房地產估價教學改革策略探討

程錫麟

【摘要】本文主要對房地產估價教學的問題及改革的策略進行了分析探討，僅供參考。

【關鍵詞】房地產評估 教學 改革策略

【中圖分類號】F293.30-4 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地產估價概述

1978年“改革開放”政策的全面推行使我國的國有土地使用制度和城鎮住房制度有了新的發展方向，房屋被作為一種商品開始在市場流通。房地產估價活動也正是在這樣的背景下應運而生，雖然起步較晚，但發展很快，一方面大膽借鑒西方發達國家以及我國臺灣、香港地區的估價理論和方法成果，另一方面積極集合國內自身實際情況，發展出一套適合我國國情需要的房地產估價方法。由于受英國估價體系的影響較深，因此我國的估價方法更傾向于經驗與理論結合。

房地產估價的概念正式提出于1999年頒布實施的《房地產估價規范》并被廣泛沿用至今。該規范指出，房地產估價是專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動體。本文中所提及房地產均為狹義上的房地產概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分，以及與土地和建筑物有關的權力和利益等。

房地產估價行為一直是以房地產屬性為基礎、以市場經濟為導向，以理論規范為支撐的、不以主觀意識為轉移的客觀活動。然而影響房地產價格的因素復雜多變，估價行為必須依賴于科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須結合估價人員的經驗。

二、房地產估價教學的問題

缺乏房地產估價實踐教學條件。房地產估價作為一門實踐性很強的課程，需要讓學生在掌握估價理論知識的基礎上，有動手參與估價操作的機會，加深對估價流程的理解。當前的教學計劃中缺乏實地調查性質的實踐教學學時，致使實踐教學環節薄弱。

課程內容略顯枯燥。與房地產營銷、房地產經紀等課程相比，房地產估價不需要懂得與客戶接洽的技巧和能力，更多的是要解決技術性的問題，尤其是估價方法的學習，是純技術性，所以學起來相對比較枯燥乏味。這就需要激發學生學習的積極性。

動手能力和解決問題的能力培養。每一個估價方法的掌握，一是需要做大量的練習，二是要對案例進行研究，提出解決方案，所以在學習過程中，特別要求學生具有很強的動手能力和解決問題的能力。

對教師素質要求高。因為房地產估價知識體系繁雜，涉及統計學、經濟學、管理學等多門學科，難度較大，所以對相關授課教師的要求也頗高，既要全面掌握理論知識，并且還需聯系實際，不斷加深估價知識的應用。而目前師資中最突出的一個問題是對房地產專業課程之間知識聯系理解不夠，房地產相關技能、經驗不足。

三、房地產估價方法

1.市場比較法

市場比較法是將估價對象與估價時點近期發生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行適當的修正，以此推算估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。該方法是不適用很少發生交易、數量比較少的房地產，如特殊廠房、學校、紀念館、教堂、寺廟等。

2.收益法

收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為未來收益主要有如下幾種：潛在毛收入；有效毛收入；凈運營收益；稅前現金流量；期末轉售收益。運用收益法估價，核心是預測凈收益。收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、倉庫等類房地產；二是基于營業收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產。收益法評估往往是假設收入費用發生在某一個時點，實際發生時間與這種假設有偏差，這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀租金收入發生在期末，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期末，這時應考慮期間發生費用的貸款利息；租金收入發生在期初，費用在期間均勻發生，而評估時假設收入費用發生在期初，這時應考慮期間發生的費用進行折現。收益法實際上是一種動態法，而考慮利息費用是一種靜態法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴謹。因此，運用收益法要盡量將收入、費用發生的假設時間與加權折現期一致，而不必再考慮利息費用。

3.成本法

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法最基本的公式為：房地產價格=重新購建價格-折舊。

上述公式根據下列三類估價對象而具體化：（1）新開發的土地；（2）新建的房地產；舊的房地產。適用于舊房地產的基本公式是：舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問題，現在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價格或重新開發成本是土地開發完成后的價值，而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個房地產開發項目開發完成后的價值，包含建設期的貸款利息和開發利潤。

所以我認為這公式更明確：舊房地價格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價+附屬費用+有關稅費+建設期貸款利息+開發利潤）×剩余使用年限修正系數+（前期工程費+工程造價+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開發利潤）×成新率。

4.假設開發法

假設開發法的估價對象是具有開發或再開發潛力的房地產，可分為待開發的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類。未來開發完成后的價值可以用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。運用該方法要注意一個問題，房地產開發收益率和房地產經營收益率的不同。資本化率是將房地產的凈收益轉換成價值的比率。而對假設開發法中的現金流量折現法中的折現率。

科學實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學的理論依據，又能反映現實交易行為。房地產估價的對象就是房地產。從實物形態上來看，房地產存在三種形態，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產。另外，房地產估價是評估待估房地產的一定權益的價格，因此，估價對象也涉及到物權。依據房地產估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業、工業、其他用途房地產及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

四、房地產估價課程改革方向

1.課程總體設計

針對教師缺乏相關經驗的不足之處，結合高職教育培養高素質技能型人才的目標，學院可以成立由房地產行業、企業專家與學院教師組成的房地產經營與估價專業教學指導委員會。在企業、行業專家的參與指導下，通過對人才需求市場的調研，得出房地產評估與管理專業畢業生的職業崗位是以房地產估價員為主。根據估價工作實際情況及對估價員崗位任務所進行的分析，我們獲得了估價員職業要求：熟練的房地產估價技術應用能力；良好的組織、溝通、協調、合作能力及文案寫作能力；房地產市場調查、資料收集能力。

2.合理設置項目，貼近教學與崗位

項目的設置是項目教學的關鍵，項目應該貼近教學，符合教學大綱的要求。項目的設置也應該貼近崗位，從崗位出發，篩選出典型的項目，著重培養學生的職業技能。《房地產估價實訓》是在《房地產估價原理與方法》后開設的課程，學生具有一定房地產估價專業知識和技能水平，《房地產估價實訓》在于培養學生估價原理與方法的運用，能夠撰寫房地產估價報告。因此結合教學，將房地產估價實訓項目確定為評估特定估價對象，撰寫估價報告。而估價對象的確定是實訓項目的核心。有的學校實訓項目的估價對象不統一，估價對象可以來自教師，也可以由學生自行選擇，這種形式的項目教學中評估的物業類型較豐富。但由于項目隨意性過大，無法辨別估價對象的真實性，也存在學生繞過難點或者隨意抄襲的現象。有的學校實訓項目的估價對象是學校物業，這雖然便于學生考查，但學校物業的評估不具有典型性，若以學校物業模擬住宅或商業，假設因素過多，仿真性不高。結合估價崗位，本項目教學的實訓項目的估價對象由教師從實際評估項目中選出，真實的估價目的和業務關系激發了學生的學習興趣，便于學生實際調查和資料收集，也保證了項目難度適中，不過于簡單，也不至于學生沒有辦法完成。該實訓項目是對重慶南洋大廈爛尾樓進行估價，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層；占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價是為了轉讓，即為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考。

五、結束語

通過對《房地產估價》課程內容的選取，分組教學組織的實施，調動了學生學習積極性，增強團隊協作意識，也突出了過程性考核，但同時也對教師的課堂教學組織提出了更高的要求。

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