OLD模式下旅游地產產品的構建

曾健如++舒菁英

摘 要：本文以長沙洋湖濕地及長沙萬達廣場為例，通過對旅游動機多元性和旅游資源復合性形式下，推動TOLD模式的發展，使得旅游地多功能開發成為可能，進而在旅游發展的集聚效應和規模效應的作用下搭建更合理的旅游產品構建。

關鍵詞：TOLD模式；旅游地產；旅游動機；旅游資源

一、塑造出一個TOLD地區具備的條件

吳必虎，徐小波（2010年）提出了TOLD（Tourism-Oriented

Land Development，旅游導向型土地綜合開發）模式，即指在一片相當大規模地區范圍內，以旅游開發為先導和主要功能方向，并結合房地產產品、戶外運動產品、商務會展產品及其他更多業態進行規劃建設的土地綜合發展模式。它是通過對旅游資源的創新開發、重新開發、補充開發等方式，形成具有一種或多種主題，兼容多種旅游或非旅游活動，集中多種休閑、娛樂、商業、運動、度假等功能的復合型土地開發方式。這一開發方式的最終結果是塑造出一個TOLD地區，該地區既包括賦予已開發旅游用地新的旅游功能，也包括非旅游用地的多重旅游功能開發。

作為TOLD模式多種功能中最核心的部分，旅游功能的創建十分重要。旅游功能就是旅游地滿足旅游動機的功用，旅游動機具有多元性。旅游動機多元性和旅游資源復合性使得旅游地多功能開發成為可能，進而在旅游發展的集聚效應和規模效應的作用下，推動TOLD模式的發生發展。分析發現，TOLD模式通常需要基于地方政府與投資商、房地產與旅游業、公共產品與私人產品的緊密合作或組合機制；其運行表現出“特定主題、多種活動”，“混合市場、依賴腹地”，“娛樂主導、房產支撐”，“高額投資，先入為主”四個基本特征。根據土地利用總體特征的差異，TOLD模式可以劃分為生態導向型低度開發、文化導向型主題開發、市場導向型多元開發三個類型。

二、從旅游地產發展趨勢看構建產品的模式

（1）2014年底旅游地產開發規模自受到政府宏觀調控后，商業地產及旅游地產自然成為后備力量，觀光旅游、休閑旅游、度假旅游已成為投資者首選。有關數據表明中國旅游地產在歷年遞增。（2）目前突顯的集中于旅游產品開發四大模式五大產品

其中四大模式有：（1） 旅游主題社區，提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市內或者市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環境品質，增加休閑功能，提高生活質量。（2）旅游度假產地，旅游度假類項目通常遠離市區，完善配套是項目開發的前提，先做旅游再做地產，增加休閑娛樂項目的豐富性和參與性，變光為度假，實現旅游資源向地產價值的轉變是項目成功開發的關鍵。（3）文化旅游小鎮，旅游（特色）小鎮既提供旅游服務功能，又為當地居民提供公共生活服務，類型多樣，兼具多重功能，從而實現主觀共享，宜旅宜居。（4）文化創意旅游地產，通過將文化、旅游和地產有機的結合，打造出具有獨特人文內涵和建筑風貌的文化旅游區。

其中五大產品有：（1）度假酒店，一般依托溫泉、濱海自然資源，結合養老醫護功能進行開發，功能包括居住功能、生活休閑功能、文化娛樂功能、醫療護理功能、服務功能、商業功能。（2）度假別墅，是目前度假項目住宅類產品的主力，在產品打造和運用方面突出其旅游度假的特點。（3）度假公寓，是在不降低項目整體檔次的前提下延長產品線的產品，建造上強調景觀，建筑上排布以景觀為核心，產品面積跨度大，不同樓層價差懸殊。（4）田園（鄉村）旅游地產，以農民家庭為基本接待單位，以農村及農事為主要載體，以利用環境資源，體驗農村生活為特色，以“吃農家飯、睡農家屋、干農家活、享農家福”為主要內容，以旅游經營為目的。（5）汽車露營地，它是針對汽車的使用者營建的，為他們通過車輛的補給，通過人們休息的產地。

三、TODL模式地產開發下的長沙洋湖濕地垸及長沙萬達廣場

（一） 洋湖濕地垸TODL模式： 1）洋湖濕地公園處于洋湖濕地垸片區“一心兩軸三片”的中心位置，三片以濕地公園為中心，呈環繞布置。以旅游為導向的土地綜合開發營運策劃，項目實質以濕地生態功能為先導的城市綜合體營運策劃。策劃定位是：先導區的四大示范區之一、洋湖濕垸總部經濟的生態休閑配套區、周邊教育機構的環境教育基地和戶外活動場地、周邊居住的景觀用地。生態修復注入科技魂（污水處理、濕地低碳實踐），景觀打造生態魂（人工濕地、大地景觀震撼人），人脈挖掘植入文化魂（挖掘垸文化），營運鑄就商業魂（雙驅動TODL模式）。

2）洋湖濕地垸形成TODL模式導向下的土地增值術，融入城市的濕地綜合體開發，濕地公園核心價值體——地產——配套商業體——文化創意把長沙快樂的城市性格融入到項目中，將時尚都市的元素匯集，以文化創意、時尚、動感、歡樂和夢幻為特色，符合長沙的長沙氣質。以濕地公園生態修復、文化創意為核心，包含主題酒店、主題商業地產、主題文化和現代傳媒的“洋湖濕地公園+環保教育基地+低碳博覽園”綜合產業。

（二）長沙萬達廣場TODL模式：長沙開福萬達廣場項目位于湖南省長沙市開福區，東鄰西長街，西臨湘江大道，南鄰五一大道，北臨潮宗街。項目建設用地約12.18萬平方米，總建筑面積約100萬平米。長沙開福萬達廣場是一線臨江的城市綜合體項目，其業態包括大型商業中心、商業步行街、高級酒店、商務酒店、寫字樓、精裝豪宅等。

長沙開福萬達廣場是萬達集團第三代城市綜合體的代表之作，為一線臨江的城市綜合體項目，其業態包括大型商業中心、室內外商業步行街、及高級酒店、商務酒店、寫字樓、精裝豪宅等，集購物、餐飲、文化、娛樂等功能于一體。項目總建筑面積103.61萬平方米，其中地上建筑面積約80萬平方米，地下建筑面積約23.8萬平方米。地塊由男至北分為A、B、C、D四個地塊，其中A、C地塊為居住用地，B地塊為商業綜合體，D地塊為甲級寫字樓用地。

四、TOLD模式旅游地產發展建議

（一）政府參與。TOLD模式不同于以往各自為政的發展模式，需要從城市總體規劃、土地利用規劃、客戶需求等宏觀方面出發，因此需要政府的支持和響應。TOLD模式是從觀光旅游到休閑游轉變的產物，體現了旅游與地產的結合，政府與開發商的結合。由此可見，政府的參與以及參與程度的高低，決定了一個項目的成敗。旅游產品的公有性與房地產項目的私有性的協同發展，需要相關政策的支持。

（二）管理保障。旅游涉及到安全、服務、技術、衛生等方面，需要相關部門的有效配合。最好可以通過相關措施，在標準化條件下實施。TOLD模式的旅游地產開發通常面積較大，且格局復雜。為了保障該模式的可持續性發展，通常需要設立一個管理委員會來協調各部門之間的工作。

參考文獻：

[1] 中國指數研究院.2011全國旅游地產樣本分析[J].中國地產市場，2011（9）：50-51

[2] 周建成.旅游地產運營模式和發展趨勢[J].上海房地，2012（1）：26-28