房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及對策

王洪生

摘要：資金是房地產(chǎn)企業(yè)除土地之外最重要的資源，在國家宏觀調(diào)控和金融信貸政策趨緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用先進(jìn)的管理方法克服資金不足帶來的劣勢，通過強化資金的一系列管理措施，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點與重要性，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)實狀況，并針對現(xiàn)實中存在的問題，提出相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風(fēng)險管理

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由于行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟帶動性強，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十多年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，作為本輪供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革而成為宏觀調(diào)控的重點行業(yè)之一。特別是在樓市新政迭出的宏觀調(diào)控影響下，在貨幣供應(yīng)量趨緊、房產(chǎn)銷售持續(xù)下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金壓力正在逐步增大。如何加強資金的管理，提高資金管理營運效率，防范資金風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要正視的重要課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金使用密集型企業(yè)，具有投資資金占用多、投資占用時間長和投資風(fēng)險大等特點。在不同的開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理呈現(xiàn)出不同的需求。首先，在前期開發(fā)階段，如土地使用權(quán)的獲取、土地征用及拆遷安置補償、可行性研究、前期報批立項以及規(guī)劃設(shè)計等，由于受金融信貸政策的限制，該階段投資資金基本上靠企業(yè)自籌，屬于資金的“凈投入”階段。其次，項目進(jìn)入了實質(zhì)性的開發(fā)階段，項目的“四證”辦齊，前期自有資金投入也達(dá)到了一定的比例，資金來源開始涉及銀行貸款等外來資金的介入，對外來資金的管理又賦予了資金管理新的要求；最后，隨著預(yù)售證的取得，公司銷售房款的逐步回流，資金管理特點逐步由資金投入轉(zhuǎn)化為資金回收階段。因此，每個階段資金管理由于管理內(nèi)容上的差別會呈現(xiàn)出各自的特征。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，資金管理涉及到房地產(chǎn)的各個方面，滲透到開發(fā)、分配、交易的各個環(huán)節(jié)，合理的資金管理能夠維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟活動的正常運行。其重要性主要體現(xiàn)在：

1. 加強資金管理能有效地提高企業(yè)管理水平

資金管理是企業(yè)財務(wù)管理的一個重要組成部分，也是企業(yè)各項管理中最重要的管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地資源到整個項目開發(fā)，再到項目的銷售，自始至終離不開資金的參入，也離不開對資金的管理活動。資金管理與企業(yè)管理在目標(biāo)上的一致性，表明二者相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展。

2. 加強資金管理能有效地防范企業(yè)資金風(fēng)險

發(fā)生資金風(fēng)險一般是由于債務(wù)到期無法償還或由于資金收支預(yù)算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。因此，強化項目開發(fā)中的資金管理，結(jié)合企業(yè)的實際情況編制好項目運營中的資金收支計劃，對于提前發(fā)現(xiàn)和及時應(yīng)對資金的支付危機，防范企業(yè)資金風(fēng)險都有極其重要作用。

3. 加強資金管理能確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展離不開資金的支持，資金的良性運行也會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)范企業(yè)資金管理，提高資金的運用效率，是提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略、確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基本前提條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

目前，在房地產(chǎn)業(yè)普遍受資金困擾的情況下，企業(yè)間的資金管理水平參差不齊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面還存在一些缺陷，在風(fēng)險管理、制度依托、運行機制等方面還存在著許多亟待解決的問題。

（一）資金的風(fēng)險管控體系不健全

現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力弱，銀行借貸資金比重大，普遍存在資本金偏少和負(fù)債率高的風(fēng)險。形成這種狀況的原因一方面是風(fēng)險管理意識不強。在房地產(chǎn)高風(fēng)險、高回報的刺激下，投資者非理性的投資，極易形成市場沖動，一旦資金積壓過多，銷售不暢，容易造成資金鏈斷裂。另一方面是風(fēng)險管理機制的缺失。很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有成立專門風(fēng)險管理部門，風(fēng)險管理責(zé)任不明確，難以采取有效措施防范和化解資金風(fēng)險。

（二）資金的制度建設(shè)有待完善

前些年開發(fā)商忙于業(yè)務(wù)擴張，往往忽視了資金管理的制度建設(shè)。資金預(yù)算管理制度不健全，資金的計劃管理操作不規(guī)范，責(zé)任也不夠明確，對資金使用監(jiān)督控制不到位，容易導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，使企業(yè)陷入財務(wù)危機。

（三）資金的融資渠道過于單一

由于我國資本市場還不夠完善，加上監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件高，通過發(fā)行股票、債券籌集資金對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是可望而不可及的。為了滿足資金需求，銀行貸款就成了房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，但是在央行銀根緊縮的政策下，這條融資渠道對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說也變得十分艱難。

