試論房地產企業成本的管理與控制

摘 要：我國房地產業改革促進了房地產業經營管理水平的提升，但房地產業財務管理水平，尤其是成本管理水平仍滯后，企業經濟效益低。現代成本管理已由事后記賬和分析轉為事前預測、控制，成本管理日益彰顯出其重要性。本文著眼于成本管理重要性，闡述房地產企業成本管理現狀及問題，并提出完善措施。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；管理理念；控制體系；精細化管理

一、引言

我國房地產業目前所占國內GDP比重較高，并已漸成經濟發展的支柱性產業。它的健康和可持續發展，成本管理至關重要，相較于一般企業的成本管理，房地產業成本管理極具特殊性。其具有資金高度密集性質，金融環境變化及國家宏觀調控都會沖擊和影響著房地產業，雖可因房地產業獲得高收益，但卻很難確定收益率。另外，很多房地產企業資金管理粗放、成本管理失效，財務管理水平普遍較低。所以，房地產業需強化房地產業成本管理，不斷提升財務管理水平，力求實現最小化成本最大化利潤。很多新進該領域的企業較迷糊成本管理，原本對制造業、商業成本管理都很熟悉的財務人員對此也不甚了解。不少項目都是按計劃成本結轉，預算有30% 甚至更高利潤，但最終竣工結算時，卻變成微利，甚至虧損。正是基于對這一問題的思考，筆者結合自己在房地產企業的工作實踐，針對房地產企業成本的特殊性，探討企業如何有效地進行全成本管理。

二、中小房地產企業成本管理的必要性

1.成本管理和控制可保障房地產企業實現利潤

企業經營成本直接影響著利潤，提高成本就會直接降低企業利潤，反之則直接增加利潤。房地產企業多因素影響著房地產企業利潤的生成，而其內部成本的控制則是眾多利潤影響因素中最重要的。提升銷售量是提高利潤的有效途徑，然而受國家政策和成本雙重制約的價格，受制約與市場需求而不穩定。因為國家稅法規定的稅金有一定剛性，只有極大地減小成本才是企業最好的、最穩定的提高利潤的途徑。

2.成本管理和控制可保障企業健康和可持續發展

企業經營的首要任務是在競爭中求發展。房地產企業現代成本管理的目的應是成本最低化，積累最大化，從而保障企業的健康和可持續發展。成本管理關鍵在于保證及時足額補償企業未來生產經營耗費。企業的健康和可持續發展以其正常持續進行再生產為基礎，而及時足額補償企業生產經營過程耗費是其持續進行再生產的必要條件。企業再生產過程中，合理補償生產經營耗費需要正確的成本管理，成本補償匱乏則會降低企業再生產規模直至倒閉；反之又會使其他利益受損。

3.成本管理和控制可提高房地產企業管理水平

成本管理的經濟指標綜合性強，企業各項工作最終都綜合反映于成本指標。某一時期，縮減企業成本集中表現為各方面工作成績。在此意義上說，成本管理有利于企業內部各部門協作的加強，有利于企業的經濟核算，可推進企業以節約促增產，達到促進企業逐步提升管理水平的目的。

三、房地產企業成本管控現狀

1.成本管理和控制流于表面形式

成本管理應是房地產企業經營管理的核心，而很多房地產企業的內部經營管理并未意識和理解成本管理的積極作用，并未切實實施成本管理，大多企業的成本管理工作流于表面盲目地進行事中、事后成本管理，弱化事前成本管理，未規范成本預、決策現象很普遍，或未形成制度；或形同虛設；成本計劃既不科學也不嚴肅，或增或減。

2.存在成本管理與控制意識誤區，缺乏市場觀念

現代企業企業管理對成本管理的要求是全員、全過程、全要素和全方位，而真正進行全面成本管理的房地產企業并不多。地產企業或重成本管理設計，或重材料和設備成本，而并未進行精細化管理，將所有微小成本及成本要素納人成本管理。另外，成本是房地產企業生產經營效率的綜合反映，影響著內部投入和產出。投入少資源產出多產品則是成本低，但成本低并非一定帶來高效益。現代成本管理要求房地產企業立足于市場，對市場需求及建筑產品投入產出比加以考慮，而不應只重對建筑產品成本的掌控。

3.成本管理和控制制度體系不健全

目前，房地產企業普遍對成本管理制度體系進行完善，成本管理粗放。或成本管理制度較完整但缺乏執行；或未對應崗位責權利，混淆職責，缺乏獎懲。一方面嚴重損害員工積極性，另一方面對成本管理工作無利。

四、房地產企業成本管理與控制對策

1. 加強企業成本管理意識，實行全面成本管理

房地產企業應樹立系統成本管理理念，注重全局和整體和諧統一，全方位分析企業成本管理對象、內容和方法，構造系統成本管理方法體系。為使企業產品市場競爭力強，成本管理不能局限于產品生產過程，內涵也應由物質產品成本擴展到非物質產品成本，如人力資源成本、資本成本、服務成本、產權成本等；應以嚴格、細致的科學手段管理成本內容，增強產品市場競爭力。不斷加強員工認識成本管理，樹立成本理念，把握好技術結合經濟、生產并重管理準則，進行全面成本管理，培養全員成本意識，全員參與成本管理。

2.完善成本管理組織控制體系

筆者認為房地產企業有必要成立成本管理領導小組，由財務總監或財務經理、預算經理或主管、材料總監或經理等成本管理主要領導組成；對總經理負責，決策和領導成本管理丁作，及時、高效地完成成本管理日常工作作。積極有效的成本管理有必要得到各部門成本管理相關人員的配合，以保障順利進行企業成本管理；更有必要完善成本管理控制體系，制定目標成本、明確責任體系、適時跟蹤管理業務過程；完善企業成本責任制及監督考核機制。

3.進行信息化式的精細化管理

精細化管理并非新生事物，作為管理理念精細化管理備受推崇。知識經濟時代是精細化管理時代，房地產企業間競爭加劇。房地產企業應以信息化實現企業精細化管理。房地產企業應視自身實際，充分利用信息化逐步搭建成本管理平臺，方便管理者經由系統查詢成本信息，系統管理基本的合同管理、結算、變更簽證、付款、資金計劃等。目前，很多大中房地產企業如萬科等已在成功應用，其他房地產企業可充分借鑒利用其成功經驗，完善自身的精細化管理。

4.加強企業內部會計人員培訓

房地產企業會計人員職業道德教育的加強，對加強會計工作自我監督很有效。會計信息質量的高低由會計人員專業知識、技能高低決定。房地產企業會計人員更需嫻熟的專業理論知識、業務操作技能、較強的綜合能力和風險管控力。房地產企業會計人員應不斷充實和完善自己，積極利用科學方法，準確判斷財務信息，保障會計信息質量真實、可靠，便于有效地執行會計監督。

五、結語

房地產企業成本管理工作牽一發動全身。為提升成本管理水平，在激烈的市場競爭中立于不敗，房地產企業須完善成本管理體系，加強過程成本監督和分析，成本信息反饋力求及時、充分、全面，為企業制定或調整營銷策略提供充分依據，實現企業成本最低化而經濟利益最大化。

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作者簡介：翟海軍（1975-6-19），男，陜西寶雞市， 單位：陜西金山電器集團有限公司，職務： 資財部副部長，學歷， 大學，職稱： 會計中級，研究方向： 房地產行業。