房地產行業股票價格的影響因素

陳沐陽 劉琰

【摘要】房地產業在我國經濟體系中舉足輕重，地位與作用不言而喻。作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業同時也在在中國證券市場上扮演著特殊角色，本文圍繞宏觀與微觀經濟的不同視角對房地產行業股票價格的影響因素進行實證分析。通過選取宏觀經濟指標、地產也的行業指標和房地產股票價格指數等相關數據，運用多元回歸分析法，得出地產業股票價格與房地產住宅投資、房地產企業個數、房地產企業的營業利潤、平均房價成正比、與國內生產總值和基準貨幣供應量成正比而與居民儲蓄年底余額和居民消費價格指數成反比。

【關鍵詞】房地產業 宏觀因素 行業分析 多元回歸分析

一、前言

房地產業是我國國民經濟體系的基石，處于引領性地位。它是國民經濟的增長動力，為中國經濟的快速發展作出了卓越的努力。房地產業是一種壟斷性產業，在證券市場上，招商地產、保利地產、萬科和金地集團四家上市公司組成了最具有代表性的地產龍頭股，房地產企業的健康穩定發展對我國的資本市場穩步運行起到決定性作用。2008年金融危機爆發，我國的房地產泡沫問題逐漸浮出水面，一直以來是國民持續關注的熱點問題。所以，房地產行業股票市場的走勢受到廣大投資者的高度關注。

二、文獻綜述

股票價格的波動一直是國內外普遍關注和研究的熱點問題，通過研讀國內外相關文獻，發現早期國外學者就通過回歸分析法和VAR模型研究股票市場的波動因素，國內研究者則結合我國的相關政策從宏觀經濟的角度分析股票的波動。

Beaver，W.H曾采用相關性分析和回歸分析相結合的方法建立回歸模型，通過研究房地產上市公司的財務報告中兩個重要的財務指標市盈率和資產凈現值與股票價格存在的相關關系，并詳細分析了兩個指標對于股價的影響力，以及三個變量在時間上表現出的規律性。

李艷在《房地產上市公斯股價影響因素實證分析》（2012）的文章中用多元回歸模型進行實證分析來闡明自己的觀點。作者選取上證綜合指數、公司財務狀況、居民消費價格指數、人民幣貸款基準利率、地產業價格指數五個指標作為自變量，房地產上市公司的股票價格指數作為因變量進行多元回歸建模，結果表明房地產上市公司股價波動與房屋銷售價格和基準貸款利率成負相關關系。作者認為受到我國宏觀調控政策的不斷影響，中國當前房地產的泡沫問題使得財務業績對公司股價影響異常顯著。

三、數據處理

（一）提出假設

假設1：地產業股票價格與房地產住宅投資、房地產企業個數、房地產企業的營業利潤和平均房價成正比。

房地產住宅投資是一種相對于股票較為安全的投資策略，且隨著近十年來我國房價的飛速上漲，特別是我國一二線城市的房價，其升值空間早已高出實際價值，同時提高了房地產投資的回報率并吸引了一部分人選擇投資房地產。房價的不斷上升對于房地產上市公司來講是一個利好消息，這會引起投資者對地產業股票的熱切關注，股票價格自然會大幅上漲。此外，房地產企業的營業利潤作為公司財務報告里的重要指標，一方面可以看出公司的盈利情況，另一方面也決定了股東的獲利能力，因此間接影響上市公司未來的盈利能力和成長能力。房地產企業個數的增加反映了房地產行業的炙手可熱，說明房地產業的盈利空間是巨大的，未來的發展能力被人們普遍看好，這同樣會給房地產行業的股價帶來積極影響。

假設2：房地產行業的股價與國內生產總值和基準貨幣供應量成正比而與居民儲蓄年底余額和居民消費價格指數成反比。

通常我們用一個國家的國內生產總值來衡量該國的經濟發展水平，它同時也是國民經濟核算的核心指標。國內生產總值代表的是宏觀經濟，從該指標可以看出國家的經濟處于增長還是衰退階段。所以投資者可以通過國內生產總值的增長了解未來經濟的發展趨勢，增加對股票的需求，帶動股價上升。

