我國商業銀行對公房地產金融業務發展策略的解析

孫傳曉

摘要：隨著我國經濟的持續發展和市場體制的不斷完善，金融市場有了明顯的改善。商業銀行作為金融市場中的重要主體，對于經濟的促進作用非常的明顯。目前，我國房地產市場持續發展，隨之而來的便是對公房地產金融業務的不斷發展與變化，為了保證房地產市場的穩定，積極的發揮商業銀行在對公房地產金融業務中的作用就非常的重要。從現階段的表現來看，商業銀行可以在對公房地產金融業務發展進行統領，從而落實調控政策，使得房產市場的發展更加的穩健和協調。文章就我國商業銀行對公房地產金融業務發展的策略進行分析與探究，旨在深入的探討二者間的關系，從而把握關系的積極效應，實現業務發展的目的。

關鍵詞：商業銀行；對公房地產金融業務；發展策略

商業銀行在我國金融體系中有著重要的地位，對于經濟的促進作用也非常的明顯，積極的利用商業銀行的作用對于現階段我國的經濟而言意義重大。房地產是我國目前經濟發展的一個重要產業，其發展速度和規模都在持續的擴大中。從近年的表現來看，房地產市場的規范性和穩健性還有待提高，特別是今年房地產市場出現往年沒有過的快速爆發式上漲。商業銀行和房地產行業的發展有著密切的關系，生死相關，對公房地產金融便是商業銀行和房地產企業合作的產物。

一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢分析

（一）房地產調控政策走向

目前，我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的主要形勢之一便是房地產調控政策變化起伏較大，調控動作時緊時松。隨著經濟的持續發展，我國城市化的速度明顯的加快，而在這個過程中，部分地區的房價上漲過快，住房的供應結構發生了嚴重不合理的情況，市場秩序的穩定性也被打破。為了解決此類問題，我國積極的進行房地產市場的調控，上屆政府為控制房價進行行政控制，前期效果較好，調控已經初見成效，不僅房價出現了回落，住房供應結構也更加的合理。本屆政府又大幅度放松了調控政策，信貸持續寬松，房價、地價在一線、二線城市開始大幅度上漲，造成商業銀行無所適從，房貸政策年年變化。但房地產開發貸款政策一直沒有變化，一直在實行貸款比例控制，造成商業銀行普遍進行投行業務、影子銀行、股權基金等方式變相對房地產企業進行土地開發、建設融資，監控力度、風險防范程度均有所降低。

（二）房地產市場狀況

目前，我國的房地產市場表現出四個方面的現狀。

第一是房地產市場的需求仍然比較旺盛。二胎政策放開、城鎮落戶放開、首付款下降、貸款利率不斷下降，國家今年利用一系列的調控措施進行房地產市場的調控，房價、地價快速上漲，政策傳導周期明顯縮短，半年內就效果明顯，一些地方政府不得不進行限購。

第二是房地產市場的投資、供給結構有了較大的改善。過去的投資供給不合理，現在慢慢的在向合理的方向發展，小戶型比例大幅度上升，針對二胎家庭的三室、四室戶型也在增多。第三是房價的總體漲幅快速增長、地價攀升速度前所未有。9月份濟南的3宗土地進行了掛牌出讓。其中郭店一宗住宅用地有11家房企參與競拍，經過311輪競價之后，最終以12.05億元的高價落槌，而它的起始價是1.47億。其樓面價達6379元/m2，8個月前，郭店的樓面價在750元/m2。值得注意的是，719%的溢價率是濟南土拍賣史上溢價最高的，也是今年以來國內土拍溢價率最高的。郭店位于濟南市郊，是比較荒涼的區域。這種現象的出現與調控措施大幅度放松密切相關。

最后是我國房地產市場區域發展非常不平衡。從總體而言，東部區域房價明顯要高于西部，而且一二線城市和三四線城市的房價差距也非常的大。比如與2012年相比，濰坊房價沒有多大變化，居民收入低、加上經濟形勢不好、外來人口少等因素下，濰坊住商品房的交易量不活躍，五年來房價基本沒動。

由于行業投資力量的多樣化發展，導致了現在對公房地產金融業務的競爭越來越激烈，這種加劇的競爭，雖然實現了資源的優化配置，但是也造成了市場秩序的混亂。

二、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的影響

（一）發展的機遇

當前的房地產快速發展形勢對于我國商業銀行對公房地產金融業務而言有著重要的影響，首先便是給我國商業銀行帶來了發展的機遇。

具體來看，機遇主要分為三部分：第一是當前形勢有利于商業銀行業務的持續健康發展。房地產業是對公房地產金融業務發展的基礎，而在當前形勢下，房地產業的發展速度、規模越來越快、越來越大，為對公房地產金融業務的發展提供了良好的基礎。

第二是有利于商業銀行優化業務結構。隨著經濟的持續進步，商業銀行要想繼續發揮其巨大的作用，就必須做出改變。當前形勢促使著商業銀行的業務結構改變，必須大力發展房地產投行業務規避監管風險，對于銀行而言作用巨大。

第三是有利于商業銀行防范和化解信貸危機。房地產價格快速上升，為前期大量爛尾樓盤重啟創造了條件，濟南三聯彩石山莊爛尾盤化解就是很好的例子。隨著風險控制的到位，商業銀行的抗風險能力持續提升，防范意識也得到了強化。

（二）面臨的挑戰

雖然說當前的形勢給我國商業銀行對公房地產金融業務發展帶來了機遇，但是與此同時銀行也面臨更多的挑戰，從現狀來看，主要面臨的挑戰有三方面：第一是政策風險依然存在，不排除將來收緊政策、美聯儲加息，所以強化政策解讀與分析依然很重要。第二是局部地區房地產市場的風險存在率較大，所以這些區域還需要持續不斷的做好風險控制與房地產市場的規范。第三是對公房地產金融業務的競爭越來越激烈。由于制度等完善性更強，競爭者越來越多，造成了競爭的加劇。

