關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的項目管理研究

白原西

摘 要：針對商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中的項目管理展開深入研究，同時結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理中的問題總結(jié)出了幾點可行性較高的項目管理措施，包括科學(xué)化選址、結(jié)合當?shù)氐氖袌霏h(huán)境來進行業(yè)態(tài)定位、進一步明確地產(chǎn)項目的具體計劃與時間要求、做好對地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作以及規(guī)范建設(shè)工程項目的合同管理等等，以期能夠?qū)ξ覈虡I(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)水平的進一步提高帶來一些具有參考性的意見。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；工程開發(fā)；項目管理

在最近幾年來，伴隨著國家政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的不斷加大，有部分開發(fā)商為了規(guī)避政策方向，開始選擇朝向商業(yè)地產(chǎn)的方向所轉(zhuǎn)型，諸如萬科、龍湖、綠城、萬達以及世茂的地產(chǎn)商紛紛得到了較好的發(fā)展。除此之外，一些來自于海外的外資企業(yè)也開始進軍國內(nèi)市場，例如凱德置地、中信等等。相較于普通地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的項目管理流程會相對繁瑣一些，具體表現(xiàn)為如下的幾個方面：首先，項目設(shè)計內(nèi)容要同時考慮到項目的招商定位與專業(yè)整合；其次，應(yīng)充分表現(xiàn)出市場招商與市場推廣的實際作用；再次，進一步明確出商業(yè)地產(chǎn)工程的管理目標，結(jié)合市場現(xiàn)狀來展開有效控制；第四，要確定出經(jīng)營戰(zhàn)略與工程項目的發(fā)展方向；第五，同當?shù)氐恼块T與商委部門建立起密切的合作關(guān)系；第六，對資金成本的運營要求較高。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目的過程中要結(jié)合行業(yè)市場的實際情況來設(shè)計項目管理方案。

一、相關(guān)概念概述

1.項目管理的定義

簡單一些解釋，項目管理所指的即為將各種已有資源應(yīng)用于目標，以此來滿足各方面的既定要求。項目管理本身是個系統(tǒng)化且綜合化的管理過程，其中主要包括目標管理、策劃管理以及流程管理這幾個方面。需要注意的是，房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)需要經(jīng)歷較長的時間，他需要貫穿于整個商業(yè)地產(chǎn)項目的整個實施階段。

2.工程項目管理的主要內(nèi)容

工程建設(shè)可被分為以下的四個階段：工程項目的決策階段、工程項目的設(shè)計與準備階段、工程項目的實施階段以及工程項目的竣工驗收階段。項目管理的主要工作內(nèi)容為：組織結(jié)構(gòu)管理、人力資源管理、經(jīng)營范圍管理、內(nèi)容設(shè)計管理、財務(wù)管理、工程質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險管理以及材料采購管理等等。

3.商業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)的區(qū)別

相較于住宅地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)的外表看起來更加的高端且上檔次，但其內(nèi)部的管理工作卻是存在著很多的困難，工程項目的建設(shè)構(gòu)造也相對復(fù)雜的多。開發(fā)商需要在眾多的矛盾問題中找到平衡點，不僅要充分考慮到區(qū)域發(fā)展過程中的不均衡因素，同時還要盡可能的去滿足不同類型客戶所提出的不同需求，將地產(chǎn)項目與商業(yè)開發(fā)緊密的關(guān)聯(lián)到一起，調(diào)整好市場風(fēng)險與經(jīng)濟收益之間的比例。

住宅地產(chǎn)工程開發(fā)同商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)之間存在著本質(zhì)上的區(qū)別，從開發(fā)過程的角度來分析，住宅地產(chǎn)的發(fā)展會經(jīng)歷兩個階段，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展只有一個階段。其中，住宅地產(chǎn)的兩個發(fā)展階段為：首先，充分把握好城市發(fā)展過程中所存在的市場需求，在得到一塊地后，只要擁有一定的運營資本即可完成項目，通過成功銷售后項目完成，這一過程中存在著一些機會主義色彩；其次，競爭環(huán)境的不斷加劇催化了產(chǎn)業(yè)鏈的成熟，這些能力水平不高的地產(chǎn)開發(fā)商逐漸被市場所淘汰，所留下來的均是有著較強操作能力與資金雄厚的開發(fā)商。

相較于住宅地產(chǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)只需要經(jīng)歷一個發(fā)展階段。住宅地產(chǎn)在將住宅成功售出后即可得到經(jīng)濟收益，但商業(yè)地產(chǎn)卻需要歷經(jīng)一個非常漫長的發(fā)展過程，才能夠達到預(yù)期的奮斗目標，這是兩者之間所存在的最大差距。

