如何處理房地統(tǒng)一登記中登記信息不一致問題（一）

劉遠(yuǎn)春+劉正源

天津市自2006年開始，在市國土資源和房屋管理局成立、完成房、地管理機構(gòu)整合的基礎(chǔ)上，本著“先易后難”的原則，逐步完成從住宅到非住宅、從市內(nèi)六區(qū)到全市域的國有土地上房地統(tǒng)一登記。2015年11月，按照國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革部署，又進(jìn)一步完成各類不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)整合，實現(xiàn)了包括全市國有、集體土地房地在內(nèi)的房、地、農(nóng)、林、海等各類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，實現(xiàn)了“四統(tǒng)一”。從目前登記量看，房地登記量最大，房地統(tǒng)一登記時首先遇到的問題也是最難處理的問題，就是由于機構(gòu)、系統(tǒng)、各類不動產(chǎn)多年來因政策、程序等不一致造成的登記信息不一致，整合后如何進(jìn)行統(tǒng)一；同時如果處理不好，既容易造成糾紛，也影響整個統(tǒng)一登記的進(jìn)展和效果。

房、地登記信息不一致主要表現(xiàn)為權(quán)利人所持的房、地兩證記載的房屋、土地的權(quán)利人（含查封主體）、坐落、用途、登記范圍、地號及附圖記載的房屋狀況不一致，主要是因機構(gòu)分設(shè)時登記政策、程序不同造成的，如何在核發(fā)新證時實現(xiàn)房、地信息的有機統(tǒng)一，我局陸續(xù)下發(fā)了相關(guān)文件做到有據(jù)可依，下面分別舉例說明。

一、關(guān)于房地兩證權(quán)利人不一致問題

房地統(tǒng)一登記時首先遇到的問題就是申請人在辦理房地轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷等手續(xù)時，所持的房證中記載的房屋所有權(quán)人和地證中記載的土地使用權(quán)人不一致。

例如，某辦公樓的《房屋所有權(quán)證》證載權(quán)利人C分別持房、地兩證咨詢?nèi)绾卧诮y(tǒng)一登記中辦理抵押登記手續(xù)。登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)其房證記載的房屋所有權(quán)人雖然為C，但地證記載的土地使用權(quán)人卻為A，現(xiàn)在要向銀行抵押貸款，按銀行要求和我市房地統(tǒng)一登記的規(guī)定，須辦理房地一體的抵押登記。經(jīng)詢問和調(diào)閱原來的房、地登記檔案，發(fā)現(xiàn)該辦公樓最初房、地兩證均登記在A名下，后經(jīng)歷了兩次轉(zhuǎn)讓，先是原房、地權(quán)利人A將其賣給了B，B又出售給C。兩次轉(zhuǎn)讓只辦了房屋轉(zhuǎn)移登記，均未辦理土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)為“劃撥”。

造成該問題的原因是按原國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”及我市規(guī)定，在從A到B到C的轉(zhuǎn)讓過程中，應(yīng)現(xiàn)狀補辦土地出讓手續(xù)，補繳評估地價20%的土地出讓金，而三方當(dāng)事人均不愿支付該筆出讓金，所以未申請土地轉(zhuǎn)讓登記，而當(dāng)時由于房、地登記機構(gòu)分設(shè)，按照當(dāng)時房屋登記的規(guī)定，土地出讓金繳納證明、土地證不是辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的必備要件，因此房屋登記部門根據(jù)當(dāng)事人的申請，依據(jù)相關(guān)合同在當(dāng)事人繳納房屋轉(zhuǎn)讓稅費的情況下，為B、C兩次辦理了房屋登記手續(xù)，而地證仍在A的名下。

在統(tǒng)一登記中，需要登記機構(gòu)處理兩個問題：一是是否要求C將A、B找來共同申請土地登記轉(zhuǎn)讓手續(xù)；二是是否補辦土地出讓手續(xù)，由誰補辦，是A、B還是C。C表示無法找到A、B，同時也擔(dān)心找到后不配合問題。對此我們做了如下處理：一是本著“尊重歷史、尊重事實”的原則，考慮到在房屋登記檔案中，有A、B、C三方的轉(zhuǎn)移登記申請書和相關(guān)簽字，按照《城市房地產(chǎn)管理法》“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，C憑房屋所有權(quán)證辦理了土地登記手續(xù)。二是在房地統(tǒng)一管理的情況下必須保證土地政府收益不流失，這次統(tǒng)一登記必須補辦土地出讓手續(xù)，補繳土地出讓金。C憑房證補辦了土地登記手續(xù)后，通過內(nèi)部機制與土地交易部門溝通，由C補辦土地出讓手續(xù)后，核發(fā)統(tǒng)一的房地證書，土地性質(zhì)由劃撥變?yōu)槌鲎專筠k理抵押登記手續(xù)，既避免糾紛、簡化程序，同時又提高了其抵押價值。此外，在統(tǒng)一登記后，發(fā)生新的轉(zhuǎn)讓行為辦理房地登記的，必須按規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)后再辦理房地登記手續(xù)。

