中國經濟新常態與房地產市場風險防范

鐘榮桂+江麗

摘要：近年來隨著經濟轉型，我國經濟發展進入新常態，經濟新常態下房地產行業在整個經濟中的地位已出現變化，房地產市場發生重大調整。文章首先分析了經濟新常態的背景下房地產市場所面臨的機遇和挑戰：地方政府土地財政路徑依賴與債務危機并存，國家去庫存壓力巨大與區域性房價上漲并存，然后分析了房地產市場風險對經濟的影響。最后探討防范房地產市場未來風險的措施：（1）加快轉變經濟增長方式，減少房地產投資依賴；（2）積極優化財稅體系，降低對土地財政的需求；（3）密切關注房地產相關融資，加強金融風險防范；（4）差異化政策抑制住房投機，合理引導資金流向。

關鍵詞：經濟新常態；房地產市場；風險防范；房地產宏觀調控政策

一、 中國經濟新常態

2008年金融危機后，中國經濟增長速度放緩，從兩位數的增長率降到一位數，2009年經濟增速為9.4%，在2010年回升到10.6%，自2012年之后，我國經濟增速開始明顯下滑，到2015年下降到6.9%。在國際經濟環境嚴峻，出口等領域相繼疲軟之下，中國經濟由全面高速增長進入了三期疊加的經濟新常態。習近平總書記在2014年的APEC工商領導人峰會指出，“中國經濟呈現出新常態，有幾個主要特點。一是經濟從高速增長轉為中高速增長。二是經濟結構不斷優化升級，第三產業、消費需求逐步成為主體，城鄉區域差距逐步縮小，居民收入占比上升，發展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動”（張占斌，2015）。國際經驗表明，發展中的經濟體，經歷了一段時期的高速增長之后都會經歷一個經濟調整期，到達中等收入之后經濟增速的回落是普遍發展經濟體的現象，日本、韓國以及德國等國家都經歷過這個過程。

過去30多年是我國經濟迅速積累的黃金期，投資拉動和外向型的經濟道路是保證經濟持續快速發展的主要動力：在經濟的高速增長中，投資作用顯著，國家大量資金用于基礎設施投資建設，城市面貌有了很大的改觀，城市之間高速鐵路、飛機等設施通勤能力大幅提升，各項基礎設施水平達到了國際領先水平；凈出口對經濟的拉動作用也十分明顯：“中國制造”享譽全球，世界上任何角落都有我國的產品，我國的外匯總量長期保持高位。國際出口需求也創造了大量的勞動力需求，我國已有一般的人口轉移到城市。截止2015年底，我國城鎮人口超過7.7億人，城鎮化率為56.10%；同時，在消費方面，隨著經濟的增長，人民生活水平有了很大的提高，2015年城鎮居民家庭人均可支配收入達31 195元。

2013年，中國開始進入該經濟新常態，經濟結構和增長動力都將發生改變：（1）出口貿易額下降。在全球經濟增速放緩，國外需求下降的國際背景下，世界貿易較難承受中國龐大的經濟出口。據2015年統計公報顯示，2015年全年貨物進出口總額比2014年下降7.0%，其中出口下降1.8%。（2）人口紅利逐漸消失，老齡化趨勢初顯。國內勞動力成本的上升，中低端的制造業在國際上逐漸失去競爭力，而越南等發展中經濟的崛起，導致大批產業轉移。同時，老齡化問題突顯，未來勞動人口會出現下降，勞動力成本會提高。（3）國內消費習慣使得消費作用難以發揮。國內還沒有形成穩定的中產階級，依靠內需刺激經濟短期內效果也不明顯。

基于國際需求下降和我國勞動力優勢走弱的原因，我國要依靠增加出口來推動一個67萬億元GDP的經濟體，已經比較困難?，F階段外貿是以穩為主，甚至會略降，繼續的大幅度順差已然不可能。反觀國內需求在短期內較難有很大改善，經濟新常態下我國經濟發展面臨巨大風險。中國經濟新常態是社會主義市場經濟周期波動的必然階段；經濟新常態下要不斷優化經濟結構，以創新驅動經濟發展；增加有效需求，保持宏觀經濟的比例協調；防范金融風險，加快收入分配制度改革，實現經濟的長期穩定可持續發展（李娟娟等，2015）。

