如何高效進行房地產成本管理與控制

王坤

[摘要]成本管理是房地產管理的重要組成部分，在進行房地產項目成本管理時，通過制定不同階段房地產成本控制措施，并在實踐中不斷積累經驗，有利于提高房地產成本的管理水平，為實現房地產成本高效管理打下堅實基礎。

[關鍵詞]成本管理；開發階段；土地成本

隨著我國經濟改革的不斷深入，城鎮化進程的不斷加快，房地產業得到非常迅速的發展，對房地產業提出更高的質量要求，以滿足人們日益增長的精神文化需要。為了在激烈的房地產業市場中提高競爭實力，結合房地產目前發展的需要，制定科學合理的房地產成本管理體系，確保房地產成本得到有效控制。

1目標成本與實施成本管理與控制

為了更好進行房地產目標成本預測，開發商根據房地產項目的市場行情、品質等做一個初步的估計，并對房地產項目成本進行預測。

1.1目標成本預測

在進行目標成本預測前，預算人員應在市場價格和目標利潤的基礎上進行目標成本的確定。房地產企業為了追求最大的經濟效益，就必須將成本建立以市場為基礎的成本目標。銷售收入預測是進行房地產目標成本預測的基本出發點，把各種因素充分考慮進去，包括企業的內部因素和外部因素，以便使預測結果與實際接近。在銷售房地產建筑產品時，應加強對價格和銷量的評估，例如，假設房地產產品的銷量是衡量，那么房地產產品價格就是影響銷售收入的主要因素，且銷售量跟土地面積、容積率、城市建筑風格等因素也存在一定的關系。

1.2目標成本分解

目標成本是目標成本管理中的重要環節，其主要以目標成本為基礎，通過對目標成本進行合理分解，從而使分解后各個目標之間形成一個互相聯系、相互制約的目標成本體系。費用分解根據房地產核算對象和成本分析的對象不同，采取不同的分解方法，例如按組織管理系統和目標成本責任系統進行分解等。

1.3實施成本管理

目標成本合理分解后，在實施成本管理過程中，根據房地產的施工進度對目標成本和實施成本進行分析、比較、糾偏，找出影響成本的主要因素，并制定有針對性的處理措施，確保成本控制在目標成本控制范圍內，對成本目標進行考核。建立完善的成本目標獎罰制度，并在實施過程中進行落實，提高實施階段的成本管理水平。

2開發階段成本管理與控制

開發階段是房地產成本控制的重要階段，根據目前房地產市場發展情況，做好房地產市場的分析和財務估價，掌握房地產的投資方向，制定明確的開發目標。在前期階段，根據房地產所要開發地的位置，詳細分析購買率和獲益的大小，并做好征地、拆遷、安置及補償工作，初步確定房地產的租金和售價情況，做出科學合理的估算和概算。在實施過程中，成本管理人員應加強與成本有關資料的收集，確保在實施階段成本得到有效控制，并結合項目的進展，對成本計劃作出適當調整。在租售階段，房地產企業為了減少投資風險，減輕借貸壓力，在項目前期做好預售或預租工作，確保成本的高效回收。

3土地成本管理與控制

在項目開發前期，為了加強對土地成本管理，結合項目的特點，制定詳細的調研工作計劃，并對項目可行性做進一步的研究。房地產項目開發的最終目的就是實現利潤最大化，在保證質量的前提下，確保降低成本，實現對成本的高效管理。因此，在立項時就應加強對房地產項目財務分析，為實現預期制定的收入、成本等打下堅實基礎。

在房地產開發前，必須對建筑產品的銷售情況進行預測，并對價格的發展趨勢做出評估，以判斷建筑產品的銷售前景，同時，對建筑產品方案進行不斷優化，確定房地產的建設規模，爭取更大的經濟效益。在進行成本編制時，編制人員必須認真研究房地產項目的概況、特點，并在編制過程中根據工程實際情況進行適當的修正，確保房地產項目估算的實用性，減少或避免資金的浪費，實現對成本的高效利用。

