國內不動產登記制度初探

雷永華

摘要：我國社會經濟發展至今，老百姓生活品質不斷提升，使得他們對私有財產的重視也與日俱增。不動產登記制度作為我國保護私有財產的重要手段之一，對它的深入研究以及探索將具有十分深遠的意義。然而目前我國的不動產登記制度在實際執行過程中，難免會存在一些漏洞以及不足，無法真正意義上維護老百姓的切身利益。基于此，相關部門應該加大對不動產登記制度的研究力度，積極聽取多方建議來進一步完善以及改進這些弊端，從而促進我國社會的和諧進步[1]。

關鍵詞：國內;不動產登記制度;探討

中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

針對不動產登記，雖然我國已經制定和施行了一系列法律法規，比如《不動產登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產登記過程的合規合法。

一、不動產登記制度的內涵

不動產制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產登記需要提前申請相關不動產物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經濟體制不斷完善的過程中，不動產登記制度也隨之產生并得以完善。由此可見，不動產登記制度的確立執行一方面是為了滿足市場經濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現不動產登記制度的建立以及完善統一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現市場經濟的核心價值。

二、當前國內不動產登記制度的漏洞以及不足

通過研究不動產登記制度的發展演變過程可以發現，不動產根據性質的不同，其管理以及登記分別被土地、房產、林業、漁業、水利以及農牧業等行政主管部門負責，而這些部門在規章制度以及遵循的法律依據都存在一定差異，它們會依據不動產權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產統一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統一，特別是當前將不動產交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發下列問題：第一，不動產交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產登記發生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。

三、完善我國不動產登記制度的建議

1.完善不動產登記制度

目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產登記的法律法規，雖然國家出臺的《不動產登記暫行條例》是目前國內最高水平以及最前沿的關于不動產登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實施，就要對當前政策法規中關于不動產登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產的統一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調查，以保證土地登記結果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監督，同時也有助于社會和諧;等等。

2.完善不動產登記機構的責任賠償制度

不動產登記機構在整個不動產登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題。現如今，很多不動產登記機構都存在登記人員素質參差不齊的現象，登記錯誤問題時有發生，也讓該不動產登記機構的公信力受到質疑。所以，想要最大限度的減少發生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業務相關技能的學習培訓，對登記業務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產登記人員從業資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質。

目前，很多不動產登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產登記機構很少會設立專門負責賠償的款項，這就使得很多機構沒有能力去執行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關部門應該結合當前的不動產登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產登記機構應承擔的責任，都做出明確規定。而登記機關賠償的資金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產登記錯誤的賠償，必須做到專款專用。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經濟的良性發展。

四、結語

綜上所述，我國當前的不動產登記體系已經初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產登記制度。

參考文獻：

[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產登記制度若干問題探討[J].工業b，2015（8）：17-17.

[2]馬瑗苑.關于對不動產登記制度若干問題的研究[J].中國科技縱橫，2016（5）.

[3]李季.不動產登記制度沿革與現狀分析[J]. 黑龍江國土資源，2015（4）：52-52.