二、 房地產市場存在的主要風險

1. 地方政府土地財政路徑依賴與債務危機并存。1994年中國分稅制改革對中國中央和地方的一般預算收入和支出產生了重大影響。從財政收入上看，1978年～1994年，中央和地方的財政收入分配比例平均為31%～69%，中央財政收入遠遠低于地方財政收入，吃緊的年份甚至是16%/84%。然而，分稅制改革之后情況發生了根本改變，1995年～2014年中央和地方財政收入平均為51%～49%。從財政支出上看，1978年～1994年中央和地方財政支出平均為41%～59%，1995年～2014年平均為25%～75%。中央財政收入占比增加了20%。而支出減少了16%，地方財政收入支出則正好相反。這一正一負的進出，地方財政陷入困境。從財政部公布的數據來看，2014年地方財政赤字4 000億元，2015年將達到5 000億元。1978年～2014年中央與地方一般預算收入和支出情況如圖1所示。

1987年，深圳市提出土地所有權與使用權分離，并第一次將土地使用權作為商品進行交易，從此開啟了我國土地發展的新局面。土地出讓收入一方面直接增加地方政府財政收入，彌補地方財政的不足；另一方面政府財政收入增加又是城市基礎設施建設和經濟發展的基礎，經濟發展繁榮之后反過來又進一步推高土地價值，從而增加政府土地增值收益。在GDP考核體制下的地方政府非常愿意促成這一利益鏈的完整，“土地生財”成為地方政府拓展財力的重要支柱（賈康，2013）。由于招商引資的需要，地方政府征收大量農村土地用于工業園區建設，這些工業企業以低租金甚至免租的方式租用工業園區用地，同時，地方政府還配建基礎設施，以地方政府投資的城投公司紛紛上馬，以期吸引優質企業入駐。然而，政府這些資金的大都來源于銀行信貸。2012年，在“穩增長”的經濟目標下，城投債規模呈現爆發式增長，城市的過度舉債行為對未來城市還債和經濟建設埋下了巨大的風險（羅黨論、佘國滿，2015）。

2. 去庫存壓力加大與區域性房價上漲并存。2015年12月22日召開的中央經濟工作會議提出2016年的五大任務，其中之一就是要化解房地產庫存。自住房制度改革以來，我國房地產發展經快速，已經取得了長足的進步，城市居民平均居住住房面積超過了30平方米。根據國家信息中心房地產信息處高聚輝的研究，2014年底，我國城鎮住房面積存量達到224億平方米，約2.45億套，戶均0.93套，并預計到2020年，我國將可以實現一戶一套的目標。基于樓市高庫存的現實壓力，有地方出臺政策，鼓勵農民進城買房，以緩解城市住房供給過剩的局面。本研究以為此法難以奏效，一是因為農村農房過剩程度遠大于城市，農民家庭人均住房面積也遠大于城市居民，二是因為人口城鎮化的進程已經發展到了一定階段，隨著城市生活成本的增加，城市空氣污染的加重，城市沒有讓生活更美好，“城市病”所帶來的對外來人員的“擠出效應”已經顯現。

與去庫存形成鮮明對比的是，上海、深圳、北京等區域房價持續上漲，領跑全國。根據國家統計局數據顯示，2016年8月，深圳新建商品住宅價格同比上漲37.3%，上海37.8%，北京25.8%，二手住宅價格深圳同比上漲30.8%，上海34.4%，北京34.8%。8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有64個，比7月份增加13個，二手住宅價格同比上漲的城市有57個，比上月增加6個。經濟學基本原理告訴我們，在高庫存的情況下，價格會下降以增加銷售量，而價格的上揚一般都是供給小于需求導致的。然而，這一經濟規律在房地產市場中并不適用，出現樓市庫存積壓與房價區域性上漲并存的現象。房地產市場聚集了大量的資金，在經濟新常態經濟下行壓力加大時，貨幣政策的松動釋放了大量的資金涌入了房地產市場，流動性過剩外加金融杠桿操作扭曲了市場價格信息，這無疑加大了房地產市場的風險。

