立法保障不動產統一登記平穩開展（下）

王月紅

七、關于建筑物區分所有權及土地分攤問題

一是商品房項目辦理首次登記。需要確認建筑區劃內屬于全體業主共有的物業服務用房、其他公共場所、公用設施等情形的，當事人還應提交相關證明材料或有相關約定條款的合同；登記時，建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地與整宗地一并記載為“全體業主共用”， 屬于物業服務用房的，按規定及證明材料記載為“××全體業主共同所有”， 對于申請材料已明確屬于全體業主共有的其他公共場所和其他公共設施的，依申請記載“××全體業主共同所有”。

二是不再進行土地分攤。對于統一供地、按規劃分期建設的商品房等共用宗項目，購房人申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，不動產登記經辦機構應在不動產權屬證書的“面積”欄填寫宗地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”； 對于已經進行土地分攤的，待權利人辦理轉移、變更登記時按照上述規定填寫整宗土地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”。

八、關于抵押登記問題

此次抵押登記與以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押變更及注銷登記等方面有所變化。

一是進一步規范在建建筑物抵押登記。屬于商品房在建建筑物抵押的，應先行辦理預售登記；對于未取得商品住宅銷售許可前在建建筑物抵押的，應提交測算到套的測繪成果；未取得非住宅商品房銷售許可前在建建筑物抵押的，應提交測算到幢、層的測繪成果，同時提交經抵押權人同意辦理銷售許可時拆分到套的書面承諾，在規范了登記行為的同時又防范了登記風險的發生。

二是規范抵押變更登記。針對抵押權變更登記中因抵押人或抵押權人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變化的，明確了可由發生變化的當事人單方申請，不動產坐落發生變化的，可由抵押人單方申請。

三是簡化抵押權注銷登記。明確債權消滅或抵押權人放棄抵押權的，抵押權人可以單方申請抵押權的注銷登記。

九、關于相關當事人認為登記錯誤的救濟問題

通常來講，權利人、利害關系人或者登記機構在發現登記錯誤時，可以通過啟動更正登記、異議登記或者通過行政訴訟等途徑進行救濟。

一是關于更正登記可以由權利人或利害關系人提出更正登記申請并進行舉證，也可以由登記機構依職權進行。其需要注意的事項主要為：1.有證據證明登記簿記載事項確有錯誤；2.更正登記前未辦理該不動產轉移登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記或者查封登記；3.更正事項由人民法院、仲裁委員會法律文書等確認的，法律文書等材料應已明確不動產權利歸屬且已經發生法律效力；4.涉及不動產權利人、用途的更正登記，應報市不動產登記機構審核；5.登記機構依職權進行的更正應將擬更正事項書面通知相關權利人在規定期限內提出異議。

二是關于異議登記利害關系人認為登記簿記載事項錯誤，通過更正登記不能實現的，可以通過申請異議登記來保障權利。異議登記主要有以下幾個需要特別說明的事項：1.異議登記的效力較以往相比有較大變化，改變了此前不動產在異議登記期間無法辦理轉移登記的規定。明確了異議登記期間，申請人申請繼續辦理轉移登記或抵押登記并提供知悉存在異議登記及自擔風險的書面承諾的，登記機構應當予以辦理；2.結合實際情況增加了不動產權利人可以持人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書申請注銷異議登記的情形；3.為更好的銜接《物權法》關于異議登記時效的規定，《天津市不動產登記規范》中明確了在不動產登記證明附記欄記載“申請人在異議登記之日起十五日內未向不動產登記經辦機構提交訴訟受理等相關憑證的，異議登記失效”的相關規定。

十、關于進一步保障相關當事人權益問題

為進一步保障相關當事人的合法權益，此次規范與國家規定及與天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所變化，例如：對于處分共有不動產進行的登記，共同共有的必須由全部共有人共同申請，針對按份共有人處分不動產的情形，明確可由占份額三分之二以上的按份共有人申請登記，同時為保障其他共有人的權益，規定應提供其他按份共有人知悉處分的證明材料；對于房屋所有權首次登記，在原只需提交建設工程規劃許可證及附圖、建設工程規劃驗收合格證的基礎上增加了建設工程已經竣工驗收合格的證明材料，具體包括經建設、勘察、設計、施工、監理等單位聯合簽署的竣工驗收備案表，或者天津市建筑安裝工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案通知書，或者天津市建設工程質量證書；對于按份共有與共同共有之間的轉換而進行的變更登記，與以往政策相比也有變化，以往政策規定等額按份共有與共同共有之間的轉換可以按變更登記辦理，此次《天津市不動產登記條例》中明確共同共有轉為按份共有或者按份共有轉為共同共有的當事人可以申請變更登記。

十一、關于進一步簡化程序和要件問題

簡化程序方面：

一是簡化了遺失補證聲明程序。根據《天津市不動產登記條例》第二十四條規定，將不動產權屬證書或不動產登記證明遺失滅失聲明由原在本市主要報紙上刊發調整為在不動產登記經辦機構門戶網站上刊發。

二是對于經預告登記的商品房首次登記后，購房人直接申請房屋所有權轉移登記的，相比于原做法，此次《天津市不動產登記規范》取消了公告程序。

三是針對已經辦理預購商品房抵押權預告登記的情形，規定了購房人在辦理轉移登記后，其抵押權預告登記轉為抵押權登記；建筑物所有權首次登記時，有在建建筑物抵押權登記的，同時不動產登記系統一并將在建建筑物抵押權登記轉抵押權登記。

簡化要件方面：取消了沒有法律法規以及實施細則依據而設置的前置程序，如對于存量房屋買賣轉移登記不再收取個人售房發票；對于國有建設用地使用權及房屋所有權轉移中購買拍賣房屋的情形，不再收取網簽的房產買賣協議等。

十二、關于歷史遺留問題

本著便民利民、實事求是的原則，對于老百姓無過錯或分散登記時形成的遺留問題提出切實可行的處理意見。

一是根據《天津市不動產登記條例》第五十九條第二款規定，經預告登記的商品房購房人入住二年后，房地產開發企業未辦理首次登記的，由不動產所在地的不動產登記經辦機構在不動產登記系統上按本規范規定進行項目數據補錄后，購房人可直接到不動產登記經辦機構申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記。

二是根據《天津市不動產登記條例》第七十六條規定，屬于2002年12月31日前依法應當辦理房屋登記因故未辦理的相關情形，當事人可以憑房屋權屬來源證明和未登記原因證明材料或者未登記原因說明，申請登記。

三是根據《天津市不動產登記條例》第七十七條規定，屬于2005年12月31日前國有土地上房屋已登記因故未辦理土地使用權首次登記的相關情形，不動產登記機構可依據房屋權屬證書以及土地權屬來源證明，確定建設用地使用權范圍。

四是對于歷史遺留房地登記信息不一致，如坐落、用途、范圍、權利人等不一致的如何處理以及統一登記實施前的登記信息核查及相關部門之間的協調配合予以規定。