扭曲的樓市房價“漲”毛利率“降” 北辰實業敗給了二線城市

張詩雨

北辰實業后續是否會重返大本營北京，學習萬科等房企加碼一線城市？公司給出了模棱兩可的回答

起家于北京的地產類上市公司不在少數，當中，有的房企放矢在各地布局，做得風生水起，但有的卻沒有把握住關鍵機遇，而逐漸掉隊，北京北辰實業股份有限公司（北辰實業，601588.SH）就屬于后者。

今年前三季度，北辰實業的凈利潤為4.2億元，遠低于同將大本營建在北京的北京城建（7.2億元）和首開股份（17.2億元）。

令人不解的是，在今年半年報中，北辰實業列出所投資城市房價上漲幅度表格，其所投資的8個城市房價全都在漲，但其房產開發業務的毛利率反而下降到29%。回想2014年，北辰實業進駐的長沙和杭州商品房交易額均下降，公司這一年凈利潤也同比下降20%，面對較為波動的二線城市房價，近年來以開發二線城市為主的北辰實業是否擔心栽跟頭？記者就以上相關問題詢問北辰實業，得到了公司的答復。

房價“漲”毛利率“降”

北辰實業于1997年成立，其所擁有的資產也主要集中在“奧運村”，當中囊括國家會議中心、北辰洲際酒店等。除了經營酒店、購物中心、會展業外，房地產開發也是北辰實業的重要業務，公司前期在北京的房產項目也為數不少，包括香山清琴別墅、北辰長河玉墅別墅、北辰香麓等。

北辰實業起初業務僅集中在北京，后逐步走上全國擴張之路，近年尤其對二線城市的開發。然而，開拓步伐加快后的業績卻不太穩定，今年上半年，公司凈利潤同比增加4%，但到了第三季度末，其業績卻有所下滑，前三季度凈利潤同比下滑20%，為4.2億元。

同時，數據顯示，2014年、2015年與今年上半年，公司出售開發產品業務的毛利率分別為42%、34%、29%。

令人費解的是，今年半年報中，北辰實業列出了所進入的8個城市房價增漲比例，這8個城市上半年房價都有所上漲。房價在上升，北辰實業房產開發業務的毛利率反而在下滑，這是何故？

對此，北辰實業向本報記者解釋道：綜合毛利率下降的原因是，原拿地較早的高毛利率項目逐步減少。公司2014年、2015年結算項目主要是京內毛利率較高產品，由于公司可結轉房源結構變化，2016年上半年結算產品中京外普通住宅產品占比較高。

拿地保守幾近退出一線城市

2007年以前，北辰實業的所有業務都集中在北京，2007年伊始，北辰實業決定走出北京，以92億元拿下面積達550萬平方米的長沙新河三角洲，該項目成為長沙當年的地王。彼時，北辰實業公開稱“長沙只是全國擴張的第一步”。

但對當時僅有43億元營收的北辰實業來說，成為長沙地王為其帶來沉重負擔。這一地王項目進展緩慢，遲遲無法運作起來，3年后，長沙北辰三角洲項目首開區一期住宅才推向市場。而后，長沙三角洲項目每年都相繼有項目完工，但仍耗費了大量時間開發。有說法稱，該地塊最后一期工程預計在2017年開工，2019年將全部建成。

2014年是北辰發展過程中的又一個時間節點，自此以后公司又向其他二線城市逐步擴張。其先是在2014年在武漢與杭州布局，2015年新進入成都、蘇州、南京、合肥、廊坊5個城市。

與成為地王激進做法相反的是，北辰實業強調多年來“低成本擴張”。而公司的做法也的確與此符合，公司自2014年后，所拿下的14塊地中價格均未超過30億元。值得一提的是，當中只有一塊地位于北京順義，也就是說，這些年來公司在一線城市再無動作。

而聚焦于開發二線城市后的北辰實業，也并非發展得順風順水。2014年，長沙和杭州商品房成交額分別同比下降24%和6%，進駐這兩個城市的北辰實業也在一年凈利潤同比下降20%。

相比于二線城市房價的波動，一線城市長期房價較為堅挺，僅今年上半年，一線城市商品住宅平均售價比去年同期上漲47%。根據北辰實業的回答，其京內住宅的毛利率也的確高于京外住宅。

既然如此，北辰實業是否認為其聚焦于二線城市的戰略存在風險，是否擔憂類似于2014年開發城市房價下跌的情況再度出現？該公司回應道，從中國經濟發展及房地產市場發展情況看，總體趨勢仍將保持向上，雖受政策等影響，市場或有小幅波動，但尚不具有斷崖式下跌的可能。

而房產行業的分析師嚴躍進卻并不這么認為，他對記者說：“從投資層面看，投資成都等城市相對來說性價比一般，或者說投資方面的優勢沒有顯示出來。對比今年部分房企的表現，比如說首開股份和北京城建今年業績不錯，這個和其在北京市場積極布局是有關系的，所以能夠享受較好的業績成長利好?！?/p>

北辰實業后續是否會重返大本營北京，學習萬科等房企加碼一線城市？公司給出了模棱兩可的回答：北京作為公司的大本營，也是公司重點關注城市，近年陸續參與了多宗土地的招拍掛，雖然僅獲取一宗順義區土地，但公司戰略方向并未改變，在總體加速擴張發展的基礎上，仍將積極吸納滿足公司發展的優質項目。

從股價表現看，北辰實業曾經因奧運，在2007年至2008年大盤處于高位時，股價一度超過10元。其后，公司股價再未有此高位。在2014年至2015年大盤震蕩區間，北辰實業也跟隨大盤漲跌，11月3日，北辰實業收盤于4.22元，市盈率為28.2倍。