三、 房地產市場風險對宏觀經濟的影響

1. 房地產風險通過金融加速機制對經濟增長的影響。房地產對于企業來說具有雙重屬性，既是生產資料，又是融資時重要的抵押品。企業融資一般通過內部融資和外部融資，其中內部融資，主要資金來源于企業生產經營活動，成本較低，但資金往往不足；而外部融資中的銀行貸款常常以房地產作為抵押物。如果市場狀況向好，則企業的抵押物價格也增加，企業可以獲得更多的貸款，這樣又進一步增加投資；相反如果市場狀況向下，房地產價值降低，企業的可貸資金減少，這樣投資也減少，而金融加速器對經濟的放大和擴散作用具有不對稱性，經濟衰退時，其對經濟的負向作用要遠大于在經濟景氣時對經濟的拉動作用（Bernanke & Gertler，1989）。房地產的投資跟國民經濟緊密相關，特別是在快速城鎮化的過程中，房地產投資對經濟有很大的拉動作用，經濟增長也會反過來促進房地產的投資。在三、四線城市，去庫存壓力較大，房價和銀行信貸在金融機制的相互作用下，可能引發違約風險和房地產金融危機（況偉大，2011）。

2. 房地產市場過熱可能導致泡沫過大甚至破滅風險。

2016年，國內一、二線城市房價上漲迅速，漲幅甚至超過30%，而在經濟下行的背景下，房價出現的大幅上漲，是否偏離了經濟基本面，泡沫是否存在或是越來越大？這些現象的背后可能潛在的存在房地產泡沫的風險。在一個經濟動態無效的背景中（資本收益率低于經濟增長率），泡沫的存在是有必要的，而且泡沫的存在是對經濟的一種帕累托改進（袁志剛、樊瀟彥，2003）。

很多學者從住房價格與經濟基本面是否相一致來驗證泡沫是否存在（沈悅、劉洪玉，2004），如果房價能被經濟基本面所解釋，則不存在泡沫，如果房價的上漲不能被經濟基本面解釋，則可能存在泡沫。如果此輪房價的增長大多來自于非基本面的投資性（或是投機性）需求，那政府出臺的“930”限購限貸政策短時間內對風險起到一定防范作用。而投資人預期、銀行信貸以及政府政策在地產泡沫形成中的重要作用（Allen & Gale，2000；袁志剛、樊瀟彥，2003），如果預期政府越調控，購房者預期房價越高，那么，在不久房價可能會出現反彈，進而繼續走高，直到泡沫產生，甚至破裂。而泡沫破裂時，資產價格驟降，這個過程通常很快，借款人大量違約，銀行和外匯崩潰，風險會傳遞到實體經濟。

歷史上幾次大范圍的泡沫發生，如荷蘭的郁金香泡沫，法國密西西比泡沫，英國南海泡沫、還有日本，挪威、芬蘭、瑞士等國發生的泡沫，泡沫的發生過程機制類似（Allen & Gale，2000）。2008年美國房地產次級貸款引發金融危機的原因也是金融支持的增加將引起房地產價格持續上升，房地產價格虛高，泡沫產生，最后借款人違約導致了嚴重的經濟危機。

四、 對房地產市場風險的防范舉措

1. 加快轉變經濟增長方式，減少房地產投資依賴。過去以投資為主的經濟增長方式，房地產業由于涉及面廣，產業相關性大及其自身屬性的特殊性，形成了對房地產投資的路徑依賴。在新常態背景下，經濟的增速放緩是必然現象，而房地產的投資增速也將逐漸趨于平穩，房地產投資將由新增買賣向存量交易轉變，理性看待房地產的新常態（謝經榮全國工商聯副主席，2014）。住房是居民最重要的資產，凝結了大多數居民一生的財富，房地產市場平穩健康發展是社會穩定的基礎。經濟結構的轉型是當務之急。