三、我國商業銀行對公房地產金融業務發展的策略

（一）強化經濟資本對風險投資的約束，強化貸款總量和投放節奏的科學化

商業銀行在具體活動的時候，其重要導向是監管部門的資本充足率。在商業銀行的市場活動中，強化資本對風險資產的約束，可以將經濟資本作為分配的核心，然后便可以有效的對公房地產金融業務的各項風險進行配置。簡單而言，商業銀行的運作要根據自身的資產負債結構來進行，在考慮房地產行業風險限額指標的基礎上，對全年房地產對公信貸業務的發展規模要做出合理的規劃和確定，這樣，便可以有效的避免全年業務上的大起大落，從而對不同程度的資產質量惡化的分行進行限制。換言之，通過風險投資約束，貸款的數量和節奏都走向了科學化。

（二）實施客戶結構調整策略

實施客戶結構的調整也是一項重要的策略。從實際效果來看，商業銀行需要對客戶進行細致化的劃分，然后以此為基礎進行各項業務的特點總結，這樣便可以制定出較為完善和科學的客戶準入以及退出標準。在這樣的運作機制中，對于優良客戶和劣質客戶也可以進行一個很好的區分，由此便可以實現“有進有退”和“進退并重”。客戶結構調整策略的具體運用分為兩個主要的部分：第一是在商業銀行進行業務受理的時候，按照嚴格的客戶準入標準對客戶進行把關，從而做到風險的前移和控制。另一方面，商業銀行要根據客戶的評估進行劣質客戶的退出，支持全國大型房企，退出地方信用不佳有爛尾記錄的房企，通過此機制的應用，可以有效的調控有利的契機，從而實現商業銀行控制的風險降低。

（三）把握貸款項目投向，實施項目結構調整

貸款是商業銀行的主要業務，但是和一般的公司貸款相比，房地產開發貸款、土地儲備貸款、工程款應收賬款質押貸款、棚改貸款等對公房地產信貸業務有一個非常顯著的特點，那就是這些項目的還款主要依賴于有特殊性質的產品，比如房地產項目的銷售和土地出讓金返還，所以說進行貸款項目的選擇意義重大。從目前的市場發展來看，商業銀行在我國房地產開發中的貸款重點應該是區域優勢較為明顯或者是有較好銷路的中低價位、中小型住宅項目，適當介入高檔小區開發，限制商業地產開發。另外，由于節能環保意識的深入，節能省地的項目也應該是貸款的主要項目，還要注重房地產開發貸款和按揭項目貸款聯動，特別是封閉運作，最大限度降低風險。總而言之，通過對貸款項目投向的把握，可以有效的對項目結構進行調整。

（四）關注區域變化趨勢，實施區域結構調整策略

從目前我國經濟發展和房地產發展的現狀來看，東部區域的發展依然受到追捧，所以東部區域的房地產建設項目得到了商業銀行的重點支持。其實，無論是經濟發展還是房地產市場的發展，都需要進行規范，所以為了進行區域平衡，適當的對某些區域進行降溫，特別是一線、二線城市，將資金轉移到三四線城市，必須要利用商業銀行的全局性優勢進行區域結構的調整。在具體的調整中，時時的進行區域變化趨勢的關注，從而對一些具有發展潛力的地方進行支持的偏移，對房價、地價漲幅過快的城市適當進行額度控制。適當調整這樣就能夠實現區域結構調整的目的。

（五）強化風險和質量意識，實施動態監管，提高資產質量

在商業銀行對公房地產金融業務的措施中，強化風險和質量意識并利用動態監督來進行資產質量的提高具有重要的意義。簡單來講，對公房地產金融業務所依托的房地產行業具有風險高發性，所以為了要控制風險，必須要加強風險管理和內部控制。從風險管理的角度來看，必須要強化風險預測能力，通過對形勢的分析，有效的判斷風險的發生概率，這樣便可以針對風險進行一系列的控制措施實施。例如針對不理性的地王項目、小開發商地王項目需要進行貸款限制，特別是溢價200%以上的項目，明顯透支未來發展潛力。動態監管的目的主要是進行行業數據的實時把握，因為分析的發生從行業數據分析中可以看出端倪，所以強化動態監管，并在資本管理中積極利用質量意識，資產的質量優化必將實現。

（六）實施以客戶為中心、以市場為導向的產品創新策略

目前，我國市場經濟體制已經全面的建立，在市場經濟體制中，經濟活動要以市場為基本導向。雖然說以市場為基本導向可以明確發展方向，但是在實際操作中，不僅要照顧市場，還要考慮客戶和產品。簡單來講，產品創新是市場持續發展和繁榮的基礎，而客戶則是市場穩定性的重要力量，所以商業銀行采取動作時，要將客戶放在中心的位置上，主攻全國大型開發商、地方政府棚改項目、地方誠信好的開發商，堅決退出信用差、資金實力弱的開發商，然后抓好產品的創新，綜合運用房地產開發貸款、應收賬款質押貸款、經營性物業貸款、按揭貸款，最大幅度服務客戶降低風險，并做好市場導向的分析。在這樣的綜合格局之下，商業銀行對公房地產金融業務發展才會更加的穩定，更加具有價值。

房地產是我國現在經濟發展的一個重要增長極，促進房地產市場的規范和穩定對于我國經濟而言意義重大。商業銀行對于房地產的發展有著巨大的促進作用，通過調控作用的發揮，房地產市場可以向更加科學合理的方向發展，而房地產發展的區域性特征也會逐漸的得到改善。

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（作者單位：齊魯銀行股份有限公司）