我國商業銀行個人房貸業務的風險防范與控制探析

王小

[摘要]隨著我國經濟體制改革的深入發展和市場經濟體系的不斷完善，金融業的貸款業務逐漸向個人全面開放，個人貸款的業務品種和業務范圍如雨后春筍般蓬勃發展，尤其是個人住房貸款業務的發展更快。我國個人住房貸款業務在其發展的同時，存在的問題及競爭形勢也不容樂觀，在一定程度上阻礙了個人住房貸款業務的發展，要持續快速發展，須理順和解決一系列的制約因素。文章從分析目前我國個人住房貸款業務的現狀入手，指出存在的問題，并著重針對商業銀行如何發展好個人住房貸款業務提出思考及相應對策，以促進這一業務的良性快速發展。

[關鍵詞]發展現狀；個人房貸；制約因素；政策措施

[DOI]1013939/jcnkizgsc201650084

1我國商業銀行個人房貸業務的發展現狀

個人住房貸款是在銀行傳統業務基礎上發展壯大的，是銀行的業務特色和一個重要品牌，目前約占全國70%的市場份額，是其信貸資產中涉及面最廣、質量最好的品種之一。目前各商業銀行爭相開辦個人住房貸款業務，競爭越來越激烈，紛紛提出更加優惠的政策、更優質快捷的服務，爭奪分享個人住房貸款市場的一杯羹。發展個人住房貸款業務的前景和空間十分樂觀和廣闊。

11個人住房貸款與公司貸款業務相比，具有無可比擬的優勢

住房貸款期限最長達30年，利率低，手續簡便，不存在轉貸、貸新還舊的問題，客戶負擔費用少，銀行綜合經營成本低；公司貸款一般則在5年以下，利率高，經常辦理轉貸、貸新還舊，每轉一次，都要支付相應的評估、保險、抵押登記、公證等費用，手續煩瑣，客戶支出的費用大，銀行從經辦部門到審批部門，都要投入相應的人力和資源，綜合經營成本高。

個人住房貸款涉及面廣，風險分散且風險程度相對較小，社會效應大，有利于擴大銀行輻射影響和廣泛吸收存款，也有利于調整信貸資產結構，給銀行帶來穩定的客戶群體和長期穩定的效益；公司貸款的風險則相對集中，一旦出現風險，給銀行造成的損失慘重。

12國家實施了新的個人住房分配政策

從2000年開始，國家實施新的個人住房分配政策，正式停止福利分房，實行貨幣化分配。這一政策將對房地產市場和房地產金融業務產生深遠影響，國家鼓勵個人買房和建房，發放個人住房貸款可以刺激房地產消費市場，擴大內需，符合國家產業政策和銀行信貸政策。

13一段時期內，個人住房貸款將是個人貸款業務的龍頭

隨著現代企業制度的建立，企業的資金需求主要通過發行股票、債券等直接融資方式解決，對貸款需求很少，但銀行對此爭奪十分激烈；一般的中小企業由于其經營管理、抗風險能力等方面的問題，很難得到銀行貸款。因此，傳統貸款業務有面臨萎縮的趨勢。目前個人貸款業務如耐用品消費貸款、信用卡消費貸款、汽車消費貸款、助學貸款、旅游貸款、個人住房貸款、裝修貸款、綜合消費貸款等紛紛出臺，發展勢頭迅猛，社會效應大。所有這些，在目前和相當長的一段時期內，個人住房貸款是個人貸款業務的龍頭；誰抓住了這個龍頭，誰就占領了個人貸款業務發展的制高點。

2我國商業銀行個人房貸業務存在的風險

按照金融學有關理論，風險就是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。由于個人房貸持續期較長（最長30年），在理論上其實際收益與預期收益發生偏離的可能性更大。一般而言，個人房貸業務會存在以下風險。

