淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制

馬科

【摘要】伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，再加上國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制進行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實踐參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計階段；成本控制

引言

伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，再加上國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大監(jiān)管和調(diào)控力度；并且，隨著2016年房地產(chǎn)去庫存新政的穩(wěn)步實施，全國土地及房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出一片火熱的景象，尤其是一、二線城市更是地王頻出。從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程中，需要經(jīng)歷項目決策、項目設(shè)計、項目實施、項目竣工交付和回訪保修等五個階段，而設(shè)計階段作為一個十分關(guān)鍵的決定性階段，在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否對項目設(shè)計成本進行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目能否取得成功的關(guān)鍵點。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制進行了深入研究，目的在于更好的為房地產(chǎn)企業(yè)提供有益的理論和實踐參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的概念

成本控制作為企業(yè)實現(xiàn)成本計劃的關(guān)鍵手段，主要包括對成本的

事前、事中以及事后控制。成本控制是以原先確定的目標成本為主要依據(jù)，對企業(yè)生產(chǎn)和銷售而產(chǎn)生的各種費用進行嚴格的監(jiān)督和管理，從而達到降低企業(yè)成本、實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的目的。

根據(jù)成本控制的概念，我們可以將房地產(chǎn)成本控制定義為：主要針對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，在保證滿足項目合同要求的前提條件下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目整個實施過程中所發(fā)生的各種費用，通過科學(xué)合理的協(xié)調(diào)和控制來實現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標，并且動態(tài)跟蹤以及時糾正偏差，從而盡可能的降低房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的一種項目管理活動。應(yīng)該說，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個復(fù)雜且長期的動態(tài)管理過程，涉及到的單位、部門、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要項目參建各方全員共同參與并綜合團隊智慧，才有可能真正達到實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的目的。

二、設(shè)計階段對于房地產(chǎn)項目成本控制的重要意義

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)加強成本風險控制

由于國家對于房地產(chǎn)業(yè)不斷加大調(diào)控力度，從而使房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸遠離暴利時代，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地成本不斷攀升、銀行貸款不斷收縮的不利局面，再加上房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是一個高度依賴資金的行業(yè)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)日益困難。面對這一不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過有效的項目成本控制來提高資金的使用效率，從而盡可能讓經(jīng)濟效益最大化，進而不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的風險；而項目設(shè)計階段作為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵階段，可以以最小的成本實現(xiàn)最大的控制效果，從而做到事半功倍。

（二）為房地產(chǎn)項目整體成本控制奠定基礎(chǔ)

在整個房地產(chǎn)項目實施過程中，各個不同階段都會產(chǎn)生相應(yīng)的成本，關(guān)系緊密且內(nèi)容復(fù)雜。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明：項目設(shè)計階級可以決定房地產(chǎn)項目后期75%左右的建造成本。可以說，設(shè)計階段在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此，設(shè)計階段的成本控制是項目整體成本控制的基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)企業(yè)能否對項目設(shè)計成本進行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目整體成本控制能否取得成功的重點環(huán)節(jié)。

（三）可以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭

伴隨著我國改革開放的力度不斷加大和市場經(jīng)濟體制的不斷完善，使得我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須真正提高自身的核心競爭力才能在市場立足，而成本控制則是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。因此，通過不斷加強項目設(shè)計階段的成本控制不僅有利于強化房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，而且可以改變當前企業(yè)的市場競爭觀念，從而更好的遏制行業(yè)的惡性競爭，進而有效促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，更能有效促進整個房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制存在的主要問題

（一）存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟”的現(xiàn)象

目前，仍然有許多房地產(chǎn)企業(yè)在項目設(shè)計階段過于重視項目的技術(shù)問題，而對于項目設(shè)計的合理性和經(jīng)濟性未引起足夠重視，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目主要指標被過分提高，如鋼筋含量以及混凝土含量，從而使得建筑成本不斷提高。與此同時，由于現(xiàn)行的設(shè)計收費制度并沒有將項目設(shè)計的經(jīng)濟性納入設(shè)計費用考核的范圍之內(nèi)，從而導(dǎo)致設(shè)計人員對于設(shè)計過程中出現(xiàn)的浪費現(xiàn)象不需要承擔任何相關(guān)責任，這也使得部分設(shè)計單位及人員缺乏成本控制意識，加上設(shè)計保守，對安全系數(shù)考慮過大，從而使額外增加工程造價的設(shè)計現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)項目限額設(shè)計沒有落到實處

