淺析“營改增”對房地產企業的影響及應對政策

胡雪柯　胡志洪

【摘 要】實施了4年之久的營改增改革方案即將迎來“收官”之戰。營業稅改征增值稅（簡稱營改增）已成為各大行業和人們廣泛關心的問題。本文將分析營改增對房地產業可能產生的影響和遇到的問題，并在此基礎上提出應對政策，為即將全面推開的營改增方案提供一些借鑒意義和參考經驗。

【關鍵詞】營改增；房地產業；影響；對策及建議

自1994年分稅制度改革以來，營業稅與增值稅占據了國稅收入體系的重大占比重。營業稅征收稅款時，是以營業全額為征收對象，每一交易環節都要全額征收稅款。這大大加重了一些行業的稅收負擔。

營業稅改征增值稅方案在2011年由財政局和國家稅務局聯合推出。既避免了重復征收稅務問題，又符合國際稅收制度的整體發展趨勢。

2012年1月起，交通運輸業等一些試點行業，經過幾年的試行已經取得積極的成效，達到了預期的減稅效果。

2016年1月，李克強宣布要擴大試點范圍，即將于2016年5月1日全面推開實施“營改增”方案細則，所有行業將不再征收營業稅，營業稅將在那日起消失不見。

“營改增”稅制改革，能否為房地產等行業帶來良性發展，是否全保所有行業稅負只減不增，新制度所帶來的潛在問題，值得我們去深入研究。

一、“營改增”稅制安排

營業稅改征增值稅，稅率方面，在原有的增值稅稅率基礎上新添了兩檔低稅率。標準稅率適用于租賃有形動產，原有的低稅率則適用于交通運輸業和建筑業，新增稅率6%適用于部分現代服務業。

營業稅是價內稅，納稅人計稅依據是其所取得的營業額。而增值稅是價外稅，計稅依據是納稅人所取得的不含稅收入。納稅人在計算所需繳納的增值稅款時，上一環節所繳納的增征稅進項稅稅額扣除。

二、“營改增”對房地產行業的預期影響

“營改增”涉及范圍足部深化，今年5月1日將全面推廣。房地產行業也即將面臨改革。任何稅制的改革對任何行業必將帶來或利或弊的影響，房地產行業也一樣。其因稅制改革所受到的影響，必然值得我們去深入研究和廣泛關注。

（一）對房地產業開發成本的影響

房地產開發建筑材料種類繁雜，除了鋼鐵水泥等一些大規模夫人材料外，其余一些零散的材料采購來自小規模的個體工商戶，小規模納稅人無法提供增值稅發票，進項稅不能進行扣除，這便加大了企業的稅負額度，增加了開發成本負擔。

根據現行的營改增稅收方案，建筑業通常采用的材料采購也要繳納月6%的稅收成本，這無疑增加了企業施工建設過程中5%的稅收成本。

因為農民工無法提供增值稅專用發票，開發企業所購買的勞動力也無法抵扣進項稅。制變化下，一些具有一定體制的勞務公司或將大額度的稅負轉嫁給建筑企業，同樣也增加了房地產的開發成本。

（二）對房地產業的稅負影響

隨著“營改增”制度的全面實施，所有行業將面臨稅制改革，這一項改革必然對企業的稅負產生重大的影響。

由于房地產項目在進行時會出現重復征稅現象。每一個環節都要征收稅款且不能扣除上一環節征收的稅款，這種現象會大大增加房地產項目開發的稅率，從而增大了開發成本。而增值稅屬于價外稅，以增值額作為計稅對象，可以抵扣上一環節所繳納的稅款。所以對于稅負說帶來的影響，按理推測，“營改增”政策對房地產的稅負影響，應該是“只減不增”。

（三）對二手房交易的影響

關于房地產二手房交易，原本就有符合條件就免稅的優惠政策。對此人們對于其，“營改增”政策下稅負究竟是增是減，主要看二手房的購房時間和原優惠政策是否會平移。

1.“營改增”前稅收優惠

二手房優惠政策：對外銷售的住房類型，購買不足兩年全額征收營業稅；購買兩年或兩年以上，免征營業稅。

2.“營改增”后的政策變化

根據《實施辦法》附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第（八）“銷售不動產”中的第6條：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。”

由上可見，對于購買不足2年的二手房，增值稅稅率為5%低于營業稅稅率11%，“營改增”則減少了繳納的稅額。對于購買2年以上的二手房，由于優惠政策的平移，都是免征稅，“營改增”對此類房交易無影響。

（四）對房地產企業財務與會計處理的影響

“營改增”稅制的改革，必將引來企業宏觀財務管理與會計處理制度的改變。房地產企業為了合理降低稅收負擔和營業成本，要求財會人員加強財務管理，做出財務管理變革。“營改增”改革對房地產的會計處理，發票管理產生直接影響。應繳納稅款的計算方式也將不同以往。

三、對房地產企業的建議

（一）重視新政，并加強內部財會人員培訓

每一項新政的實施，無論哪個企業都必須重視。“營改增”這一項稅負變革性的政策，尤其重要。房地產企業要加強內部財會人員的技能提升，加強其自身的專業能力，及時學習跟進并深入了解“營改增”稅制改革， 對企業的會計處理和發票管理也應及時做出相應的改動，迎合新政。還需調整內部財會人員，及時迎合政策做好崗位變動。

（二）及早做好納稅籌劃

在做好對內部財會人員培訓的基礎上，還應及早作好稅務籌劃。企業因就國家稅制改革這一契機上，應做好內部工作人員的聯動溝通，和內部人員調動。

房地產企業自身還要提高納稅意識，決不能有逃稅漏稅的念頭，應合法避稅。

（三）調整供應商的選擇

企業繳納營業稅無需考慮供應商是否為“一般納稅人”的問題。但如果“營改增”政策實施后，這項問題將變得及其重要，一方面降低成本，一方面減少稅負。因此，運房地產開發企業有必要調整供應商的選擇，優先考慮與“一般納稅人”合作。但是房地產開發企業采購零散的材料多數無法取得增值稅專用發票，或許在政策實施以后，這項問題會逐步完善。

3. 擴展業務規劃，加快業務轉型

房地產開發企業應同時做好稅務籌劃與業務規劃，在“營改增”稅制改革的契機下，利用進項稅額可抵扣的優勢，擴展業務規劃，加快業務轉型升級。地產格局向多元化擴張，在從事傳統單一的房地產開發的同時，投資于旅游、商業、保障性住房、物業、工業等地產，加大裝修范圍與力度。

四、總結

從5月1日起，營業稅將不復存在，所有行業都改征增值稅。“營改增”后要“確保所有行業稅負只減不增”。這是李克強總理反復強調的話，這一顆定心丸為各大企業消除了不少擔憂。“營改增”政策，避免了原先營業稅顯著的缺點，為企業減稅有著極大的意義。

營改增政策，是我國稅收制度的一項偉大改革。在理論上表現為我國稅收制度研究將跨入一個新的研究階段。在實踐上表現為各個企業必須重視稅收，企業在會計處理與稅收籌劃上也將面臨革命性的變化。任何改革都有其重大的意義，這項改革，強化了企業的稅收意識、降低企業稅負、推動整個社會的發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）：60-61.

[2]潘文軒.“營改增”試點中部分企業稅負“不減反增”現象釋疑[J].廣東商學院學報，2013（1）：43-49.