4設計階段成本控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵環節，必須結合房地產的實際情況，做好設計階段的投資控制。建設單位在委托設計單位時，采取對設計方案進行綜合比較的方法，選擇最優的設計方案，確保設計質量達到房地產建設的意圖。在進行房地產項目設計時，設計單位應結合現代建筑的特點進行設計，創新設計理念，確保設計成果在技術上先進、安全可靠、經濟合理，并確保技術水平與管理水平相適應。

限額設計是工程設計中常見的一種設計方法，在限額設計時應遵循實事求是的原則，從而有利于實現對總投資額的控制。在設計過程中對于能定量設計的項目內容，必須通過計算進行確定，并確保設計方案與技術水平、管理水平相適應，實現綠色環保，經濟適用，最大程度上降低成本，實現對房地產項目成本的高效管理。

5招投標及施工階段成本管理

招投標階段是進行成本管理的關鍵階段，房地產項目實行招投標制度，有利于降低工程造價，使工程造價得到合理的控制。成本管理人員必須根據房地產項目的特點編制符合設計要求的招投標設計文件，如有必要還需聘請專家對設計文件進行審查，例如，對設計文件內容的完整性、設計深度等是否滿足國家及地方的相關規定要求等。經審核滿足相關規定要求后，建設單位方可進行招投標工作，否則，設計單位修改滿足要求后，才能啟動下一道程序。

5.1圖紙會審

在施工前，房地產開發企業應按照有關要求對施工圖紙進行會審，使房地產參與各方明白設計意圖，找出工程特點，找出工程的重點和難點，并制定有針對性的措施，對于會審中出現的各種問題及時給與答復，避免由于施工圖問題對工程進度的影響，從而導致施工成本的增加對成本控制帶來一定影響。

5.2施工階段成本管理

施工階段是設計成果的具體實施階段，受外界環境影響的因素較多。施工前，結合項目特點，制定切實有效的應急預案，減少或避免外界因素對成本管理與控制的影響。在實施過程中，監理工程師具有監督與管理作用，對控制投資，增加經濟效益也起著十分重要的作用。工程變更是施工階段比較常見的一種現象，建筑企業按規定程序進行申報，確保工程變更的有效性、及時性、完整性。

在施工階段，根據房地產項目的實際情況，編制符合資金使用要求的計劃，并對項目目標進行風險分析，制定有針對性的防范措施，以達到降低風險發生概率的目的。根據工程進度情況，制定材料供應計劃，對材料進行合理控制，減少材料對成本的影響。

索賠是工程中一種常見現象，當索賠事件發生時，應加強對索賠要求的審核，并檢查索賠資料的及時性、真實性及有效性，盡量減少索賠事件的發生，以免索賠金額較大造成房地產投資失控的局面?，F場簽證是施工過程經常發生的現象。如果管理人員不能對現場有效的進行管理，將給工程帶來巨大的經濟損失，對成本控制造成嚴重影響。

5.3加強竣工階段成本管理

竣工階段是進行成本管理與控制的最后一個階段，如不能有效管理將對工程成本造成一定的經濟損失。建筑企業必須派專人進行竣工階段的成本管理與控制工作，收集與竣工結算有關的資料，確保結算資料的完整性。同時，做好工程洽商的相關工作，并加強對材料價差及竣工掉價的審定工作。將竣工結算資料與招標文件進行對比，對于招標文件中已有的工程項目加強審核，禁止出現重復計算的現象，確保竣工階段結算的嚴肅性，真實性。

5.4項目竣工后成本管理

房地產項目竣工后，應加強對責任成本執行情況進行考核，根據指定的成本管理制度，逐項進行落實，項目完工后，對成本管理立即進行清理、考核，對成本管理中存在問題制定有效的處理措施，派專人進行竣工后的成本管理，確保成本管理得到有效落實，這不但體現了責權利相結合的原則，而且有利于成本管理水平的提高，更好的控制房地產竣工后的成本管理。

6結語

綜上所述，為了實現對房地產的高效管理與控制，必須針對房地產項目的特點，制定科學合理的控制措施，建立完善的成本控制體系，強化全企業人員、全過程成本管理與控制意識，實現全方位、多角度的成本控制，確保實現企業經濟效益最大化的目的，提高管理人員的成本管理水平，提高企業在激烈市場中的競爭實力。