二、關(guān)于房地登記率不同步問題

2006年我市實現(xiàn)房地統(tǒng)一登記時，國有土地范圍內(nèi)房屋完成初始登記率約為90%，而土地完成初始登記率約為30%，房屋已登記土地未登記的大部分為商品住宅或建筑物區(qū)分所有的小區(qū)，少部分為企業(yè)的獨用宗地只辦了房屋登記因各種原因未辦理土地登記。

造成該問題的原因是房屋所有權(quán)人憑房證就能轉(zhuǎn)讓、抵押，確認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)，不重視土地登記，特別是天津自2003至2006年，市政府高度重視群眾購房后拿不到產(chǎn)權(quán)證的問題，通過房屋補登解決了4.1萬戶商品房購房人因企業(yè)注銷、下落不明的辦證問題，大幅提高了房屋登記率。剛拿到房證的購房人在房、地機構(gòu)合一后立即要求取得土地權(quán)利的呼聲也越來越高。

要實現(xiàn)歷史遺留項目房、地登記同步，統(tǒng)一補錄，為購房人辦理登記：一是商品住宅小區(qū)沒有土地初始登記，或開發(fā)商已辦理土地初始登記的也下落不明或注銷了，如何將房屋落宗，為每個購房人核發(fā)有土地權(quán)利記載的證書。為此，我局出臺《關(guān)于國有土地住宅土地補登的意見》，要求通過查找已登記的商品房小區(qū)土地登記檔案，查找用地審批信息，并按照批準(zhǔn)范圍或土地登記范圍統(tǒng)一組織測量、繪圖，對于歷史上未取得批準(zhǔn)手續(xù)的老住宅小區(qū)按照《關(guān)于土地登記發(fā)證確定分?jǐn)傆玫孛娣e有關(guān)問題的通知》“沒有明確界限的用地，……沒有院墻的，一般的以單位建筑出土實墻以內(nèi)1.5米劃界為一宗地”的規(guī)定進(jìn)行測量，使房屋實現(xiàn)落宗，之后再為購房人辦理登記，核發(fā)房、地信息的不動產(chǎn)權(quán)證書，集中補錄了40余個項目的土地圖形與屬性信息；已取得房證的，本著“不變不換”的原則，待轉(zhuǎn)讓、抵押時為新的購房人辦理統(tǒng)一登記。二是查封土地允許房屋轉(zhuǎn)讓。個別小區(qū)存在房屋轉(zhuǎn)讓了，但土地存在開發(fā)商的查封，考慮歷史房、地分設(shè)、分別查封，為避免與法院產(chǎn)生矛盾，同時也不能因為開發(fā)商被查封，影響購房人轉(zhuǎn)讓房屋的合法權(quán)益，所以采取了變通的辦法，允許購房人單獨轉(zhuǎn)讓、抵押，不記載土地信息。三是依法處理非住宅宗地房屋已登記補辦土地初始登記問題。歷史上因企業(yè)管理不善、土地產(chǎn)權(quán)意識不強等各種原因，有部分企業(yè)特別是國有企業(yè)只有房證，未辦理土地初始登記。房地統(tǒng)一登記后，企業(yè)要進(jìn)行融資抵押或轉(zhuǎn)讓，按照銀行的要求和我市的現(xiàn)實，非住宅必須先實現(xiàn)統(tǒng)一登記后才能辦理后續(xù)手續(xù)，因此企業(yè)要求補辦土地初始登記的訴求越來越強烈。

經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)情況非常復(fù)雜，許多項目年代久遠(yuǎn)，有的歷史上有用地手續(xù)，有的歷史未取得用地手續(xù)，而且歷史上房、地及規(guī)劃管理也不規(guī)范，如何確定土地的性質(zhì)、范圍和用途，為此我們采取以下原則和辦法：一是承認(rèn)房屋所有權(quán)的歷史事實。不能按現(xiàn)在的政策為準(zhǔn)，考慮以前的登記程序，只要沒有糾紛，沒有登記錯誤，要本著實事求是的原則承認(rèn)房屋所有權(quán)證。二是妥善確定范圍等土地登記事項。通過地籍調(diào)查，對于有用地手續(xù)的，依據(jù)用地手續(xù)辦理土地登記；對于無用地手續(xù)的，依據(jù)實際情況，如果有院落、四鄰指界蓋章，可以憑房證公告土地信息后無異議的，辦理登記；對于沒有明確界限的，按照外反1.5米確定土地范圍；需要補土地出讓手續(xù)的，在以后轉(zhuǎn)讓、抵押時一并補辦。三是將上述做法上升為立法規(guī)定。由于該情況較為復(fù)雜、敏感，因此為了確保登記安全、無爭議，在制定《天津市不動產(chǎn)登記條例》時，與市人大溝通協(xié)調(diào)，將上述做法通過立法予以確定，在第七十七條規(guī)定“2005年12月31日前國有土地上已登記房屋因故未辦理土地使用權(quán)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可依據(jù)房屋權(quán)屬證書以及土地權(quán)屬來源證明，確定建設(shè)用地使用權(quán)范圍并在本市主要報紙上予以公告；公告三個月期滿無異議的，予以登記”，為辦理上述事項提供了充分的法律依據(jù)，解決了企業(yè)的歷史遺留問題，有力地支持了企業(yè)發(fā)展。