房地產業在新型城鎮化建設中的作用和未來發展方向

高磊

摘 要：國際金融危機爆發后，全球經濟進入到了重新調整的階段，而隨著調整和平衡的完成，我國地區產業結構也有了較大的變化。大量農村富余勞動力向城鎮轉移、人口老齡化問題日益嚴重、資源環境形勢日益嚴峻等問題，都進一步凸顯我國城鄉內部二元結構矛盾，城鎮化轉型發展勢在必行。

關鍵詞：房地產業；新型城鎮化建社；作用；發展方向

一、要走出認識的誤區

個人和企業都是房地產經濟活動的參與者。房地產是國民經濟發展中最基本的生產要素之一，也是任何行業發展都離不開的生產要素。我們可以說，房地產業是發展國民經濟、促進企業經濟發展、改善人們生活條件的基礎產業之一。并且國民經濟的發展，必然推動房地產業的進一步發展；而房地產業在國民經濟中的促進作用也將進一步凸顯。房地產業具有拉動內需、帶動就業、解決用房、加速城鎮化建設的重要意義。

二、回顧房地產業發展歷史

中國房地產業起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。在這25年里，中國的房地產行業經歷了起步、摸索、動蕩、調整的過程，經過長期的探索和前行，最終走向成熟。發達國家曾經總結過房地產行業的發展規律：當一個國家的人均GDP達到800--1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000--13000美元時，行業發展進入飽和期。而我國房地產行業的發展進程也與這條規律相契合。在2013年，我國人均GDP已接近7000美元，房地產業已接近穩定增長期，這也是與上述規律相契合的。

根據理論，十年以后，我國人均GDP將超過行業發展飽和期的13000美元；這個時候，房地產的供需關系處于臨界點，整個行業的發展將開始回落。但是，我國作為世界上人口最多的國家之一，有接近十四億人口；2015年我國城鎮化率為56.1%，但是戶籍人口城鎮化率僅為39.9%；我國城鎮化路徑中明確提出，要在2030年實現70%的城鎮化率；二者之間還存在很大的差距，大約還需要20年的時間去完成這個目標。房地產行業是推進城鎮化進程的重要載體，其未來的發展必然是需要與城鎮化建設相結合的。

三、房地產業在城鎮化建設中的作用

未來房地產行業的發展必然要和城鎮化建設相結合。通過對世界各國城鎮化發展進程的分析對比，可以看出，房地產業與城鎮化在發展階段上具有明顯的同步性特征。

在城鎮化起步初期，由于國民經濟總體實力薄弱，第一產業無法為人們提供豐富的生活資料，社會資本短缺限制了第二產業的發展；人們對于住房的需求較小，在房地產行業的投資行為較少，這個階段的房地產行業發展較為緩慢。

在城鎮化加速階段，科學技術的不斷進步推動了生產效率的提高和工業化規模的擴大，促進了國民經濟的發展和社會資本的增加；由于城市中擁有更多的就業機會，對農村剩余勞動力的吸引作用也進一步增強，越來越多的農村人口向城市轉移。而城市人口的急速增加以及城市經濟的迅猛增長也進一步擴大了房地產市場供需之間的差距。于是房地產業迅猛擴張，行業資金迅速向大城市和中心城區集中，投資建設規模在短時間內進一步擴大，這個時期的房地產業已經進入到高速發展階段。

在城鎮化發展后期，城市人口已經超過了總人口的一半以上，此時城市集聚效應的主要地位已經被擴散效應所取代。城鎮化的進程逐步放緩，并開始出現遞減；房地產行業進入到成熟期，人們對房地產的消費需求開始回落，并逐漸從城市房地產市場開始轉向郊區或農村的房地產市場。并且隨著城鎮化逐步進入到平穩階段，房地產供需將進入到飽和狀態，整個行業將進入到衰退期。

我國新型城鎮化的“新”，不是簡單的指農村人口聚集到城鎮之中，除生活區域要實現“鄉”到“城”的轉變外，社會福利保障、生產生活方式等多個方面也要實現“鄉”到“城”的轉變，真正使城鎮成為農村轉移人口的宜居之所。房地產業作為一項民生產業，既與人們的日常生活息息相關，又為其他產業的發展提供相關配套設施。房地產業必須要與居民的需求、當地經濟社會的發展相適應。一旦出現超前發展，不僅會導致資源、能源的浪費，還會產生房地產泡沫，進而對經濟造成重大影響；出現出現滯后發展，不僅會影響人口聚集和產業發展，更會阻礙新型城鎮化的發展；品質過低，對城市面貌和城鎮居民生活又產生不利影響；房價過高，對進城人口和低收入群體又有擠出效應。所以，要實現新型城鎮化與房地產業的協調發展。

發展新型城鎮化要發展房地產業，但需要擺脫過分依賴房地產的問題。如果一味強調房地產產業在新型城鎮化發展中的拉動作用，而不考慮其長遠發展，這是違背歷史發展規律的，是不可取的。縱觀世界各國的城鎮化發展歷程，我國的新型城鎮化發展具有其特殊性。其涉及人口之多、經濟規模之大，前所未有。房地產產業的發展應與新型城鎮化發展的各個階段相匹配，并在這個過程中逐步發揮其作用，并且必須將土地開發、項目建設、產業結構調整、區域綜合發展乃至生態環境建設聯動起來。房地產業不可能一馬當先，而必須與整個城鎮化進程匹配起來，這樣才能做到多贏。未來的房地產業不但要建設住宅、商貿，還要配套建設醫療、衛生、保健、公園等綜合服務。

四、結束語

在新型城鎮化建設過程中，要想發揮房地產業的巨大推動作用，站在新型城鎮化建設的角度，用全局的眼光看待房地產開發，房地產開發應該具有一個更廣闊的舞臺和概念，應該成為城鎮化建設的有利支撐。