房地產企業財務風險防范淺議

徐慧瑩　崔玉婕

[提要] 房地產業是我國國民經濟的重要產業。本文從籌資風險、投資風險、運營風險、收益分配風險和擔保風險五個方面，分析當前我國房地企業財務風險現狀及成因，并提出相應的風險防范措施。

關鍵詞：籌資風險；投資風險；營運風險；收益分配風險；擔保風險

本文為2016年度黑龍江八一農墾大學省級大學生創新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產企業財務風險現狀

（一）籌資風險。籌資風險是房地產企業籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，包括收支性籌資風險和現金性籌資風險。收支性籌資風險指房地產企業資不抵債、無法償還債務的償還性風險。當企業收入不能與支出抵減的情況發生時，就會導致企業的凈利潤減少，造成企業通過資產償還債務的能力變差，也就會造成企業財務風險加大。收支性籌資風險可以通過企業的資產負債率及盈利情況進行識別。現金性籌資風險是指會造成企業不能按時支付債務本息的風險，它可以通過企業一定時期內經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額來反映。在當前房地產業市場不景氣的情況下，我國絕大多數房地企業都面臨著巨大的籌資風險。

（二）投資風險。投資風險是在房地產企業投資活動中造成企業財務成果預期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業對內投資活動；二是企業對外投資活動。企業對內投資主要目的是為企業生存經營提供必要物質條件從而謀求經營利益。如果企業對內投資不科學，會導致投資所形成的資產結構不合理繼而不能達到企業的預期收益。由于房地產企業實物資產規模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內投資風險較大。對外投資風險是指企業由于市場環境變化導致企業對外投資的收益實際與預期的差異。房地產企業將長期股權投資定義為該企業對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資，當前房地產企業股權投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風險上存在問題。

（三）營運風險。營運風險是由企業自身能力的局限所導致的運營失敗或達不到預期目標所造成的差異。可從營運資金周轉情況和存貨周轉情況兩個方面分析。營運資金周轉情況主要通過房地產企業流動資產、流動負債、營業收入、流動資產周轉率四個指標反映。存貨周轉情況主要通過存貨周轉率指標反映。基于當前的宏觀經濟背景，大多數房地產企業營運風險的現狀是現有土地儲備不足，開發項目減少，且存貨資產的變現能力不強，運營風險日益嚴重。

（四）收益分配風險。收益分配風險是指可能會給房地產企業后續經營和管理帶來不利影響的財務風險，主要表現在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當前很多房地產企業未分配利潤一直很低，且多數處于虧損狀態，因此應分配給股東分紅的資金都用來彌補企業虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導致企業價值受到波及，由此形成房地產企業的收益分配風險。

（五）擔保風險。擔保風險是由于企業為其他企業提供擔保，但在到期時被擔保企業卻沒有履行還款義務的能力，造成擔保企業承受不適當牽連而引發的風險。一般而言，當擔保總額占企業凈資產的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔保風險。在我國嚴謹的法律下，擔保責任及連帶賠償責任無可逃脫，若某一子公司發生經營或財務問題就會連累到擔保方，使得擔保方的生產經營遭受嚴重打擊。而且當前絕大多數房地產企業存在質押貸款、信用貸款等問題，如果出現差池，企業自身經營問題將遭受打擊，難以保證企業后續的生產經營活動。

二、房地產企業財務風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

1、資本結構不合理，負債經營嚴重。企業大規模的負債將導致利息費用、財務費用的支出增加，造成企業償付能力降低。當前，我國房地產企業負債經營現象非常嚴重，資產負債率超過70%，遠高于50%的國際標準值。雖然適度的負債經營將會給企業帶來杠桿收益，但資產負債率越高，企業的財務杠桿系數越大，導致財務風險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國房地產企業選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致企業債務籌資風險。當前，我國房地產企業主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產業也利用股權融資、債權融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監管部門對房地產業股權融資、債券融資、債券發行審批嚴格，所以房地產企業難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發生次貸危機時導致企業面臨特大的風險。

（二）投資風險成因分析

1、房地產投資項目分析不夠深入。房地產投資項目開發時間長，涉及產業多、土地資源、原住居民、原材料、投資環境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規劃以及項目中結合實際的調整。房地產企業大多數都是跨區域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現集團本部對正在進行的房地產投資項目重大決策所做決定的正確性和執行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調整，從而導致其項目了解不夠充分，執行效率較低等問題的發生。

2、三四線城市住宅開發占用資金周轉困難。經過十多年的房地產業的快速發展，城市住宅建設已經趨于飽和，尤其是三四線城市出現了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產商的資金嚴重積壓，資金周轉極其困難。

（三）營運風險成因分析。房地產業經過十多年的快速發展，房地產開發一直處于迅猛態勢，很多房地產商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續開發的障礙，再加上三四線城市的房屋供應過剩，所造成的嚴重資金積壓無法這實房地產商的持續經營，營運風險日益嚴重。

（四）收益分配風險成因分析。收益分配風險形成的主要原因在于很多房地產企業不按照國家相關法律規定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調查得知，由于當前房地產業的不景氣，很多房地產商在當年的結算中都出現虧損狀態，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風險問題，首先需要保證的是企業獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。

（五）擔保風險成因分析。房地產企業在開發過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發進行下去，這種籌資連鎖擔保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導致整個企業的資金鏈出現崩潰，給企業帶來致命的打擊。

三、房地產企業財務風險防范措施

（一）調整企業資本結構，以減少負債經營。資本結構即融資結構，是企業債務與股權比例關系的反映形式，企業的償債能力和融資能力受資本結構影響，在各個方面決定著企業未來的盈利能力。房地產企業作為高風險企業，需要加強對資產負債率的認識。首先，房地產企業管理層可以利用財務杠桿系數等指標在控制籌資風險和謀求杠桿收益間對企業自身尋求一種最佳的資本結構均衡狀況，使企業可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務杠桿收益，減少所帶來的籌資風險。其次，可以使用財務分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務分析法進行可行性分析，進而減少籌資風險。

（二）發展多元化融資渠道。房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產企業可以利用現階段國家放寬債券發行限制的良機，結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業的內源資金，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，對風險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業盈利水平和經營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性，在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時，受宏觀經濟周期性影響，房地產企業也應儲備一定數量的土地，這樣經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。

（五）確定合理的股利分配方式。當房地產企業處于業績的低迷期，可以選擇低而穩的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內在價值。

當房地產企業業績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業的經營業績將會持續明朗，使投資者更愿意相信企業的潛在發展優勢，并且送股不占用企業的現金流，有利于企業的進一步發展。

（六）提供擔保時要充分衡量企業的承受能力。很多房地產企業對其控股子公司進行債務擔保時，擔保額過大，有的公司擔保額占凈資產額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產企業要在擔保前對子公司的償債能力進行充分調查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業管理層也要對自身財務承受力進行充分評估，降低企業擔保資產比例，建立有效的對外擔保授權程序并嚴格遵守。

主要參考文獻：

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