商業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)運營需要有科學(xué)化的完整體系作為支持，其中包括行業(yè)市場內(nèi)的運行資料、運行數(shù)據(jù)、發(fā)展預(yù)期以及執(zhí)行方法等等。此外，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)需要將工作重心轉(zhuǎn)移到開發(fā)過程中，其最主要的開發(fā)目標即為工程項目的運營成功。更加直白一些解釋，真正能夠被稱之為成功的商業(yè)地產(chǎn)是不能夠只追求短期的經(jīng)濟效益的，而是應(yīng)該經(jīng)過長期且耐心的培育，才能夠?qū)⒐こ添椖康恼嬲齼r值發(fā)揮出來，隨著我國經(jīng)濟水平增長速度的不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)上將會從中獲取更多的經(jīng)濟收益。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理中的問題

1.項目的定位水平不高

商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)的收益者包括開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商以及消費者等。從收益層面來進行分析，商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的主要意義是平衡好各個受益方之間的利益關(guān)系，在當前的社會環(huán)境中，絕大多數(shù)的開發(fā)商都沒有明確認識到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的真實內(nèi)涵，從而在具體的開發(fā)工作中無意或有意的模糊掉了商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的核心觀念。正確的做法為，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，需要進一步加強對商業(yè)地產(chǎn)工程的前期定位與招商管理，在項目開發(fā)后期則要加強對工程項目的運營管理，通過此種方式來提高商業(yè)地產(chǎn)工程的盈利水平。然而，如果開發(fā)商對當?shù)厥袌霏h(huán)境的消費偏好、商業(yè)文化、業(yè)態(tài)發(fā)展形勢沒有做出正確的分析，那么將會導(dǎo)致工程項目的定位出現(xiàn)偏差，不僅會大大提高商業(yè)地產(chǎn)項目的管理難度，同時還會減少最終的經(jīng)濟收益。

2.商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的資金問題

截止到目前為止，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中所出現(xiàn)的最突出問題即為資金的使用問題，具體表現(xiàn)為資金使用效率不高以及資金籌資難度過大等等。由于我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作對于資金的依賴性較高，因此需要開發(fā)商對這一問題給予更高的重視。在開展工程項目開發(fā)管理的過程中，很多開發(fā)商都存在著預(yù)算設(shè)計不科學(xué)、資金分配不規(guī)范等情況，稍有不慎還會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)工程項目的提前流產(chǎn)。針對其中的某一項支出來說，商業(yè)地產(chǎn)工程項目如果想要順利完成開發(fā)工作，就必須要先獲得土地的使用權(quán)限，但根據(jù)國家規(guī)定，土地的使用費用需要在三個月內(nèi)完全結(jié)清，那么也就意味著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要擁有一大筆可用資金，從而承受難以想象的資金壓力與財務(wù)風(fēng)險。

3.監(jiān)督建設(shè)工程項目缺少公平性

目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)企業(yè)均擁有著配套的管理部門，其中包括工程建設(shè)部門、圖紙設(shè)計規(guī)劃部門、工程項目的造價部門等等。由于各個部門中的專業(yè)人員與相關(guān)設(shè)施配套非常齊全，因此工程項目開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會直接參與到施工企業(yè)的日常工作中，這在很大程度上影響到了監(jiān)督部門的工作積極性，長此以往就造成了管理不到位、事故處理不及時等問題。一直以來，由于監(jiān)督力量不足，從而導(dǎo)致很多房屋建筑出現(xiàn)了使用問題，對地產(chǎn)開發(fā)商與消費者的經(jīng)濟利益造成了嚴重的負面影響。除此之外，房產(chǎn)公司為工程項目的主要投資方，并且同監(jiān)督部門之間也存在著委托關(guān)系，因此或多或少的會在處理施工材料時存在著降低放行標準的情況，因為在選擇施工材料時優(yōu)先考慮的是價格，所以質(zhì)量也就無法保證。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)管理的優(yōu)化

1.科學(xué)化選址，結(jié)合當?shù)氐氖袌霏h(huán)境來進行業(yè)態(tài)定位

對于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作來說，科學(xué)化選址是提高企業(yè)經(jīng)營能力的主要戰(zhàn)略決策，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當?shù)氐男袠I(yè)市場與經(jīng)濟條件來確定好選址計劃，同時還要考慮到建筑的整體檔次、工程運營模式等等。

