如何高效進(jìn)行房地產(chǎn)成本管理與控制

王坤

[摘要]成本管理是房地產(chǎn)管理的重要組成部分，在進(jìn)行房地產(chǎn)項目成本管理時，通過制定不同階段房地產(chǎn)成本控制措施，并在實踐中不斷積累經(jīng)驗，有利于提高房地產(chǎn)成本的管理水平，為實現(xiàn)房地產(chǎn)成本高效管理打下堅實基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]成本管理；開發(fā)階段；土地成本

隨著我國經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到非常迅速的發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)提出更高的質(zhì)量要求，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需要。為了在激烈的房地產(chǎn)業(yè)市場中提高競爭實力，結(jié)合房地產(chǎn)目前發(fā)展的需要，制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)成本管理體系，確保房地產(chǎn)成本得到有效控制。

1目標(biāo)成本與實施成本管理與控制

為了更好進(jìn)行房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測，開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)項目的市場行情、品質(zhì)等做一個初步的估計，并對房地產(chǎn)項目成本進(jìn)行預(yù)測。

1.1目標(biāo)成本預(yù)測

在進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測前，預(yù)算人員應(yīng)在市場價格和目標(biāo)利潤的基礎(chǔ)上進(jìn)行目標(biāo)成本的確定。房地產(chǎn)企業(yè)為了追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須將成本建立以市場為基礎(chǔ)的成本目標(biāo)。銷售收入預(yù)測是進(jìn)行房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測的基本出發(fā)點，把各種因素充分考慮進(jìn)去，包括企業(yè)的內(nèi)部因素和外部因素，以便使預(yù)測結(jié)果與實際接近。在銷售房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品時，應(yīng)加強(qiáng)對價格和銷量的評估，例如，假設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷量是衡量，那么房地產(chǎn)產(chǎn)品價格就是影響銷售收入的主要因素，且銷售量跟土地面積、容積率、城市建筑風(fēng)格等因素也存在一定的關(guān)系。

1.2目標(biāo)成本分解

目標(biāo)成本是目標(biāo)成本管理中的重要環(huán)節(jié)，其主要以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，通過對目標(biāo)成本進(jìn)行合理分解，從而使分解后各個目標(biāo)之間形成一個互相聯(lián)系、相互制約的目標(biāo)成本體系。費用分解根據(jù)房地產(chǎn)核算對象和成本分析的對象不同，采取不同的分解方法，例如按組織管理系統(tǒng)和目標(biāo)成本責(zé)任系統(tǒng)進(jìn)行分解等。

1.3實施成本管理

目標(biāo)成本合理分解后，在實施成本管理過程中，根據(jù)房地產(chǎn)的施工進(jìn)度對目標(biāo)成本和實施成本進(jìn)行分析、比較、糾偏，找出影響成本的主要因素，并制定有針對性的處理措施，確保成本控制在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)，對成本目標(biāo)進(jìn)行考核。建立完善的成本目標(biāo)獎罰制度，并在實施過程中進(jìn)行落實，提高實施階段的成本管理水平。

2開發(fā)階段成本管理與控制

開發(fā)階段是房地產(chǎn)成本控制的重要階段，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，做好房地產(chǎn)市場的分析和財務(wù)估價，掌握房地產(chǎn)的投資方向，制定明確的開發(fā)目標(biāo)。在前期階段，根據(jù)房地產(chǎn)所要開發(fā)地的位置，詳細(xì)分析購買率和獲益的大小，并做好征地、拆遷、安置及補(bǔ)償工作，初步確定房地產(chǎn)的租金和售價情況，做出科學(xué)合理的估算和概算。在實施過程中，成本管理人員應(yīng)加強(qiáng)與成本有關(guān)資料的收集，確保在實施階段成本得到有效控制，并結(jié)合項目的進(jìn)展，對成本計劃作出適當(dāng)調(diào)整。在租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，在項目前期做好預(yù)售或預(yù)租工作，確保成本的高效回收。

3土地成本管理與控制

在項目開發(fā)前期，為了加強(qiáng)對土地成本管理，結(jié)合項目的特點，制定詳細(xì)的調(diào)研工作計劃，并對項目可行性做進(jìn)一步的研究。房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目的就是實現(xiàn)利潤最大化，在保證質(zhì)量的前提下，確保降低成本，實現(xiàn)對成本的高效管理。因此，在立項時就應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目財務(wù)分析，為實現(xiàn)預(yù)期制定的收入、成本等打下堅實基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)開發(fā)前，必須對建筑產(chǎn)品的銷售情況進(jìn)行預(yù)測，并對價格的發(fā)展趨勢做出評估，以判斷建筑產(chǎn)品的銷售前景，同時，對建筑產(chǎn)品方案進(jìn)行不斷優(yōu)化，確定房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模，爭取更大的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行成本編制時，編制人員必須認(rèn)真研究房地產(chǎn)項目的概況、特點，并在編制過程中根據(jù)工程實際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚_保房地產(chǎn)項目估算的實用性，減少或避免資金的浪費，實現(xiàn)對成本的高效利用。

