的各項支出、完善公共設施和福利提供資金保障。

（二）建立了以市值為依據的房產估值體系

房產稅的計稅依據是房地產的核定價值。由于美國房地產稅作為完全的地方稅種，故不同州對房產稅價值的核定標準也有所差別。如按照新澤西州稅法規定，房地產稅的計稅價值以房地產市場價為依據，而紐約州則是按房地產市場價的一定比例核定應稅房地產的計稅價值。

由于房地產稅與房產價值緊密聯系，因此房產估值在征稅體系中至關重要。美國對房產估值采用可比市場價格法，即比較近期附近已售房屋價格，再根據地塊面積、房屋面積、房屋戶型和結構、房齡等進行適當調整。當然，也會參考近幾年對該房產的評估價值，如果評估值出現較大波動，必須要有合適的理由予以說明。當房產變更所有權或重新修建后，房產稅將根據變更后或修建后的價值為基準征收房地產稅。如果納稅人對房產納稅價格評估有異議，各地政府均設有專門部門處理房主爭議，以便調整房產納稅估價。

同時為了保持房產稅的穩定，避免計稅房屋價格增長過快，美國一些州設定了房屋計稅價格年增長率上限。如紐約市規定民用住宅計稅價格年比增長率不超過6%～8%，五年內累計不超過20%～30%。

（三）根據地方財力靈活確定稅率

在市、鎮委員會通過預算后，各級政府先根據預算總支出確定需要征收的房產稅總額，再確定房產稅稅率，以實現地方政府的收支平衡。由于影響稅率的因素每年都在變化，因此通常政府規定的稅率每年都會有所差異。

房產稅是地方政府可以直接控制的財政來源。各地政府確定其下一年度的預算支出總額，減掉房產稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是要征收的房地產稅總額，稅率的計算公式為：房產稅稅率=預算應征收的房產稅稅額房產計稅價值總額。假設某地方政府一年需要的總支出為5億美元，其中需要依靠房產稅籌集的資金為3億美元，該地區房地產估值總額為200億美元，那么該地當年的房產稅稅率便是1.5%。假如五年后該地區房價上升，地區房地產總額上漲到250億美元，但地方政府需要的房產稅總額若仍維持3億美元不變的話，則當年房產稅的稅率為1.2%。

三、美國房產稅制度對于我國開征房產稅的啟示

（一）將房產稅作為地方稅種

我國地方政府過度依賴“土地財政”，但“土地財政”會不斷推高房價，且隨著出讓數量的不斷增加，“土地財政”將難以為繼。高房價將抑制年輕人和企業的創新動力，鼓勵人們的過度投機行為，并促使房地產泡沫不斷膨脹。一旦房地產泡沫破滅，其對經濟的嚴重破壞將不堪設想。因此，我們必須摒棄“土地財政”的舊式思維，借鑒美國開征房產稅的經驗，對各類房屋全面開征房產稅，在增加投機炒房者成本的同時，為地方政府提供穩定的財政收入。

（二）精簡稅種，避免重復課稅

我國目前的房地產政策存在著稅費體系混亂，重復征稅、房和地分設稅種、計稅依據不合理，以及對房地產征收的費用較多等問題?？稍诒３址康禺a總體稅負不增加的前提下進行改革，從2015年5月1日起房地產交易環節的營業稅已經被增值稅取代，使政府能夠更好地分享房產增值帶來的收益。在優化房產交易環節稅收的同時，可以考慮將房產持有環節的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅等統一合并成房產稅，根據房產評估價值按一定比例征收。同時，為了充分發揮房屋的使用價值，可對閑置房屋和非閑置房屋實施差別化稅率，對閑置房屋征以重稅，以抑制炒房行為。

（三）擴大征收范圍，拓寬稅基

近年來，國家不斷提到農民住宅財產權。2015年8月，央行和銀監會聯會發文鼓勵金融機構開展農村宅基地抵押貸款服務，這表明農村住宅的價值已經得到了政府和金融機構的認可，為將房產稅開征范圍擴大到農村奠定了基礎。未來可先從以下幾方面對農村住宅征收房產稅：一是對農村土地改革試點的地區開征房產稅；二是對現在農戶實際占有宅基地面積超過規定面積的部分開征房產稅；三是對流轉的農村宅基地補征房產稅。

另一方面為保證稅收來源的穩定，取消試點城市設立的60平米，180平米等免征面積，同時，棄用上海模式僅對增量房征收，以及對于重慶模式的針對多套住房，高檔住房及外地購房者的征收模式。應該拓寬稅基，對于企業，機構，個人的不動產無論是商用還是居住，都應該按照實際面積征收房產稅。至于免稅方面，不在按照試點方式設立免稅面積，而是通過低估財產價值來實現，或者設立一個固定額度的免稅額，即當房產稅低于某一值時，納稅人可從地方政府得到相應的抵免或現金補償。此外對于確實貧困的家庭，經過地方政府的調查核實后，可以將房產稅進行返還。

（四）客觀公正地評估房地產價值

為了保證評估結果的客觀公正，需要加強對房地產估價人員的管理，同時還要完善估價方法。房地產估價師不要納入政府公務員編制，要鼓勵房地產評估機構進行市場化運作。為了確保估價師的勤勉盡職和客觀公正，可以制定嚴格的估價師遴選程序，從而確保選擇到優秀和有責任心的估價師。估價師要負責對房屋、公寓、商業、工業等各類地產進行估價，但估價師不能決定房產稅稅率，更沒有權利計算和征收房產稅。房地產估價師要具有本科及以上學歷且要通過政府的考試，可暫定估價師任期為6年，在6年內必須接受不小于150小時的繼續教育。可采用三種方法來評估房產價值：一是市場方法，即按照附近相似物業最近的成交價格來確定；二是重置成本，以當前的勞動力、原材料和土地成本重置類似的物業，需要花費多少錢？三是收入方法，如果某物業能產生收入，例如公寓或者農業土地，計算該物業一年所產生的收入總和。

（五）針對不同性質房產實行差別稅率

由于各地經濟發展水平各異，房地產發育程度很不均衡，應該借鑒美國方式，賦與地方政府對房產稅稅制要素的部分決策權，允許地方政府根據實際情況制定差別化稅率。首先，專業評估機構對區域內的財產進行估價，確定應納稅財產的價值，并把這些財產的評估價格匯總，得出應納稅財產的總價值，其次，地方政府確定其下一財政年度的預算支出總額，扣除房產稅以外的其他收入總額，兩者的差額就是該政府要征收的房產稅總額，再根據房屋性質和計稅價格確定不同的稅率。

（六）合理解決土地使用權到期后的問題

土地使用權到期后，不同的處理辦法會造成不同的房產稅計稅基數，目前還沒有具體可操作的法律條文和規定。土地使用期限屆滿后，國家應當允許房產使用者申請續期，合理確定需要繳納的土地出讓金，若有特殊需要國家需要收回土地和地上建筑物，應對房屋所有者進行經濟補償。針對這一問題，國家應盡快展開討論，通過人大立法，明確土地使用權到期的解決辦法。

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（作者單位：王子柱，河北大學圖書館；劉暢，河北大學經濟學院）