淺析我國房地產立法的缺陷及完善

孫杭

摘 要：上世紀90年代，我國房地產市場開始崛起，并且近年來，房地產市場出現了火爆的局面，商品房價格持續走高，雖然中央政府及各級地方政府相繼出臺政策，抑制房地產價格快速上漲，但是在總體上，房地產價格還是呈上漲的趨勢。房地產市場的火爆也引發了一系列的問題，暴露了我國房地產立法上的缺陷，本文主要通過了解現階段我國房地產市場的立法現狀，結合司法實踐分析我國房地產立法上的缺陷，從而探討我國房地產在立法上如何進行完善。

關鍵詞：房地產市場；立法現狀；缺陷；完善

一、現階段我國房地產立法現狀

在現階段，我國在房地產立法上已經向趨于完備，為了解決房地產市場管理混亂的現象，我國政府頒布了《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等多部法律法規，系統的規定了房地產市場主體從業資格，只要滿足“五證”條件，開發商才能將土地用以房地產開發；另一方面，為了維護民眾的合法利益，制止不正當的土地交易，國家又出臺了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》及其他相關法律法規，對土地一級市場進行了詳細的規定，一方面保障了土地使用權人的利益，另一方面，規范了土地一級市場的交易秩序。再次，房地產質量如何直接關系到人民群眾的切身利益，國家將房地產建筑質量也納入到了立法范圍，《中華人民共和國建筑法》、《建設工程質量管理條例》、、《建設部關于加強住宅工程質量管理的若干意見》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等法律法規的制定，國家從房地產在開始建設、建設過程中、竣工驗收、質保等方面進行了全面的規定，切實的保障了人民群眾的切身利益。進行房地產開發的目的就是進行房地產買賣，故為了規范商品房買賣秩序，我國在法律層面上，《合同法》對此有一定的規定，但是只做了一般性規定，為了進行詳細規定，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為商品房買賣合同的審理提供了法律依據。此外，還有房地產登記法律制度、房地產中介服務法律制度、房地產拆遷法律制度、物業管理法律制度和房地產稅收制度等方面均有相關法律法規進行一般性規定，來支撐整個房地產市場的運行。

二、我國房地產市場的立法缺陷

1.我國房地產立法混亂

在上節所述，我國在房地產市場方面制定有多部法律法規來保障房地產市場的正常運行，但是，從中也可以看出，我國房地產市場立法混亂，一方面，在立法主體上，我國關于房地產市場的法律法規有全國人民代表大會制定的法律，也有國務院制定的行政規章，以及各地方政府和地方人大制定的地方性法律和地方規章，在立法層級上相對混亂。另一方面，在立法內容上，部分法律法規有自相矛盾之處，例如，在使用專業術語方面，國家以土地所有權人身份將土地有償出讓給土地使用者，《城市房地產管理法》中，使用了“出讓”一詞，然而在上海市出臺的《土地使用權有償轉讓辦法中》使用的卻是“轉讓”一詞，一字之差，有千萬之別，出讓多指國有土地出讓，即國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。轉讓是把自己的東西或合法利益或權利讓給他人，有產權、債權、資產、股權、營業、著作權、知識產權轉讓、經營權、租賃權等等。雖然土地可以轉讓，但是土地轉讓只有兩種方式，一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人；二是在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。在第三方面，由于房地產市場法律法規眾多，人民法院和律師在審理和承辦案件中，不可能對房地產涉及到的法律面面俱到，有可能對法律法規的規定有所遺漏，且由于個別地方經濟發展及文化有所差異，各地方政府和各地方人大制定的地方性法規和規章也不盡相同，有可能導致同案不同判情形，有損法律的權威，不利于社會穩定。

2.房地產市場立法嚴重滯后于客觀事實需要

近年來，我國雖然對房地產市場制定了長遠計劃，但是由于我國房地產市場發展也就二、三十年的時間，發展時間尚短，司法實踐以及立法經驗嚴重缺乏，導致立法內容缺乏科學依據，只重視近期的需求及問題，忽視了對未來房地產市場的預測，這樣容易造成房地產市場法律法規朝令夕改，缺乏穩定性。

三、我國房地產市場的立法完善

首先，加快修改調整房地產市場立法，建立完善的立法體系，需要從三方面入手，一是強調上位法的主體地位，下級部門在制定房地產相關法規和規章時，應對房地產法律進行全面了解和解讀，對有疑問的地方及時請示上級立法部門，減少上位法與下位法之間的沖突和矛盾，其次，上級立法部門需要對下級立法部門的立法予以監督，控制房地產市場的立法數量，做到法律貴精不在多，減少房地產市場的立法冗雜現象。三是，對房地產立法空白方面需進一步調整，完善房地產市場的立法框架，使下級立法部門在制定本區域內的法規和規章時能有法可循。其次，法應該具有可預測性和可操作性，在立法是應緊跟社會發展形勢，及時把社會發展中已為實踐證明是行之有效的經驗、措施、方法上升到法律層面，使之規范化、制度化，來調整我國房地產市場的各方關系。

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