淺析“營改增”對房地產業的影響

【摘要】分析“營改增”對房地產企業成本、利潤以及稅負的影響，提出通過加強房地產企業財務管理基礎工作，做好稅收籌劃降低企業稅負水平，選擇適應“營改增”發展的企業經營和競爭策略，以減輕或消除“營改增”對房地產業的不利影響，提高房地產企業的綜合競爭能力，為房地產業研究“營改增”和實踐提供借鑒。

【關鍵詞】營改增 房地產業 影響

為避免企業重復征稅問題，國家實施“營改增”政策，以減輕各行業的稅負，調整和優化產業結構，實現經濟有序發展。房地產行業是最終的產品完成環節，“營改增”對房地產行業有哪些有利或負面的影響因素，如何采取有效措施來降低或消除不利影響，以降低企業的稅務負擔，增強房地產業的盈利能力，是本文研究的主要課題。

一、“營改增”對房地產企業成本及利潤的影響

（一）對房地產企業成本的影響

在房地產全產業鏈中，房地產企業與建筑企業聯系緊密。“營改增”后，建筑企業稅負受到不同程度的影響，并對房地產企業成本產生直接影響。“營改增”后，根據增值稅進項抵扣，與“營改增”前相比，建筑企業購進的原材料銷項抵扣后影響了企業成本，這些成本變化將轉移到房地產行業上。此外，建筑業中的人工成本在計算增值稅進項時不可抵扣，建筑行業逐年上漲的人工成本將轉嫁給房地產企業，增大房地產企業的運營成本。其他方面，建筑企業租賃機械設備已成常態，有形動產租賃在“營改增”后，增值稅稅率為17%，如果租賃企業出現不能取得抵扣發票的情況，租賃企業的高稅負將會波及到房地產行業，從而增加房地產企業的成本。

（二）對房地產企業利潤的影響

“營改增”實施的目標之一，是進一步提高企業的盈利能力，增強企業的競爭能力。我國對房地產企業的稅收依賴性較大，房地產企業只有在能持續盈利下，國家的稅收才能得到保障。以某房地產企業銷售一住宅樓為例，銷售收入為1500萬元，支付土地費用130萬元，前期費用15萬元，建安費460萬元，配套費用46萬元，其他不可預見費用45萬。該房企適用增值稅率為11%，所有屬于抵扣的進項稅都可獲得增值稅專用發票。此案例“營改增”前后的利潤總額為：

“營改增”前利潤總額=1500-（130+15+460+46+45）-（1500×6%）-[1500-（15+460+46+45+130）-（1500×6%）-（15+460+46+45 +130）×（10%+20%）]×30%=562.46萬元

“營改增”后利潤總額=1500/1.11-[（130+15+460+46+45）-（46+15）/（1+6%）×6%-（460+46+130）/（1+11%）×11%]-[1500/1.11 -（130+15+460+46+45）- （130+15+460+46+45）×（10%+20%）]×30% =599.92萬元

結果顯示，“營改增”后比“營改增”凈利潤多37.27萬元，“營改增”后企業的利潤總額有所增加。這是在假定“營改增”前后銷售收入相同的情況下所獲得的收益增加，但在實際中運作中，企業往往通過增加售價來彌補應交的增值稅銷項稅額，如此將使企業的利潤空間增大。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

“營改增”后，計稅基數轉為了價外稅，對于房地產行業而言，它對土地增值稅和所得稅都帶來了影響。

（一）“營改增”有利于房地產企業避免重復納稅

“營改增”的實施，房地產企業可通過開發成本中的建安、材料等項目的稅款抵扣，有助于避免房地產企業納稅中的重復繳納問題。避免企業重復征稅，降低企業的成本，進而降低企業的稅負水平，是“營改增”改革的初衷。營業稅和土地增值稅是房地產企業納稅的主要稅種，在營改增之前，二者都屬于價內稅，實施營改增后，由于增值稅可采取稅款抵扣政策，營改增后房地產企業的稅負將受到直接的影響。“營改增”后企業能避免重復課稅，將能減輕房地產企業的經營壓力。

（二）“營改增”后對企業稅負的不利影響

從“營改增”改革試點效果看，“營改增”后一些房地產企業的稅負沒有實現稅負降低的改革初衷，原因主要在于房地產企業“營改增”后，企業存在稅款抵扣困難的問題。如人工成本這一占據較大成本的項目，如小區道路、景觀維護等一些零星勞務費用，往往因其任務由小型施工隊來完成，而其不屬于一般納稅人不能開具增值稅專用發票，造成企業增值稅稅款無法抵扣等狀況，因而加重了企業的負擔。此外，房地產產業鏈中的稅負轉嫁問題，對房地產企業造成不同程度的影響。在房地產企業的經營成本中，除了土地、建安和材料等成本大項目，還包括一些雜品配件、機電五金等小項目成本。這些材料的供貨商往往都是私營業主、個體工商戶等小規模納稅人，供貨時無法提供增值稅專用發票，使房地產企業購買的材料進項稅額無法抵扣，增加了房地產企業的稅負。

三、房地產業消除“營改增”不利影響因素的建議

（一）加強房地產企業財務管理基礎工作

“營改增”涉及到房地產企業管理的方方面面，需要企業領導、相關人員積極應對，做好相應的謀劃，以消除營改增對本企業的不利影響。首先，需要進一步強化企業的財務會計管理工作，使財務會計基礎性工作更加扎實，企業內控水平不斷提升。尤其要加強房地產業的會計核算水平，財務管理人員要不斷提高納稅意識，加強原材料采購環節的發票管理，特別是工程決算的發票管理；在會計核算中，要做到筆筆賬目有合法的原始依據，對于沒有正確發票的，堅持不得付款，以保障會計核算的正確性。通過優化會計核算管理，降低企業的剛性成本。組織專業人員認真學習與合理利用避稅方式，降低企業的稅負水平。

（二）做好稅收籌劃降低企業稅負水平

房地產企業需要進行合理的稅收籌劃，充分利用“營改增”政策，針對一些不可抵扣的問題，通過科學合理的稅收籌劃，最大限度地減少或消除因不能抵扣增加企業稅負的影響。房地產企業要加強對員工的業務培訓，及時了解“營改增”的相關政策，財務人員要熟悉“營改增”的要點以及征收流程，盡快適應各種稅收新政策。在進行納稅籌劃過程中，要正確處理上下游企業的關系，對現有上下游合作方進行梳理，建立相應的合作商檔案，盡量保持與增值稅一般納稅人合作，盡可能取得可抵扣的增值稅專用發票，減輕企業的稅務負擔。

（三）選擇適應“營改增”發展的企業經營和競爭策略

在房地產實際運作過程中，存量房在房地產企業資產中占較大的比重，由于期初庫存和存量房產不能進行進項額抵扣，企業應調整相應的經營策略。通過調整開發產品結構，如開發建設精裝修房等，可以在外購裝飾材料、外包裝飾勞務等業務上，獲得增值稅專用發票，作為進項稅額抵扣，降低增值稅稅負，拓寬企業的盈利空間。在選擇競爭策略時，對于抵扣充足、稅負總體下降的企業，因其具有一定的成本優勢進行開發業務。因此，房地產企業應通過合理拆分業務，對價外費用進行剝離，充分利用稅法規定的稅前扣除項目，最終降低稅負，增強房地產企業的競爭能力。

參考文獻

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作者簡介：崔銘偉（1982-），男，河北平泉人；學歷：碩士，中級會計師；研究方向：集團財務管理。