4設(shè)計階段成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須結(jié)合房地產(chǎn)的實際情況，做好設(shè)計階段的投資控制。建設(shè)單位在委托設(shè)計單位時，采取對設(shè)計方案進(jìn)行綜合比較的方法，選擇最優(yōu)的設(shè)計方案，確保設(shè)計質(zhì)量達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)的意圖。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目設(shè)計時，設(shè)計單位應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代建筑的特點進(jìn)行設(shè)計，創(chuàng)新設(shè)計理念，確保設(shè)計成果在技術(shù)上先進(jìn)、安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理，并確保技術(shù)水平與管理水平相適應(yīng)。

限額設(shè)計是工程設(shè)計中常見的一種設(shè)計方法，在限額設(shè)計時應(yīng)遵循實事求是的原則，從而有利于實現(xiàn)對總投資額的控制。在設(shè)計過程中對于能定量設(shè)計的項目內(nèi)容，必須通過計算進(jìn)行確定，并確保設(shè)計方案與技術(shù)水平、管理水平相適應(yīng)，實現(xiàn)綠色環(huán)保，經(jīng)濟(jì)適用，最大程度上降低成本，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目成本的高效管理。

5招投標(biāo)及施工階段成本管理

招投標(biāo)階段是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)項目實行招投標(biāo)制度，有利于降低工程造價，使工程造價得到合理的控制。成本管理人員必須根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點編制符合設(shè)計要求的招投標(biāo)設(shè)計文件，如有必要還需聘請專家對設(shè)計文件進(jìn)行審查，例如，對設(shè)計文件內(nèi)容的完整性、設(shè)計深度等是否滿足國家及地方的相關(guān)規(guī)定要求等。經(jīng)審核滿足相關(guān)規(guī)定要求后，建設(shè)單位方可進(jìn)行招投標(biāo)工作，否則，設(shè)計單位修改滿足要求后，才能啟動下一道程序。

5.1圖紙會審

在施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)要求對施工圖紙進(jìn)行會審，使房地產(chǎn)參與各方明白設(shè)計意圖，找出工程特點，找出工程的重點和難點，并制定有針對性的措施，對于會審中出現(xiàn)的各種問題及時給與答復(fù)，避免由于施工圖問題對工程進(jìn)度的影響，從而導(dǎo)致施工成本的增加對成本控制帶來一定影響。

5.2施工階段成本管理

施工階段是設(shè)計成果的具體實施階段，受外界環(huán)境影響的因素較多。施工前，結(jié)合項目特點，制定切實有效的應(yīng)急預(yù)案，減少或避免外界因素對成本管理與控制的影響。在實施過程中，監(jiān)理工程師具有監(jiān)督與管理作用，對控制投資，增加經(jīng)濟(jì)效益也起著十分重要的作用。工程變更是施工階段比較常見的一種現(xiàn)象，建筑企業(yè)按規(guī)定程序進(jìn)行申報，確保工程變更的有效性、及時性、完整性。

在施工階段，根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，編制符合資金使用要求的計劃，并對項目目標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險分析，制定有針對性的防范措施，以達(dá)到降低風(fēng)險發(fā)生概率的目的。根據(jù)工程進(jìn)度情況，制定材料供應(yīng)計劃，對材料進(jìn)行合理控制，減少材料對成本的影響。

索賠是工程中一種常見現(xiàn)象，當(dāng)索賠事件發(fā)生時，應(yīng)加強(qiáng)對索賠要求的審核，并檢查索賠資料的及時性、真實性及有效性，盡量減少索賠事件的發(fā)生，以免索賠金額較大造成房地產(chǎn)投資失控的局面。現(xiàn)場簽證是施工過程經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象。如果管理人員不能對現(xiàn)場有效的進(jìn)行管理，將給工程帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，對成本控制造成嚴(yán)重影響。

5.3加強(qiáng)竣工階段成本管理

竣工階段是進(jìn)行成本管理與控制的最后一個階段，如不能有效管理將對工程成本造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。建筑企業(yè)必須派專人進(jìn)行竣工階段的成本管理與控制工作，收集與竣工結(jié)算有關(guān)的資料，確保結(jié)算資料的完整性。同時，做好工程洽商的相關(guān)工作，并加強(qiáng)對材料價差及竣工掉價的審定工作。將竣工結(jié)算資料與招標(biāo)文件進(jìn)行對比，對于招標(biāo)文件中已有的工程項目加強(qiáng)審核，禁止出現(xiàn)重復(fù)計算的現(xiàn)象，確保竣工階段結(jié)算的嚴(yán)肅性，真實性。

5.4項目竣工后成本管理

房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)加強(qiáng)對責(zé)任成本執(zhí)行情況進(jìn)行考核，根據(jù)指定的成本管理制度，逐項進(jìn)行落實，項目完工后，對成本管理立即進(jìn)行清理、考核，對成本管理中存在問題制定有效的處理措施，派專人進(jìn)行竣工后的成本管理，確保成本管理得到有效落實，這不但體現(xiàn)了責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，而且有利于成本管理水平的提高，更好的控制房地產(chǎn)竣工后的成本管理。

6結(jié)語

綜上所述，為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)的高效管理與控制，必須針對房地產(chǎn)項目的特點，制定科學(xué)合理的控制措施，建立完善的成本控制體系，強(qiáng)化全企業(yè)人員、全過程成本管理與控制意識，實現(xiàn)全方位、多角度的成本控制，確保實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的，提高管理人員的成本管理水平，提高企業(yè)在激烈市場中的競爭實力。