論房地產行業營運資金管理的優化

南瓊

摘要：從當前高速發展的國民經濟形勢來看，房地產業取得了矚目的成就，這其中營運資金的管理起著決定性作用。在市場競爭環境下房地產業的資金周轉活動有著獨特的特點，例如資金周轉周期一般較長、需求量較大，但是回籠的速度較慢。本文就主要立足于房地產企業資金營運管理的特點，堅持實事求是并且從實際出發，才能不斷發現資金管理中的問題，逐步在實踐中探索創新之路。所以，加強對營運資金的管理，從根本上促進房地產企業正常運轉，才能不斷取得較高的經濟利益，讓其在激烈的市場競爭中長久屹立。

關鍵詞：房地產行業；營運資金；資金管理

一、房地產企業及其營運資金的特點

（一）房地產企業的定義。相比較其他的行業狀況來看，房地產行業屬于資金密集型行業，內部管理運作對資金的需求量較大，企業資金鏈條較長，資金循環周期較長，而且資金回籠速度較慢，這些都是營運資本所獨有的特點。

（二）房地產企業本身具有資產總體流動性強，營運資金流動性較大的特點，為了適應快速發展的市場經濟，房地產企業不斷的進行營運資金整改工作，內部營運資金的管理呈現出以下特點：營運資金的來源比較單一，僅僅依靠銀行信貸及金融機構的貸款，才能實現資金周轉。從整體上來看，房地產企業常常采用資金回籠的方式進行銷售，這樣雖然提高了流動負債的比重，但是其周轉率依然較低，所以如何進行行業內的營運資金管理是企業應該充分考慮的問題。

二、我國房地產企業營運資金管理的現狀及存在問題

房地產企業只有不斷加強資金營運管理，才能了解企業現狀，特別是管理中存在諸多問題，以下便是企業可能存在的問題：

（一）過度負債科目處理

從當前房地產行業資金的需求量來看，資金的管理在經營過程中一直處于被動的局面，對負債的經營堅持一種接納的態度，從側面造成了企業房地產負債率偏高。就其房地產的開發項目程序來看，當企業獲得了商品房預售許可證后，為了快速地獲得資金，就開始快速地進行預售，預售后及時將收入計入相關的預收賬款科目，特別是針對高額的流動負債，在行業發展的后期會得到企業內部流動資產的償還，一旦建設項目出現一系列的問題，就會導致無法按照預期的計劃實行，難以實現完工結算，這就需要企業及時償還一定的流動負債，以免造成的新負債。

（二）流動資金的占用較高

宏觀上我國頒布一系列的調控政策，主要的目的還是要抑制住房價的上漲，由于市場的競爭形勢較為嚴峻，使得消費者存在觀望的態度，導致房地產行業銷售量呈現出下降的趨勢。就近幾年的企業數據來看，商品房存在積壓的現象，加之市場行情不容樂觀，建設周期較長，使得資金的占用量較大，單價較高就會出現營運資金金額較大，因此就會出現一系列的相關問題。

（三）營運資金周轉期較長

自從金融危機后，房地產行業受到的影響不容忽視，因此需要建立營運資金預算體系和風險管理體系，這兩個方面的系統配置不健全，內部管理就會松散并且營運資金的周期出現大幅度的延長。如果遇到渠道的變動，及資金周轉期的大幅變動，都會導致周轉期的延期，這些因素都反映出房地產企業總體的營運資金管理績效呈現出下降趨勢，使得企業總體的盈利能力受到影響。

三、提升房地產企業營運資金管理的優化措施

（一）積極拓寬融資渠道

實施多元化的經營管理模式，金融管理實現多元化，可以直接融資管理，也可以繼續打造持續的融資平臺，采取多種融資方式進行融資，例如發行債券，采用信托理財、房地產基金、項目融資等方式，逐步地降低融資風險，還可以對金融產品進行優化組合，例如上市、發行債券、實施房地產基金、海外資金等多種方式，加強資金的籌集管理。所以企業需要不斷地開拓創新，才能實現融資渠道的開發。

（二）引入零負營運資金觀念

強調資金的使用效益，特別是流動資產的投資額，需要充分地配置好流動資產的融資，才能提高企業的盈利能力，需要企業承接傳統的零負營運資金的觀念，供應鏈管理上實現內部資源的整合，決策上實現合理的規劃，特別是材料的采購更應該加強風險管理，還可以實施營運資金預測，加速營運資金周轉，才能不斷地提高企業抵抗風險的能力。

（三）加強對流動資金的管理

縱觀房地產公司的內部營運資金結構，流動資產比（流動資產/長期資產）越高的企業績效越高。加強對流動資金的管理，提高內部流動資金的流通效率，才能幫助企業及時地變現，特別是營運資金管理，更需要不斷強調績效，將績效管理融入到資金的管理，這樣對存貨管理有良好的約束作用，只有不斷地加強對存貨的管理，才能加強對應收賬款的管理實現對流動資金的有效管理。

（四）構建高效的營運資金管理體系

構筑全新的營運資金管理績效評價體系，實施全面的控制管理，例如從供應鏈到客戶的整個過程要不斷地改進營運資金的管理，逐漸化解營運資金的管理矛盾，逐步降低存貨購置成本，縮短存貨的購置時間，最終的目的就是實現營運資金管理的優化，保證資金具有足夠的流動性。

四、總結

目前就房地產企業現狀來看，其風險系數比較大，所以需要房地產行業進行不斷的變革，在開發項目及建設的過程中，不斷地加強籌資、投資、用資等各個經營環節的管理，積極采取創新的融資方式，加強營運資金的管理，才能長遠、健康地發展。

參考文獻：

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