住房公積金抵押貸款違約風險管理

張芳

摘要：隨著近年來購房潮的來臨，廣大年輕人想擁有一套住房都成為了奢望，由于住房公積金有著長期性、互助性、專項性的特點，住房公積金貸款被逐步認可和廣泛的應用中。而住房公積金在為人們提供便利的同時也存在一定的風險，本文就公積金抵押貸款違約風險管理進行了科學分析和初探， 分析原因，給出建議。

關鍵詞：住房公積金 抵押貸款 貸款違約

由于社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量及投資理念逐步提高，城鎮(zhèn)購置房屋率也在逐漸增加，在住房價格日日攀升的情況下，由于住房公積金有著“低息低貸”的優(yōu)勢，這使得絕大部分的人們需要借助貸款的資金方式實現(xiàn)購置房屋的愿望。

一、住房公積金的概述

（一）住房公積金的概念

住房公積金是職工及其所在單位共同繳存并用于購買住房的專項存儲資金，全部歸職工個人所有。

（二）住房公積金的適用人群

住房公積金的適用范疇：所有國家機關、企事業(yè)單位等其他相關單位都要為本單位所有在職員工建立并足額繳存住房公積金。

（三）提取住房公積金的方法

達到法定退休年齡的，或者已經(jīng)辦理了離職退休手續(xù)的；完全喪失行使能力的，并且單位與其終止了勞動合同的；已出境定居的公民；用于償還自己購買的住房貸款；連續(xù)失業(yè)兩年以上，家庭生活嚴重困難，人均收入低于城市最低收入的；在職的員工亡故，有其繼承人或者有其受贈予的人。

二、住房公積金抵押貸款風險表現(xiàn)

一般在實施公積金借貸過程中主要涵蓋了三個主體，依次是受托銀行，住房公積金管理中心和借貸人。銀行作為“受托人只收取相關手續(xù)費，不承擔風險”，所以住房公積金的貸款風險實際上是由住房公積金管理中心獨自承擔。

（一）借貸人風險。借貸人具體面臨如下風險：

信用風險，我國現(xiàn)階段未建立完整的個人資信評估系統(tǒng)。無法及時準確掌握借款人實際情況的變動；支付風險，貸款過程中，借貸人在一定程度上預測走高自身的總體年收入，使得在將來還款時收入減少難以還貸；投資風險；借貸人貸款所購房時想投資獲利時，當所購房屋貶值，貸款人就有可能難以還貸；失業(yè)風險。借貸人可能隨時喪失經(jīng)濟來源；是意外風險，因意外事故造成喪失還款能力。

（二）擔保方式風險。擔保風險主要分為保證人風險和抵押物風險

1、擔保人風險

擔保人為自然人的，應該具有一定的完全民事行為能力以及代為清償?shù)哪芰ΑＴ趯嵺`貸款擔保階段中，假如不具有以上的相關規(guī)定，那么擔保人在一定程度上就沒有實質(zhì)意義，也就是所謂的空頭擔保，風險性較大。二是保障能力風險，擔保人屬于貸款人獲得債務履行擔保的第三人，如果貸款人無法正常履行償還原有債務的話，依據(jù)約定必須要擔保人進行償還以及履行義務，不過因為擔保人的擔保能力并不是固定的，因此其支付能力應該進行全面的把控，所以也在一定程度上出現(xiàn)風險。

2、抵押物風險

中心發(fā)放公積金貸款時，為確保自己的利益，都會要求將新購買的房屋作為抵押物來降低風險，但是，即便有抵押物，風險卻仍然存在。而抵押物也會因為各種原因而降低價值，例如各種自然災害、人為災害等。

（三）項目風險

1、價格風險

價格風險是指房屋因為房地產(chǎn)市場供求關系出現(xiàn)一定程度的變更，在一定程度上會影響到貸款的正常回收。一是因為經(jīng)濟環(huán)境以及市場狀況等因素，房屋市場價值下降，在一定程度上會影響到開發(fā)商銷售，運用虛假購房合同套取貸款；二是隨著經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的不斷變化影響下，房屋價格出現(xiàn)一定程度的下跌，借貸人會放棄貸款所購房屋，而另購新房。

2、開放商風險

開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)困難，難以完成項目；由于開發(fā)商是貸款資金的實際使用者，如果開發(fā)商將貸款金挪用，會造成項目建設資金的缺口。

3、樓盤的風險

樓盤市場地方偏差，戶型結構不合理，銷售困難，樓盤規(guī)劃設計有缺陷、配套設施不完善，都會影響借貸人的還款意愿。

（四）流動性風險

當住房公積金繳存的增長而不能滿足借貸需求時，就會產(chǎn)生資金缺失。

（五）經(jīng)濟風險

住房公積金貸款的利率、期限、個人住房貸款的違約率與宏觀經(jīng)濟情況相關，如果宏觀經(jīng)濟情況好的話，失業(yè)水平出現(xiàn)下跌，那么違約率也會出現(xiàn)下跌。

三、住房公積金抵押貸款風險的管理

（一）現(xiàn)階段公積金中心違約風險管理模式

貸款初審階段；貸款復審階段；貸款操作階段；貸款的檢查與審計。

（二）當前違約管理主要存在的問題

1、風險管理理念

由于現(xiàn)階段住房公積金中心個人住房抵押貸款違約率很低，導致很多人對個人住房抵押貸款違約的風險認識不夠，很容易放松對個人住房抵押違約風險的管理和研究。

2、風險管理技術

對于中心對申請借貸人的風險調(diào)查和審查缺乏科學性。信息不準確性嚴重，應該制定更加嚴謹，更加科學的管理技術，使當前借貸審查的主觀性，隨意性進行大力度改善。

（三）風險管理的對策與建議

1、提高認知，增強管理意識

由于現(xiàn)階段個人住房抵押貸款違約情況不常發(fā)生，導致銀行對對口違約風險不夠重視。因此管理者應改善這種情況，加大重視情況。

2、提高風險管理技術

在國外，定量化管理技術已經(jīng)成為個人住房抵押貸款違約風險管理的有效手段。這中定量化管理技術主要包括兩方面，一方面建立個人住房抵押貸款違約風險定量評價模型，另一方面，在此基礎上科學量化評價指標體系。因此在原有管理基礎之上我門應多多借鑒外國已有的先進管理技術，為我所用從而大大降低因管理問題上帶來的風險。

四、結束語

我們應該對人住房公積金貸款違約的風險形式進行深入的了解，對違約的可能方式和原因進行分析，加大風險管理理念的培養(yǎng)，完善風險管理技術的缺陷，建立科學嚴謹?shù)闹贫忍岣邩I(yè)務人員的能力和素養(yǎng)，從而才能大大的降低個人住房公積金貸款違約的風險。

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