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始逐漸推行限額設(shè)計，即根據(jù)項目設(shè)計任務(wù)書預(yù)先批準的投資估算開展初步設(shè)計，并且根據(jù)初步設(shè)計的總概算造價控制施工圖設(shè)計，然后再按施工圖的預(yù)算做出相應(yīng)的決策。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)周期一般都較長，任何一個項目都會存在著不可預(yù)測的諸多風險因素，進而難免會發(fā)生工程設(shè)計變更的情況，從而導(dǎo)致工程成本難以得到有效控制。

（三）房地產(chǎn)項目設(shè)計招標制度不夠合理

我國已經(jīng)逐漸將成本控制作為房地產(chǎn)項目設(shè)計招標制度的重要參考標準之一，然而由于設(shè)計方案評審不夠透明，意見和結(jié)果沒有完全公開，再加上仍然沒有一個詳細的可操作性的成本控制評價指標體系，從而使得設(shè)計招標的結(jié)果仍然嚴重依賴于評委的能力和道德水平，不僅難以保證設(shè)計方案的優(yōu)化，而且也使設(shè)計概算成本指標失去應(yīng)有的參考意義。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計周期不夠合理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計而言，不僅需要確立一個合理的項目設(shè)計方案，而且還需要綜合考慮項目設(shè)計的經(jīng)濟性和技術(shù)性之間的有機結(jié)合，這就需要對房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的各個環(huán)節(jié)進行充分的論證和精準的比較，這樣才有可能獲得一個具備經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性的項目設(shè)計方案，而這就需要具備足夠的設(shè)計時間作為基礎(chǔ)保障。然而，房地產(chǎn)企業(yè)出于資金時間成本及投資收益的考慮，加上各種主客觀因素，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視作為一種簡單的勞作型工作，一味的壓縮設(shè)計周期，只求速成而沒有給予充分的時間，從而導(dǎo)致設(shè)計質(zhì)量和成本控制難以得到保障。

四、加強房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的主要措施

（一）不斷完善設(shè)計招投標制度擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

應(yīng)該重視并不斷完善房地產(chǎn)項目設(shè)計招投標制度，從中擇優(yōu)選擇合適的設(shè)計單位以及設(shè)計方案，是做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的第一步。為了不斷完善房地產(chǎn)項目設(shè)計招標制度，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對項目進行準確的定位，對其功能和投資提出明確的要求，并編制出完整規(guī)范的設(shè)計項目招標文件。其次，應(yīng)建立健全設(shè)計招標評審指標體系，完善評價機制，以更好的保證設(shè)計招標工作的公平、公正。再次，在開始設(shè)計招標前應(yīng)對意向投標單位的資質(zhì)和信用等各方面開展相應(yīng)的考察與資格審查工作。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)綜合分析各個投標單位的風格、工藝以及布局規(guī)劃、技術(shù)經(jīng)濟性等綜合指標，從中選擇出有利于項目發(fā)展和銷售的最優(yōu)設(shè)計方案；并應(yīng)在中標之后應(yīng)召集各個部門專業(yè)技術(shù)人員共同對中標方案進行優(yōu)化，以期更好的提高設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟性。

（二）提高項目設(shè)計單位及人員的經(jīng)濟責任感

應(yīng)該從思想上明確項目設(shè)計單位及工作人員不僅僅只需要負責設(shè)計方案的技術(shù)指標，同時也需要對設(shè)計方案的經(jīng)濟指標負責。設(shè)計單位及工作人員應(yīng)和成本控制人員密切合作，對設(shè)計的各個階段和環(huán)節(jié)開展成本對比分析，進行技術(shù)方案的經(jīng)濟效果評價，并且始終不渝的堅持經(jīng)濟觀念，主動控制項目成本，從而實現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計的目標。與此同時，還應(yīng)該適當引入項目設(shè)計優(yōu)獎劣罰的激勵制度，并寫入設(shè)計合同條款；即如果設(shè)計單位及工作人員在項目投資限額內(nèi)，在滿足合同的目標的前提之下對設(shè)計方案進行技術(shù)優(yōu)化和經(jīng)濟控制，從而達到節(jié)約成本的應(yīng)該給予一定的獎勵，反之如果超出的則需要進行相應(yīng)的處罰，從而強化項目設(shè)計單位及工作人員的經(jīng)濟責任感。