（四）資金的管理模式有待改進(jìn)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍擁有多個項目的開發(fā)，每個項目都設(shè)有一個公司，甚至還下設(shè)多個項目部或分公司、子公司。每個公司都開立了一個或多個銀行結(jié)算賬戶，這樣就形成公司龐大而又復(fù)雜的銀行賬戶體系。一方面導(dǎo)致資金存量和流量信息難以及時、準(zhǔn)確收集和撐控，無法對資金進(jìn)行動態(tài)管理；另一方面造成資金過于分散，資金的使用效率不高。

（五）資金的計劃管理難以合理執(zhí)行

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范發(fā)展，越來越多資金管理者意識到資金計劃管理的重要性，通過資金有計劃的合理安排，可以提高資金的使用效率。但在實際工作過程中，資金計劃從上報到審批都存在一定的問題。其主要原因：一方面上報的資金計劃的部分內(nèi)容缺乏合理性和必要性，含有一定“水分”。下屬單位或部門為了爭奪有限資金資源，考慮到審批部門總是要“砍掉”一定比例的付款需求，把暫時不付、可以推遲支付的和急需支付的款項混淆后一并上報；另一方面主管資金的審批部門由于資金來源有限，沒有經(jīng)過深入的調(diào)查研究，主觀性地削減下屬單位或各部門報來資金計劃的合理需求，造成資金計劃安排的不合理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）加強投資項目可行性研究

房地產(chǎn)項目投資決策失誤會給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，因此必須加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，關(guān)注行業(yè)的發(fā)展周期，項目的評審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，重點對項目的投資目標(biāo)、規(guī)模、方式、資金來源、風(fēng)險和收益等進(jìn)行客觀的評價。企業(yè)應(yīng)將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目的開發(fā)規(guī)模和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析，客觀地確定投資成本和資金的使用量。然后依據(jù)項目開發(fā)每個階段資金需求量進(jìn)行資金籌劃，提前做好資金的安排，以最合理的資金成本確保項目開發(fā)的順利進(jìn)行。

（二）合理安排資金使用計劃

首先，切實摸清資金需求。資金審批部門要結(jié)合企業(yè)全面預(yù)算，要求資金的使用單位或部門在報下月資金需求時，同時上報后二個月的付款預(yù)測。據(jù)此摸清資金的實際需求，有計劃的統(tǒng)籌所需資金；其次，構(gòu)建多層次的資金管理體系。應(yīng)在下級公司和集團的成本部設(shè)立資金計劃專員，可以由合同管理員來兼任，合同管理員對合同的執(zhí)行情況很了解，有利于審核資金計劃的合理性。最后，徹底查清資金使用單位或部門的對外往來情況。對于應(yīng)收的往來該收的要督促收款，增加公司的貨幣供應(yīng)量。對于超期未付的往來，要組織資金予以支付，避免產(chǎn)生負(fù)面影響和信用危機。

（三）建立風(fēng)險管控體系

首先，強化資金管理的風(fēng)險意識。強調(diào)資金投入項目開發(fā)的風(fēng)險可控性，對資金的流向與控制進(jìn)行跟蹤管理，合理規(guī)避運營中的資金風(fēng)險；其次，健全房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理機構(gòu)。通過明確管理責(zé)任，收集來自各方面的風(fēng)險信息數(shù)據(jù)，對信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險進(jìn)行識別和控制；然后，建立風(fēng)險管理的指標(biāo)體系。利用公司內(nèi)部財務(wù)報表的數(shù)據(jù)信息、行業(yè)和政府有關(guān)部門公布的信息資料，再加上企業(yè)自身進(jìn)行的市場調(diào)查，逐步構(gòu)建企業(yè)資金風(fēng)險管控的指標(biāo)體系；最后，加強內(nèi)部監(jiān)督檢查，采取日常監(jiān)督檢查和專項監(jiān)督檢查相結(jié)合方式，定期、不定期對資金的籌集、使用和回收情況進(jìn)行檢查。

（四）規(guī)范資金管理制度建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要從實際工作流程出發(fā)，制定切實可行的資金管理制度，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部人員的行為，保障資金良性運轉(zhuǎn)。要建立和完善資金的預(yù)算管理制度，資金實行預(yù)算管理，按資金計劃使用資金，按照規(guī)定的權(quán)限和制度辦理資金業(yè)務(wù)。為提高制度的執(zhí)行力，還需要將制度的執(zhí)行情況納入公司的考核體系，進(jìn)行績效考核。通過不斷總結(jié)經(jīng)驗，使資金管理的制度日趨完善。

（五）拓寬融資渠道

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也逐步由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。目前房地產(chǎn)資金主要依靠銀行借貸的情況將有所改變，逐步走向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式。另外，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險，利潤分成，通過融資手段的綜合利用提高企業(yè)融資能力。

（六）改進(jìn)資金管理模式

加快資金的周轉(zhuǎn)是資金運用的一個重要任務(wù)，以有限的資金流量推動較大項目運轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)生較高的效益。對于多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，建立資金的集中管理模式是一種有效選擇，公司的資金實行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，不受賬戶余額限制，以減少資金的閑置。并且能夠隨時撐控資金信息，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。

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（作者單位：海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司）