淺析新會計準則下公允價值在投資性房地產中的應用

池昱萍

摘要：隨著經濟全球化的發展，用公允價值反映投資性房地產的價值日趨重要，2006年，我國財政部出臺了新會計準則《企業會計準則3號——投資性房地產》，其規定將以投資為目的的固定資產和無形資產作為“投資性房地產”在資產負債表中單獨計量，并由此引入了公允價值計量模式。文章以中航地產股份有限公司為例，結合其2009年至2015年財務報表數據，來說明企業在采用公允價值計量投資性房地產的情況下，對公司資產負債表與利潤表的影響，并進一步分析公允價值計量方式在核算投資性房地產中存在的問題，提出了相關建議，以期能為會計信息使用者提供一些有參考價值的信息。

關鍵詞：新會計準則；投資性房地產；公允價值計量模式

一、基本概念

（一）投資性房地產

投資性房地產，簡而言之，是指企業通過出租賺取租金或留待以求資本增值，或者兩者兼有之而持有的房地產。從其定義可知投資性房地產的三大特征：第一，投資性房地產在用途、狀態等方面不同于企業用做固定生產經營場所和用于銷售的房地產，是企業將持有的房地產用于出租賺取租金或者留待以求增值賺取差價的活動。第二，投資性房地產本質上屬于一種讓渡資產使用權賺取收入的行為，如企業轉讓其房地產的暫時使用權所取得的收入。第三，投資性房地產具有兩種后續計量模式。在新會計準則頒布以前，企業通常采用傳統的成本模式對其進行計量。企業只有在滿足會計準則的嚴格規定的公允價值各方面條件下才能使用公允價值模式，而且，企業采取成本模式變換為公允價值模式時，以后期間不得再轉回成本模式，既具有不可逆的特點。

（二）公允價值

公允價值也叫“公允價格”，是參照公平交易的市場價格而獲得的。國際會計準則委員會（International Accounting Standard Committee簡稱IASC）對“公允價值”的定義是：“在公平的交易下，熟悉情況的當事人自愿以資產交換或負債結算為目的所交易的金額”。由此定義可以得出以下兩點：第一，公允價值是自愿進行的資產互換或清償債務時的交易價格，它是交易雙方在熟悉彼此情況的狀態下進行的。第二，公允價值模式的初衷就是為了更加準確、可靠地反映資產或負債的真實價值信息。

本文結合中航地產股份有限公司2009年至2015年財務報表，分析企業采用公允價值模式計量投資性房地產的實際應用情況，指出公允價值對年度財務報告中的資產負債表和利潤表的一些影響，以期能為會計信息使用者提供更加可靠相關的信息，為企業管理者做決策提供更加合理的依據。

二、公允價值計量模式對投資性房地產財務指標的影響分析

（一）中航地產公司概況

中航地產股份有限公司（證券代碼是000043）隸屬于中國航空工業集團公司的上市公司，于1985年成立，1994年在深交所上市，傾力打造兩大品牌地產城市綜合體商業地產和旅游度假主題地產。該公司在2009年會計年度由成本模式轉換為公允價值模式對公司所擁有的投資性房地產進行后續計量。

（二）中航地產公司相關數據分析

由表1和圖1可知，從2009年到2015年7年中，中航地產以公允價值計量的投資性房地產每年都在遞增，2014年到2015年增加極為迅猛，由2014年的5，208，661，124.30增加到8，565，591，197.89，凈增加3，356，930，073.59，是2013年到2014年差額的三倍之多。這其中包括兩部分，一部分是上個會計年度仍舊持有的投資性房地產，其公允價值在一個會計年度內會發生變化，而中航地產則表現為公允價值的增加，另一部分是公司致力于房地產開發，這一部分也會導致期末投資性房地產的公允價值增加。因為投資性房地產的公允價值的數值記在資產負債表中，從而表現為影響公司的資產結構及資產負債表。

根據公允價值計量原則可知，當投資性房地產的公允價值發生變動時，差額將記入公允價值變動損益，期末這一科目的金額在會計期末將會結轉到利潤表中，所以，公允價值的變動將會影響當期的利潤總額，并且采用公允價值計量后不再計提折舊和攤銷，這將會減少一部分計提折舊或攤銷所產生的費用，最后也會增加企業的利潤。

由表2可知，公允價值模式對企業的利潤產生重大影響。2010年，公允價值變動比例為18.4%，而短短一年時間到2011年，公允價值變動所占的比例高達76.8%，2012年的比例高達87.6%，很重要的一方面是在公允價值計量模式下，不用計提折舊和攤銷，而折舊和攤銷本應計入成本費用中，成本費用減少，企業的利潤（收入-成本）自然就增加了。

三、公允價值模式在核算投資性房地產中存在的問題分析

2007年至2014年間，財政部會計司在這八年間連續發布了《 關于我國上市公司執行新會計準則情況的分析報告》，報告中顯示企業運用公允價值模式計量投資性房地產的情況不容樂觀，即大部分公司仍舊采用比較傳統的成本模式，小部分公司采用公允價值計量模式。究其原因，雖然我國市場環境對于國際大環境來說尚且不夠成熟，但是微觀環境下的房地產交易活動一直以來都還是比較活躍，房價也一直居高不下，尤其是在一些經濟發達的沿海城市，房地產市場的不成熟也在一定程度上限制了企業使用公允價值模式計量投資性房地產。