（三）建立健全項目限額設(shè)計的管理體系

應(yīng)該積極將限額設(shè)計落到實處，同時不斷建立健全項目限額設(shè)計的管理體系。首先，應(yīng)將限額設(shè)計目標進行分解控制到各個專業(yè)，從而做到從初步設(shè)計到施工圖設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)都進行嚴格準確的認證，進而依照最優(yōu)原則選擇兼具經(jīng)濟性和技術(shù)性的設(shè)計方案，真正確保設(shè)計預(yù)算控制在投資限額之內(nèi)。其次，項目設(shè)計單位應(yīng)不斷完善自我約束機制，將成本控制指標主動納入到項目設(shè)計成果的質(zhì)量體系之中，并制定出科學(xué)的規(guī)范制度，從而更好的落實限額設(shè)計以達到控制項目成本的目的。最后，應(yīng)在每一個建設(shè)環(huán)節(jié)的設(shè)計和選擇都應(yīng)開展多種設(shè)計方案的對比和分析，從中選擇出技術(shù)先進且經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案。

（四）加強房地產(chǎn)項目設(shè)計交底與圖紙會審工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視并加強項目設(shè)計交底與圖紙會審工作，盡可能將工程變更的發(fā)生控制在項目施工之前。應(yīng)該邀請具備較高水平的專業(yè)審圖公司或工程技術(shù)、經(jīng)濟專家，開展嚴格的圖紙會審工作，對施工圖紙技術(shù)上的合理性、成本上的經(jīng)濟性以及施工上的可行性進行嚴格的審核，從各個專業(yè)角度對項目設(shè)計圖紙進行全面的會審，從而不斷提高設(shè)計質(zhì)量，盡可能避免因為各種主客觀因素而給項目施工帶來負面影響而造成經(jīng)濟損失。同時，要求設(shè)計單位對其設(shè)計意圖、技術(shù)工藝難點、施工注意要點進行全面細致的交底，解除施工技術(shù)疑惑。

（五）嚴格控制房地產(chǎn)項目施工過程中的設(shè)計變更

在完成房地產(chǎn)項目設(shè)計圖紙會審工作之后，應(yīng)該加強施工現(xiàn)場的配合工作，嚴格控制房地產(chǎn)項目施工的設(shè)計變更。雖然，在房地產(chǎn)項目施工過程中由于各種主客觀因素會導(dǎo)致突發(fā)情況較多，但仍然需要嚴格控制設(shè)計變更，建立健全起嚴格的設(shè)計變更審批審核制度，從而更好的保證投資限額不會被輕易突破。同時，應(yīng)該要求設(shè)計人員全面細致的考慮每一個環(huán)節(jié)，并盡可能的進駐施工現(xiàn)場，根據(jù)施工現(xiàn)場情況不斷優(yōu)化設(shè)計方案，進行設(shè)計工作的動態(tài)管理，從而盡最大限度的減少或降低設(shè)計變更的比例，使工程造價得以有效控制。

五、結(jié)語

成本控制是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，提高企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵手段之一。項目設(shè)計階段作為一個十分關(guān)鍵的決定性階段，在項目決策和項目施工之間起著承上啟下的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)能否在設(shè)計階段對項目成本進行有效控制，已經(jīng)成為關(guān)乎房地產(chǎn)項目能否取得成功的關(guān)鍵點。應(yīng)該說，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是一個復(fù)雜且長期的動態(tài)管理過程，涉及到的部門、工作人員以及工作內(nèi)容眾多，需要全員共同參與并綜合團隊智慧，運用科學(xué)的方法不斷完善管理的措施和手段，才有可能最終實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本有效控制的目的。

參考文獻：

[1]張斐.房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計階段的成本控制[J].建筑設(shè)計管理，2009，（05）：25-27.

[2]胡樹紅.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制[J].建筑經(jīng)濟，2011，（06）：26-28.

[3]馬捷.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段成本控制[J].項目管理技術(shù)，2011，（06）：26-28.

[4]張揚.設(shè)計階段成本控制提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力[J].經(jīng)營管理者，2010，（06）：84.

[5]王春波.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計過程中的成本控制問題[J].中國房地產(chǎn)，2012，（08）：52-55.

[6]楊寶立.房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制[J].建筑經(jīng)濟，2011，（08）：155.