一是信用風險，即借款人在還款期內由于失業或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況；二是流動性風險，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，造成商業銀行面臨流動性不足的情況；三是操作風險，由于存在不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件而給商業銀行造成損失的情況；四是利率風險，由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，由于整個房地產市場大幅下降，房產價格貶值造成銀行損失的情況；六是政策風險，由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行的個人房貸業務受到影響的情況。

21信用風險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風險

目前我國的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。一方面，國外的金融危機已經逐步影響到我國的實體經濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現違約導致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險；另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。其中個人信用風險又分為：一是購房者由于收入水平下降，無力償還貸款。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20～30年，（2007年我國個人房貸平均貸款年限最短的西部地區149年），在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。二是購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款，購房者對市場的估計不足，進行了購房投資，采取以租養貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不小，隨著房地產的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。

22流動性風險，個人房貸引發的銀行整體流動性風險并不明顯，但局部值得關注

商業銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截至2007年年末，我國主要商業銀行的個人房貸業務在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20%的警戒線是針對房地產市場較為成熟的國際大城市而言，對于像我國房地產業正處于快速成長階段，這一占比在短期內超過20%也不會出現太大風險。但對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始要關注到流動性問題。

23操作風險，普遍存在，應引起銀行高度關注

由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業務范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業銀行在發放貸款后應對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現實上我國商業銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現居住地址、工作單位發生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風險，主要是房地產開發商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金。

上面的分析告訴我們，個人房貸風險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風險具有不同的表現形式。如果不能意識到這一點，并采取相應的措施，個人房貸業務的快速發展終會給我國的商業銀行積累巨大的風險隱患。

3防范和控制我國商業銀行個人房貸業務風險的措施

要防范和控制我國商業銀行在個人房貸業務上面臨的風險，首先，頒布通過房地產市場相關管理部門充分協商制定的《房地產管理條例》，從法律高度規范、約束房地產市場健康發展。其次，在充分調研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎上，由銀監會出臺各家銀行對個人住房貸款應遵循的基本原則及禁忌，制定嚴格的從業機構和人員準入、退出、獎懲條例，切實加強監管，規范銀行個人房貸業務市場無序的競爭。再者，商業銀行管理層必須改變思想認識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人房貸業務同樣如此。從一個側面來講，個人房貸屬于符合我國持續的產業政策的配套金融產品，屬于我國商業銀行的優質資產和利潤增長點，銀行絕不可錯過發展的良好時機；但從另一個側面來看，個人房貸并非無風險資產，目前情況下面臨的系列風險不容忽視。對此，我國的商業銀行應該有足夠清醒的認識，面對困境，正視重視風險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新。

31加大金融改革，穩妥引進新的金融商品

盡快導入資產證券化和房地產投資信托，這些也是發達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產危機的金融工具。

32推進資產證券化市場的發展

為了化解個人住房貸款帶來的流動性風險，應積極鼓勵商業銀行采取市場化的手段轉移風險，推進資產證券化市場的發展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創造出來以后，再轉售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求；另一方面，貸款的額度與債券發行量相匹配，分散了流動性風險。在此基礎上，住房貸款的證券化應當提上日程。

33強化內控制度建設

按照要求制定了商業性房地產貸款管理的實施細則，建立完善個人住房貸款的風險控制政策。根據房地產貸款的專業特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定了相應的操作規程，明確了權責和考核標準，并強化貸款操作過程的監督管理。

34推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度

將貸款風險轉移給專業保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質的保險公司，投保房屋財產險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。

風險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業銀行個人房貸業務的各類風險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設，嚴密內控監督，嚴格制度落實，加強獎罰措施力度，防范和控制風險是水到渠成的事。

4結論

本文通過對我國商業銀行個人房貸業務的各類風險進行較為詳細的介紹以及分析，在了解各種風險的基礎上，給出了各種防范和控制的政策措施對癥下藥，旨在促進我國的商業銀行個人房貸業務能夠更快、更安全地發展。

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