（1）明確商業(yè)地產(chǎn)工程的銷售模式

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在確定工程項目之前，要決定好項目是要銷售還是租賃，這直接關(guān)乎到工程項目的成本管理與運營模式管理，投資部門與營銷部門要在當?shù)爻浞肿龊檬袌稣{(diào)研工作，同時還要根據(jù)工程項目所在地段的經(jīng)濟狀況與商業(yè)需求來制定出項目租售決策。在這里需要注意的是，如果最終的選擇方案為租售結(jié)合，那么就要去進一步明確好兩者之間的比例關(guān)系，避免為后面的項目管理工作帶來不必要的麻煩。

（2）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的檔次

工程項目的檔次水平將同項目在運營期間的投資管理與成本管理產(chǎn)生直接性的關(guān)系，同時也就意味著項目日后所需要面向的消費者層次。在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的建設(shè)過程中，施工方需要按照項目檔次標準來合理化的選擇施工材料與施工工藝。

（3）明確商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)組合模式

商業(yè)地產(chǎn)工程項目的業(yè)態(tài)定位需要同時考慮好多個方面的業(yè)態(tài)條件，其中包括承重條件、電量條件、給排水條件以及燃氣條件等等。即使是在地產(chǎn)工程項目的開發(fā)初期，營銷部門無無法準確的給出設(shè)計方案，那么在進入到深化階段后，也要在第一時間將業(yè)態(tài)組合模式確定出來，避免在后期因工程項目的反復(fù)拆改而造成不必要的成本增加。

2.進一步明確地產(chǎn)項目的具體計劃與時間要求

（1）制定進度計劃

項目進度計劃的制定所指的即為工程項目的開始與結(jié)束時間。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)進度、歷時估算以及成本估算都需要建立在現(xiàn)實條件基礎(chǔ)之上，并且要展開全方位的研究與討論，盡可能的提高項目計劃的準確性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以嘗試通過任務(wù)分解法來整理計劃內(nèi)容，將工程項目的所有工作、資源以及預(yù)算內(nèi)容按照時序來組成基準線計劃，為日后的項目管理工作創(chuàng)造便利條件。

（2）績效衡量

針對項目管理工作中的信息系統(tǒng)制定出科學(xué)化的衡量標準，其中應(yīng)該優(yōu)先考慮的即為時間，在很多時候，時間績效的衡量是最簡單且最直觀的，管理人員只需要去觀看時間表中的幾個關(guān)鍵點，判斷工程開發(fā)作業(yè)是否達到計劃時間即可。

3.做好對地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作

在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理工作中，成本控制所指的即為，在預(yù)算計劃的允許范圍內(nèi)且達到工程開發(fā)質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，要盡可能的減少成本支出，其中主要包括了地產(chǎn)工程項目的成本預(yù)算、成本控控制以及資源計劃等幾個重要方面。商業(yè)地產(chǎn)工程項目的成本控制是確保企業(yè)最終利益所得的基礎(chǔ)條件，在對商業(yè)地產(chǎn)項目進行開發(fā)管理的過程中，將通過前期競拍活動所得到的土地進行合理化的分配使用，即可達到減少成本支出的目的。然而，在這里需要注意的是，由于地產(chǎn)建筑的安裝費用是開發(fā)項目中必不可少的一項成本支出，因此需要將此方面設(shè)為項目成本控制公工作中的重點對象。

4.規(guī)范建設(shè)工程項目的合同管理

商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)主體需要同材料供應(yīng)單位與工程項目設(shè)計單位建立起合作關(guān)系，為了更好的約束雙方的作業(yè)行為，首先需要完成的合作任務(wù)即為擬定經(jīng)濟管理合同，這是商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)工程開發(fā)項目的核心重點。合同的形式主要包括買賣合同與貸款合同等，它的主要存在意義是為項目管理過程中所出現(xiàn)的履行、變更、終止等行為給予調(diào)解服務(wù)。在我國，有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)工作，其中比較主要的是資金的回收情況，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展情況與單位本身的利潤空間將直接決定商業(yè)樓盤的施工進展。基于此，在商業(yè)地產(chǎn)工程項目的開發(fā)過程中，對于實際成本與施工質(zhì)量的控制工作都需要借力于合同的約束力量，因此在日后的項目管理工作中，相關(guān)的管理人員要在原有的基礎(chǔ)之上加大對項目合同的管理力度，同時妥善的處理好由合同糾紛所帶來的相關(guān)索賠事宜。

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