（一）CAS3的公允價值確認條件嚴格

自新會計準則頒布以來，我國的上市公司對投資性房地產的計量模式有兩種，但是在準則中卻嚴格規定投資性房地產公允價值使用的條件。如果企業有確鑿證據表明其所擁有的投資性房地產的公允價值能夠持續取得并且公允，企業才方可采用公允價值計量模式。再者，投資性房地產公允價值的取得難度比較大、程序相當繁瑣、成本較高等原因使得他們選擇相對比較“保守”成本計量模式。另外，CAS3還規定，企業一旦采用公允價值模式，以后年間就不能再轉為成本模式，而且如果企業采取公允價值計量，還會引起監管部門對其利潤的關注。CAS3對公允價值計量模式的這種嚴格要求，影響了企業采用公允價值模式計量投資性房地產的積極性。

（二）采用公允價值模式計量會給企業帶來一定的財務壓力

CAS3規定，企業期末將投資性房地產的賬面價值和公允價值的兩者的差額計入當期損益，這樣一來就可以增加當期的利潤，因此，在我國現在的市場體系下，房價不斷高漲，上市公司因此也會有一筆額外的利潤。這部分利潤對公司的影響主要包括兩方面：一方面，企業增加的利潤會導致稅收負擔，另一方面，股東看到利潤表利潤增加，難免會有管理層不愿看到的分紅的想法。如果股東要求分紅，可能會影響企業的留存收益和資本公積，甚至還會影響企業下年度資金周轉情況。這兩方面都有可能使企業的經營資金減少，因此，采用公允價值進行計量會給企業帶來一定的財務壓力。

（三）會計準則與稅法規定的差異

CAS3規定，企業如果對采用公允價值模式計量投資性房地產，不用對其計提折舊或攤銷，并且期末以資產負債表日的公允價值來調整賬面價值，這在一定程度上減少了企業的費用，降低了企業的成本，相應的，企業的利潤也會隨之增加。但是，在企業繳納稅款時，由于折舊和攤銷存在抵稅作用，若是企業采取公允價值進行計量，相當于放棄了此部分抵稅的利好因素，增加了企業的稅收負擔。

四、推廣企業采取公允價值模式計量投資性房地產的建議

如果采取公允價值模式對投資性房地產計量，相對于傳統的成本模式來說，一定程度上投資性房地產的實際價值能夠更公允的反映出來。但由于我國起步較晚，又因為公允價值模式存在的上述問題，采用此計量模式的企業還比較少，因此我們可以借鑒一些發達國家的經驗，同時結合本國國情，走出一條適合自己企業發展的和應用公允價值計量模式的道路。

（一）放寬公允價值確認條件，引導企業選擇公允價值計量模式

由于CAS3所要求取得投資性房地產公允價值的條件過于嚴苛，這在一定程度上限制了公允價值計量模式在企業中的推廣，使企業偏向于使用保守的成本模式。我國得會計準則與全球的會計準則不斷趨同，采用公允價值計量模式也是我們走向國際化的必經之路，因此我國應該對公允價值確認條件進行相關修訂。例如：首先，允許企業在兩種計量模式中自由轉換或者增加使用兩種模式所造成差異的附注，使投資性房地產更能反映真實信息。其次，對公允價值規定更為具體的操作和取得辦法，降低獲得成本。再者，提高我國將近兩千萬的會計從業人員的實際操作水平和理論知識的熟練程度，提高公允價值在會計運用中的可操作性，并加強企業遵守會計法律法規建設。

（二）完善房地產價格體系，加強對房地產估值技術的研究

公允價值的信息來源于活躍的市場報價，與市場景氣程度相關，因此，政府也應該致力于建立一個穩定的房價體系確保公允價值取得時的穩定性，因此，在互聯網高度發展的時代，一個能夠迅速反映房地產市場交易價格的數據系統的建立能在很大程度上方便企業觀測投資性房地產公允價值的變動情況。另外，由于我國對投資性房地產的估值技術理論研究不夠透徹，公允價值估值的三個層次應用不夠熟練，相關估值人才缺乏，企業大部分依靠收費較高的中介機構對其投資性房地產進行估值，因此有必要出臺相關指導意見，推動投資性房地產市場更好更快的發展。

（三）加強投資性房地產的信息披露

倘若企業對其資產公允價值的評估不準確，會對企業財務報表產生不利影響。研究年度財務報表還發現，現在仍有一部分企業，年度財務報告和附注中對投資性房地產公允價值的取得方式的信息并沒有詳細進行披露，因此，這會使得會計信息的可靠性下降，這可能損害利益相關者的利益，而且企業財務人員總是偏向于披露一些公司利好因素以此來吸引其利益相關者，因此完善投資性房地產的信息披露制度的必要性是毋庸置疑的。政府也應該出臺一些硬性規定提高信息披露的質量，從報表方面鼓勵企業積極披露相關信息，如在“公允價值變動損益”下設置更多明細科目，對于因公允價值變動引起的暫時性差異，如計入資本公積科目的公允價值變動，需要詳細披露給企業當期利潤所造成的影響，同時加強對公允價值估值中介機構的管理，規范信息披露的格式，以此增加所披露信息的可靠性，為投資者決策提供更為可靠的財務決策依據。

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（作者單位：河南財經政法大學會計學院）