房地產市場波動對宏觀經濟的影響探討

張育杰+張興普

【摘要】在國內，房地產經濟是促進國民經濟增長的重要支柱、是經濟增長的引擎，房地產市場波動情況與宏觀經濟聯系密切。隨著城市化進程不斷加快，人們對住房的要求也越來越高，再加上來自人們思想觀念的影響，使得房地產市場價格過高的現象在許多地區(qū)發(fā)生，進而導致投資過熱等經濟問題。

【關鍵詞】房地產市場；宏觀經濟；投資；國民經濟

房地產行業(yè)擁有強大的產業(yè)鏈和資金鏈，如果能促進房地產市場健康繁榮發(fā)展，就會帶動更多與之關聯性較強的產業(yè)發(fā)展。例如鋼鐵行業(yè)、建筑原材料行業(yè)、家具公司、裝修公司、家居物聯網企業(yè)以及物業(yè)公司、金融信貸行業(yè)等。能夠在很大程度上拉動內需，促進就業(yè)，對整個宏觀經濟都具有促進作用。但是，如果房地產出現過熱或過于低迷等情況，就會給國家經濟發(fā)展帶來不利影響，甚至有可能引發(fā)經濟危機，使一個國家的經濟發(fā)生崩潰。

一、房地產市場經濟發(fā)展現狀

自改革開放以來，我國房地產行業(yè)不斷繁榮、不斷壯大，但在發(fā)展的過程中，經常出現不平穩(wěn)發(fā)展的問題，導致房地產經濟長期處于波動發(fā)展的狀態(tài)。我國房地產市場經濟發(fā)生顯著變化的時期應追溯到上世紀九十年代，普通居民用房逐漸由單位住房、福利分房和集資建房等形式發(fā)展成了商品房。之后，政府又出臺相關政策，使經濟適用房、安置房等保障性住房大面積出現。如今，我國房地產生產制度和分配制度主要處于以“市場配資資源為主，以政府調控為輔”的發(fā)展狀態(tài)，從整體上看，我國房地產行業(yè)發(fā)展大致經歷了四個重要時期，第一個時期是1981年到1983年之間，第二個時期是1984年到1990年之間，第三個周期是1991年到1996年之間，從1997年到現在，一直處于第四個時期。而總結這四個時期房地產市場發(fā)展規(guī)律可發(fā)現，我國房地產經濟波動的幅度越來越小，且波動周期越來越長，經濟規(guī)模不斷提高。

房地產行業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分，其對人民生活水平的提高、居民居住條件的提高等方面發(fā)揮著巨大作用，更成長為國民經濟不可缺少的重要產業(yè)，甚至發(fā)展成許多地方經濟的支柱產業(yè)。房地產市場在整個國民經濟市場中發(fā)揮著支柱性、基礎性以及先導性的作用，其經濟波動狀況可直接影響整個宏觀經濟和國民經濟水平的發(fā)展情況。今年來，雖然我國許多地方都大力發(fā)展經濟，依靠房地產項目取得了不曉得成就，但是大規(guī)模的“造城運動”、“經濟炒作”、發(fā)展過快、過熱的現象影響了未來宏觀經濟的健康增長。

二、房地產市場經濟波動對宏觀經濟的影響

（一）房地產經濟波動對消費的影響

第一，房地產市場是非常重要的消費市場，對消費需求變化的影響較大，并且在一定程度上影響著人力財富的預期收入水平。第二，房地產的本質就是商品，與普通商品一樣，都具有通過產品產出而影響社會資產變化的特點，其整體價格的變遷會深刻影響社會財富。總之，房地產對消費產生影響，是通過財富效應來實現的。而財富效應又稱余額效應，其運行機制實際上是通過房地產商品價格變動，導致正是余額發(fā)生改變，進而直接對國民收入產生影響的過程。第三，房地產影響消費的具體體現是當房地產價格提高時，擁有房產權的業(yè)主的資產便會增加，如果業(yè)主將房產進行變賣或者抵押等經濟操作，就會增加他們個人的額外收入，進而刺激個人或家庭的消費。但同時，一些在外租房的人群就會因為房租大漲而降低其他方面的消費，準備買房的人群因為房價上漲而降低其他方面的消費比例。

（二）房地產經濟波動對投資的影響

根據我國的房地產發(fā)展形勢，當房價有上漲趨勢時，許多社會投資者就會聞風而動，為了獲取大量的行業(yè)利潤，很多企業(yè)和個人便會參與到商品房經濟活動中去，也就是投資房產。為了滿足需求，房地產規(guī)模會迅速擴大，供給量不斷增多，這是房地產市場波動對社會投資的直接影響。此外，由于房地產行業(yè)關聯性強、產業(yè)鏈長的特點，導致當其價格發(fā)生上浮時會間接帶動建材、家具等行業(yè)投資的規(guī)模。

（三）房地產行業(yè)對經濟結構的影響

房地產行業(yè)經濟的需求彈性相對較小，當宏觀經濟趨勢下行時，可通過房地產經濟刺激消費、吸納社會資金來拉動經濟增長。由于房地產行業(yè)對人工、原材料、資金等的需求量大的特點，使得房地產行業(yè)成為了資金推動型企業(yè)。可見，在經濟平衡傾斜時，可發(fā)揮房地產行業(yè)穩(wěn)增長的作用。但是房地產行業(yè)的技術含量有限、產業(yè)附加值低、能源消耗大，導致很難推動科技創(chuàng)新與產業(yè)升級，也無法有效轉變經濟發(fā)展方式。

（四）房價過高帶來許多負面經濟影響

房地產經濟的虛擬性較強，可以快速吸收大量社會資本。但是當過量社會資本流入房地產市場時，就會很容易造成房地產泡沫經濟問題，導致房價持續(xù)上漲、脫離市場基礎，當房價大幅上漲以至遠超商品本身價值時，就會帶來許多經濟問題。例如，房地產價格大幅度上漲便會帶動建筑材料、裝飾裝修材料價格的上漲，這些商品價格普遍上漲時，又會使服務或相關附加產品價格上漲，形成連鎖反應。而居民需要住房、工廠需要廠房，社會商業(yè)成本價值增加，導致社會生產、經營成本普遍上漲，最終造成通貨膨脹的經濟問題。

三、結語

綜上所述，房地產行業(yè)對資金的需求量大，而且產業(yè)鏈長、關聯性強，可以帶動經濟增長、推動宏觀經濟發(fā)展。但如果操作有問題，使得房產投資過熱或過于低迷，又會導致房產泡沫、通貨膨脹、經濟萎靡等問題。

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