“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道

【摘要】“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來(lái)看，“營(yíng)改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對(duì)增值額征稅，但是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的話，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對(duì)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅收籌劃

稅制改革是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一個(gè)熱門(mén)話題。李克強(qiáng)總理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要用好財(cái)稅體制改革這一利器，頂住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力，推動(dòng)穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)，更大地激發(fā)市場(chǎng)主體活力。把握好改革的政策取向，通過(guò)全面推開(kāi)營(yíng)改增等改革舉措為企業(yè)減負(fù)松綁。

2016年是“營(yíng)改增”稅制改革的收官之年，今年5月1日起營(yíng)改增全面覆蓋建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)，這是我國(guó)稅收體系自1994年財(cái)稅體制改革以來(lái)的一次重大變化，也將因帶動(dòng)中央和地政府之間財(cái)政關(guān)系的調(diào)整而使我國(guó)整個(gè)財(cái)稅體制發(fā)生根本性變化，是朝著建立健全現(xiàn)代財(cái)政制度邁出的重要一步。

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%。“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，稅率為11%。僅從稅率方面來(lái)看，“營(yíng)改增”后稅率有較大幅度的提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，僅對(duì)增值額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是對(duì)全部營(yíng)業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會(huì)降低整體稅負(fù)。但是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法取得足夠的增值稅專用發(fā)票作為進(jìn)項(xiàng)抵扣的話，將面臨稅負(fù)加重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，以有效應(yīng)對(duì)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅實(shí)行價(jià)外稅，有增值才征稅沒(méi)增值不征稅。在實(shí)踐中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國(guó)也采用國(guó)際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷售稅額（銷項(xiàng)稅額），然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額，這種計(jì)算方法體現(xiàn)了按增值因素計(jì)稅的原則。用公式表示即：應(yīng)納增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。可見(jiàn)，在遵守稅法的前提下，要有效控制應(yīng)納的增值稅稅額，納稅人要么降低銷項(xiàng)稅額，要么增大進(jìn)項(xiàng)稅額。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)論采取何種銷售方式，銷售價(jià)格一旦確定，銷項(xiàng)稅額也就相應(yīng)確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃重點(diǎn)就在于如何擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣上。以下是兩種關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的稅收籌劃方法：

一、供應(yīng)商選擇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金量大，“營(yíng)改增”之后，身份以一般納稅人居多，也就是實(shí)行稅款抵扣的辦法來(lái)計(jì)算應(yīng)該繳納的增值稅。因此，當(dāng)期有多少的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)。而我國(guó)對(duì)于可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有嚴(yán)格的明確規(guī)定，就是必須從供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)供應(yīng)商的選擇來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。如果選擇一般納稅人和小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)沒(méi)有太大影響，一般建議從一般納稅人處采購(gòu)。因?yàn)楣?yīng)商作為一般納稅人，可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)取得該發(fā)票可作為進(jìn)項(xiàng)稅額予以抵扣。反之，如果供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)只能取得增值稅普通發(fā)票，就不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然如果作為供應(yīng)商的小規(guī)模納稅人能夠取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票的話，房地產(chǎn)企業(yè)也可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。總之，盡可能的擴(kuò)大可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)然，稅收籌劃要全盤(pán)考慮，而不僅僅考慮一城一池的得失，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果向小規(guī)模納稅人采購(gòu)能帶來(lái)凈利潤(rùn)增加，而且增加的利潤(rùn)大于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么處于利潤(rùn)最大化的考慮，應(yīng)該選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商。

二、結(jié)算方式選擇

企業(yè)之間購(gòu)銷活動(dòng)的結(jié)算方式主要有：現(xiàn)金采購(gòu)、賒購(gòu)、分期付款三種。不論選用哪種結(jié)算方式，在取得增值稅專用發(fā)票后就應(yīng)盡早到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證通過(guò)的當(dāng)月進(jìn)行申報(bào)之后就可作為當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。在現(xiàn)金采購(gòu)方式下，經(jīng)過(guò)認(rèn)證申報(bào)可以在付款當(dāng)期就抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，但是此種結(jié)算方式?jīng)]有充分利用購(gòu)銷活動(dòng)中的信用政策。如果采用賒購(gòu)的結(jié)算方式，根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，盡管材料已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)，但是在貨款尚未全部付清之前，供應(yīng)商不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。因此，賒購(gòu)時(shí)又只能在結(jié)清所有貨款的當(dāng)期才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。從稅收籌劃的角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)與供應(yīng)商簽訂分期付款合同，分期取得增值稅專用發(fā)票，利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)增值稅相關(guān)規(guī)定，分期付款方式購(gòu)買(mǎi)貨物的，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間為分期付款的每個(gè)付款日的當(dāng)期，這樣就可以在用足信用政策的同時(shí)又能夠分布抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，以獲得資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。

除了以上的稅收籌劃方式外，在具體實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)綜合考慮其他因素，如從不同納稅人處購(gòu)入貨物的質(zhì)量差異、購(gòu)貨的成本以及合同條款等。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤(pán)考慮、積極應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)“營(yíng)改增”之后的稅收籌劃，使“營(yíng)改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過(guò)渡。

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作者簡(jiǎn)介：黃潔（1981-），女，漢族，云南麗江人，任職于麗江師范高等專科學(xué)校，研究方向：稅務(wù)會(huì)計(jì)，資產(chǎn)評(píng)估。