探析房地產企業財務管理風險及防范

孫薇

?

探析房地產企業財務管理風險及防范

孫薇

摘要：進入新時期后，我國房地產領域日趨火熱，涌入了越來越多的資本和企業。但是在房地產企業繁榮的背后，也存在著很大的財務風險，如果不科學防范，將會帶來十分嚴重的后果。本文簡要分析了房地產企業財務管理風險及防范，希望能夠提供一些有價值的參考意見。

關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險防范

從廣義角度上來講，房地產企業財務管理風險指的是在企業項目籌資、投資、資金運用等一系列財務活動中，可能會影響到企業經營、盈利及發展效益。而從狹義角度上來講，指的則是企業沒有采取科學的融資方式和合理的資金結構，導致負債經營產生，降低企業預期收益，債務無法償還，還可能會有破產出現。結合這些風險，需要分析風險產生的原因，進而采取針對性的財務管理措施，保證房地產企業的健康穩定發展。

一、我國房地產企業財務風險

1.較大的負債數額，具有較高的按期償債風險

房地產企業資金來源為預售款、自有資金、銀行借款以及經營性欠款；根據房地產企業財務報表，自有資本金占據較低的比重，銀行借款在開發資金中占據較大的比例；同時，房地產企業具有較長的開發周期，需要較長時間方可回收投入的資金，這樣就會有一些不確定因素影響到期望利潤率，產生財務風險。房地產企業如果無法科學的預測控制相關風險，這樣就會增大無法償還到期銀行借款本息的概率。

2.具有較高的再融資風險

房地產企業具有較大的資金需求量，為了解決資金問題，滿足資金需求，往往會采取再融資措施。政府為了保障民生，逐漸緊縮房地產企業的信貸政策，這樣就會增加房地產企業再融資難度。同時，房地產企業的負債率較高，這樣對債權人的債權保證程度也會遭到降低，進而限制到房地產企業從其他渠道獲得負債籌資的能力。這些因素都增加了房地產企業的再融資難度，可能會出現資金鏈斷裂問題，制約到房地產企業的生存和發展。

3.存在較大的利率波動風險

因為房地產企業的資產負債率較高，那么利率波動也會隨之影響到房地產企業。利率升高的話，會增加房地產企業的資金成本，進而降低其預期收益。同時，升高利率，會向風險較低的領域流入更多資本，如國債、銀行存款等，進而降低投資者的購買欲望和房地產市場的市場需求。近些年來，我國央行進行了多次加息，增加了房地產企業的資本成本，同時升高了投資者的成本，影響到投資者的購房需求。

二、房地產企業財務風險的成因

1.外部成因

法律環境、政治環境、經濟環境等共同組成了房地產企業財務活動的外部環境，會直接影響到企業財務活動的開展。國內房地產企業具有較為穩定的法律環境和政治環境，而經濟環境則會較大程度影響到房地產企業。其中，經濟周期、經濟發展水平、宏觀經濟政策為重要因素，經濟環境發生了變化，會增加房地產企業外部環境的不確定性，影響到房地產企業經營與財務狀況，進而導致財務風險的出現。

2.內部成因

房地產行業的一個特征為資金密集，具有較長的產品開發周期與資金周轉天數，同時存在著較高的資產風險，產生較大的財務風險。主要原因為資產負債率過高，房地產企業自有資金僅僅占據到較小的比例，具有70%左右的資產負債率；將財務杠桿作用充分發揮出來，獲得較大利益，同時，也帶來了較高的財務風險。

三、房地產企業財務風險管理的防范措施

1.增強風險意識，采取一系列的風險防范措施

結合外部不斷變化的市場環境與房地產企業的自身特點，需要將風險意識樹立起來，結合發展狀況與趨勢，科學預測分析項目運行中可能出現的各種財務風險，對相應的風險制定防范措施、應對方案等，促使財務管理風險預測、防范工作得到有機強化。要合理控制財務管理，完善應對機制，對貸款利率適當降低，促使籌資風險得到減少。同時，對資金結構，科學調整，避免出現財務風險。

2.對財務制度與流程規范科學構建

要結合實際情況，對基本財務管理制度、流程規范體系等科學構建，以便對房地產企業整體財務管理活動的開展，起到有效指導作用。首先，對財務管理制度有機構建和完善，設置專門的財務管理機構，將現金出納、資金融通等方面的預算、決算工作切實開展下去。積極運用先進的信息技術，對基礎核算平臺科學構建，通過對財務數據準確真實的獲取，來做出更加科學的決策，更加高效的開展財務管理活動。對考核制度、監督機制有機構建和完善，對業務授權制度合理構建，對管理人員、財務人員的職責權力范圍有機明確，對財務活動的執行程序合理確定，促使財務管理的科學性與規范性得到提高，進而實現營運風險得到降低的目標。構建信息化集成系統，將信息化平臺的作用充分發揮出來，充分共享內外信息數據，做出更加科學合理的決策。

3.加強內部控制建設

為了有效規避可能出現的財務風險，房地產企業需要理順內部財務管理，對財務管理中各個部門需要承擔的責任和擁有的權利進行明確，劃分權責。通過培訓教育措施的運用，促使全體員工的風險意識得到強化，能夠積極參與到財務管理中。要積極化解風險，將風險管理導向下的財務風險控制系統構建起來。首先，對公司治理結構、監督體系不斷完善，通過治理結構的完善，可以促進房地產企業健康穩定運行和發展，從組織角度保障內部會計控制的順利實施。要對內部審計、稽核等專門監督機構科學設立，通過制度約束人員行為，貫徹責任追究制度，全面落實內部控制工作。將內部控制制度建設切實推行下去，對內部控制體系規范化建設，在梳理業務流程的基礎上，對崗位職責說明書有機編寫，對關鍵業務流程圖科學制作等，促使管理系統化、程序化目標得到實現。為了更好的防范風險，需要在房地產企業日常經營管理活動中融入內部控制工作。最后，還需要對實施過程中的控制，結合關鍵環節，設立相應的控制風險點。

4.做好資金管理工作

首先，做好預算管理；結合房地產行業實際情況，有機結合項目預算和資金預算方式；項目預算的對象為房地產企業開發項目，整體預算規劃設計費用、工程開發成本、間接費用、經營收入等各方面的內容。而資金預算則是匯總各個責任中心的年度資金需求、使用計劃，結合整體資金情況，協調運作企業資金，制定相應的規劃。向各個責任中心層層分解整體計劃與目標，之后各個責任中心對年度項目預算、責任預算進行編制和匯總，保證可以順利實現公司預算總目標。在編制全面預算的過程中，需要積極溝通和活動，有機聯系業務授權體系，對預算外支出有機控制，促使企業資金管控能力得到顯著增強。其次，要加快資金周轉速度，為了對閑置資金充分利用，統籌考慮和調度工程物資，橫向融通，這樣工程順利開展不受影響，物資積壓也可以得到減少，資金周轉速度得到加快。

四、結語

相較于其他行業，房地產企業具有較大的特殊性，存在著較大的財務風險；如果不及時加以防范和控制，很容易造成嚴重后果。房地產企業需要充分依據自身發展狀況，預測分析可能出現的風險隱患，及時采取針對性的防范措施，提升抗風險能力，保證自身的健康穩定發展。

參考文獻：

［1］李玲.房地產企業財務管理風險及防范措施探究［J］.時代金融旬刊，2015，6（10）：123-125.

［2］張洪波.房地產企業財務管理的風險防范［J］.企業改革與管理，2014，7（18）：77-79.

作者單位：（傳富（杭州）置業有限公司）