基準貨幣供應量是中央銀行調控市場利率的重要工具，而市場利率的高低決定了人們是應該將錢存到銀行獲取固定的利息收益還是將其投放到股市獲得更高的收益。當貨幣供應量增加時，市場利率將會下降，會有更多的人將流動資金投資于證券市場，股票價格因此會上升。

居民儲蓄是指國民收入中未被消費的部分，它的變動往往受存款利率的影響，竟而會間接造成股市交易額的變動，加劇股票市場的漲跌。居民儲蓄年底余額增加代表人們更愿意選擇將錢存在銀行，導致股市的資金流入減少，股價下跌。相反，如果投資者看漲股價，則會拿出儲蓄投放到股市，股價上漲。

居民消費價格指數是重要的宏觀經濟指標之一，它的高低直接影響著國家的宏觀經濟調控措施的制定與實施力度，比如央行降息，調整存款準備金率等。該指數的持續上漲，使得國家將會加大貨幣政策和財政政策的調整力度，及時出臺緊縮性宏觀調控政策。還有可能會連續上調商業銀行的存款準備金率或者加息。而流動資金的緊缺勢必會導至股市大量資金抽離，股價會大幅下跌。

（二）數據選擇

房地產股票價格指數選擇2000年～2014年以“招保萬金”為代表的10支強勢地產股的年平均股票價格指數，數據來源于南京證券交易平臺。而房地產住宅投資、房地產企業個數、營業利潤和平均房價以及宏觀經濟指標國內生產總值、基準貨幣供應量、居民儲蓄年底余額和居民消費價格指數均選取2000年～2014年，來源于國家統計局數據庫，此處節選部分數據表。

（三）建立多元回歸分析模型

根據上述兩個假設，令房地產股票價格指數為應變量Y，設自變量房地產住宅投資為X1、房地產企業個數為X2、房地產企業的營業利潤為X3、平均房價為X4，設自變量國內生產總值為Z1、基準貨幣供應量為Z2、居民儲蓄年底余額為Z3、居民消費價格指數為Z4，分別建立以下五個多元回歸模型：

通過利用EVIEWS 8.0處理相關數據，采用最小二乘法做相關性分析得出結果如下表所示：

四、結果分析

通過實證分析我們發現影響房地產行業股票價格波動的重要因素是宏觀經濟的三大指標：國內生產總值，居民消費價格指數，居民儲蓄余額。當國內生產總值增漲1%時，房地產業股票價格同比增長8.15%；當居民儲蓄年底余額較去年增加1%時，房地產業股票價格下跌8.07%；當居民消費價格指數增加1%時，房地產業股票價格指數下跌比例為14.1%。雖然假設中的其他自變量也均驗證了它們與股票價格的正相關關系，但由于相關性較弱未達到預期結果，其原因可能是樣本數據較少，擬合效果不夠好。

五、投資建議

改革開放以來，國內生產總值高速增長，房地產行業在國民經濟體系中長期占有主導位置，對我國的經濟發展起到推動作用。然而房地產過熱導致我國樓市出現嚴重的泡沫，目前仍有許多投資者將資金大量的投入到樓市中。一旦政府再次出臺嚴厲政策或者有一天房地產泡沫一旦被打破，投資者的損失將不可估量。建議投資者可以將資金轉到股市，可以在證券市場中通過構建最佳證券組合，來獲得一定的收益。地產股就是一個備選，畢竟現在大部分房地產商也在積極轉型，將業務擴展到各個領域，比如萬科就是一個很好的例子。但是不建議大量買進地產股，投資應該多樣化，雞蛋不能放在一個籃子里。目前我國一二三線城市，幾乎每個家庭都擁有一至兩套房產，購房需求遠不如以前，一些地方甚至出現“空城”。所以，投資者在投資股票時不僅結合宏觀與微觀因素，還要考慮其他方面的影響，科學合理的進行投資。

參考文獻

[1]李鵬.宏觀經濟指標對中國股票價格指數的影響研究[D].大連：大連理工大學，2011.

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[4]Beaver，W.H.，R.Clarke and Wright.The Association between Unsystematic Security Returns and the Magnitude of Earnings Forecast Error.Journal of Accounting Research （Autumn 1979）.316-410.