土地獲取與評價》課程系統化設計探索與實踐

杜轉萍 尹愛飛

【摘 要】《土地獲取與評價》課程的系統化設計以土地獲取流程為主線，以土地獲取的“招標、拍賣和掛牌方式”及“土地評價”為兩大關鍵板塊，進行課程的系統化設計。本課程以不同類型的地塊獲取方式與評價方法進行了三個平行情境的設計，并進行區別化任務設計，避免課程的累贅與任務重復設計。

【關鍵詞】《土地獲取與評價》 系統化設計 情境設計 教學方法

一、《土地獲取與評價》課程系統化設計總體思路

房地產項目的開發過程共分為四個階段：投資決策與選擇階段、前期階段、建設階段、銷售階段。而土地的獲取及評價則發生在整個流程的第一階段?！锻恋孬@取與評價》課程的設置旨在讓學生掌握土地評價的基本理論與方法，并且熟悉土地獲取的基本流程，并能夠進行土地招標、拍賣、掛牌過程中的土地出價區間確定，為投資地塊的選擇和出價提供依據。

本次課程的系統化設計則以土地的評價及獲取流程為主線，結合高職高專課程實踐性強的特點，以具體的實訓地塊為載體進行了三大情境的設計，并且依據土地獲取和評價流程進行了情境任務的分析與分解，重點體現土地的“獲取”與“評價”兩大板塊內容。

二、課程情境設計與任務分解

（一）課程情境設計

《土地獲取與評價》的情境設計是以出讓土地的類型為依據進行劃分的。從目前來看，政府出讓的建設土地用途包括了住宅地塊、商住地塊、商業地塊、工業地塊等多種類型。結合學生的就業方向、不同出讓用地的數量比例及學生的認知能力，本次課程以住宅用地、商住用地、商業用地的獲取與評價為三個主要情境，這三個情境的設置為并列關系。同時，由于地塊性質的不同，不同用途的土地在土地信息收集、土地評價、土地獲取方式方面都有所差異，因此，三個情境的設計不是簡單的重復和累贅。

（二）情境任務分解

《土地獲取及評價》課程以房地產開發商的視角來進行項目投資機會的選擇及決策，并且根據政府的土地出讓信息，通過土地的招拍掛方式，采取出價戰術來獲取土地的使用權，進行項目的開發并且獲得收益。因此，課程三個情境任務的設置是模擬房地產開發商的土地獲取行為進行的。

在土地信息獲取階段，市場調查人員需要進行土地信息的網絡查找和實地踏勘。在土地價值判斷初期，需了解土地的上市方式和類似項目的樓面地價、建安費、基礎設施建設費等開發成本大小。因此，情境任務的第一項應為土地調研及信息獲取，實訓可設計為外出地塊調研、網絡信息查找與信息分析討論三環節。

在土地價值深度判斷階段，需要進行項目的定位與產品規劃設計，并進行項目的投資成本估算與方案比選，測算項目銷售并通過編制現金流量表進行項目的動態財務分析。此階段進行的工作實際為項目可行性分析的內容。因此，該階段設置任務應為土地估價、項目可行性研究。部分產品設計、成本數據等應當提供于學生以提高學習效率。

在土地的招標拍賣掛牌及合同簽訂階段，應進行項目的競爭對手分析，并進行土地價格敏感性分析及出價戰術的制定，并進行最終土地招標拍賣掛牌價格的確定，此部分為本門課的重點內容。土地的獲取方式不同，具體操作流程則不同。因此，在三個情境設計的時候應根據土地用途與性質進行土地獲取方式的區分。在住宅地塊獲取與評價時可以土地招標和掛牌為主要方式，在商住地塊獲取與評價時則以土地招標和拍賣為主，在商業地塊獲取與評價時以拍賣和掛牌為主要方式。每組土地獲取方式重復一遍，講解內容由淺入深。

三、課程教學方法改革與創新

（一）角色扮演法

本門課程的設計基于土地獲取與評價的整體流程，在任務實施時可通過扮演與模仿房地產開發商的拿地行為賦予每個學生一個社會角色以激發學生的學習興趣。如在進行土地信息收集與分析階段，可賦予學生市場調研部經理、信息分析師、事業發展部經理等部門角色。用此種方法可將學生帶入情境，寓學于樂。此外，本門課的任務設置中還加入了招標大會、拍賣會與掛牌活動的組織與實踐。

（二）項目制教學法

本門課程的教學不是單純的理論教學，而是結合模擬項目實時操作。情境任務開始之時即告知學生情境目標，即整個情境任務的學習是為了實現該目標而服務的。在整個情境任務實施的過程中，學生之間需要相互協同，共同討論與分析。此種方式鍛煉了學生的社會交往能力與溝通能力。情境任務的分解是依據項目實際操作流程而進行的，學生在完成了一項任務后則獲得部分課程分數。

（三）課外實踐法

課程的教學不應拘泥于課堂之上，上課形式應多樣化。本門課程在土地獲取及信息獲取階段則采取了校外實地調研，由教師帶隊參觀實際地塊并講解，由學生制作調研表進行地塊周邊的環境調研及市場調研，網絡信息的查找則在校內實訓室進行。招標拍賣大會的舉行則通過布置模擬會場的形式在課堂呈現激烈競逐的土地出讓場面將學生帶入情境。

四、總結

《土地獲取與評價》課程的系統化設計遵循了學生的認知能力規律，實現了課程知識由易到難、由簡入繁的遷移轉化，并將項目制教學思想融入其中，采取角色扮演、土地出讓活動模擬及課程的校外教學，有效地激發了學生的學習興趣，實現了課程“學中做，做中學”的教學目的。

【參考文獻】

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