2. 積極優化財稅體系，降低對土地財政的需求。在中央集中財權，地方又基本沒有正式稅收自主權的情況下，地方各種非正式稅收為主的預算外財政很容易膨脹。這是“分稅制”改革之后地方政府土地出讓行為的根源。地方政府之所以要抽取這些非正式收入，實際上是在財政體制集中、轉移支付不足，而自身面臨現有各種政績考核壓力情況下的必然行為（陶然等，2007）。一方面是地方政府低價出讓工業用地招商引資，另一方面是高價出讓住宅和商業用地，獲取資金做基礎設施建設，完成GDP考核目標。地方政府對土地財政依賴是基于政府公共服務設施的溢價很容易在高房價和高地價中資本化，政績效果很顯著。然而，土地資源是有限的，過去大量的土地出讓是未來土地需求的提前釋放，這種透支不可持續?，F階段，采取多種渠道籌集政府建設資金，同時減輕百姓負擔，增加百姓收入，做到藏富于民，這將是未來政府改革和努力的方向。

3. 密切關注房地產相關融資，加強金融風險防范。對于房地產開發活動，增加房地產企業自有資金的比例，尤其是拿地環節，提高開發商的競買保證金份額，合理控制土地價格溢價率。在房地產銷售環節，核實商品房預售許可制度執行情況，堅決打擊未達到預售許可資格私下銷售行為。對于購房者，優先滿足首套房小戶型自住房貸款需求，采用差別化的房地產利率信貸政策，增加房地產投機的持有成本，抑制房地產投機活動。在銀行監管方面，發揮銀監會對各類金融機構的監管作用，督促銀行密切關注不動產抵押方面資產價值的變化，動態監管貸款人抵押品價值。

4. 差異化政策抑制住房投機，合理引導資金流向。住房的首要功能還是居住，相應政策應以滿足居民剛性居住需求和改善型需求為出發點，合理引導住房消費。房地產市場的投機活動，無非出于套利考慮，政策設計應該降低市場套利的可能，比如增加投機者進入市場的難度、增加其持有住房的成本、降低交易溢價的空間。政策設計首先可以在購房資格上予以限制，現有的“限購”政策就是從這個角度出發設計的，各地可以更靈活。第二是在持有階段增加持有成本，比如房產稅是否可以考慮征收，并且針對不同住房面積和套數，差別化稅率。第三則是在轉手環節減少其獲利的空間，增值稅可能是不錯的設計。當然，資本逐利，對資金的合理引導也必須跟進。增加居民投資渠道，改善經商環境，使居民的資金有可投資渠道，有穩定獲利可能，才是政府政策最急需做的。

中國的房地產市場的問題不能局限房地產業的角度來考察，當房地產問題一旦超出產業經濟問題而成為宏觀政治問題，房地產市場自身的問題會退居其次，社會問題甚至是政治問題成為主要議題（鐘榮桂、張競華，2013）。然而，正是房地產問題是如此重要，房地產市場的風險才更需要關注和防范，否則房地產市場風險可能引發更嚴重的系統性風險。

參考文獻：

[1] Allen， Gale.Bubbles and Crises[J].Economic Journal，2000，110（460）：236-255.

[2] Bernanke， Gertler.Agency Costs， Net Worth， and Business Fluctuations[J].American Economic Review，1989，79（79）：14-31.

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[4] 況偉大.房地產投資、房地產信貸與中國經濟增長[J].經濟理論與經濟管理，2011，（1）：59-68.

[5] 李娟娟，趙景峰，湛爽.馬克思經濟周期理論與中國經濟新常態[J].經濟學家，2011，5（9）：5-10.

[6] 羅黨論，佘國滿.地方官員變更與地方債發行[J].經濟研究，2015，（6）：131-146.

[7] 沈悅，劉洪玉.住宅價格與經濟基本面：1995-2002年中國14城市的實證研究[J].經濟研究，2004，（6）：78-86.

作者簡介：鐘榮桂（1986-），男，漢族，江西省贛州市人，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為房地產經濟與管理、土地與住房政策；江麗（1989-），女，漢族，湖北省武漢市人，中國人民大學公共管理學院博士生，研究方向為土地與住房制度。