新經濟常態下房地產開發企業內部控制相關問題研究

任麗新

摘要：新經濟常態之下，我國房地產企業得到了迅速的發展，但與此同時，房地產開發企業為了增加自身的市場競爭力，不得不面臨更大的成本開支。因此，在這樣的困境下，房地產企業的內部控制制度的重要性開始凸顯。文章將從房地產開發企業的內部控制制度著手，深入分析其中的問題，并提出相應的解決措施。

關鍵詞：新經濟常態；房地產開發企業；內部控制

一、房地產企業內部控制現狀

（一）內部控制機制建設未得到企業足夠重視

就目前情況而言，雖然大多數房地產開發企業均有內部控制機制，但在實際的操作中，因為內部控制制度所帶來的經濟效益需要在很長一段時間后才能夠突顯出來。因此，企業的相關領導并未真正認識到內部控制制度的重要作用，往往只將關注的重點放在了如何開源的問題之上，而忽視了節源問題。

（二）內部控制專業管理人才缺乏

隨著我國房地產行業的發展，國家各種宏觀政策的頒布，房地產開發企業在市場經營及施工方面的壓力也逐漸增加，企業對于專業性管理人才的要求也愈加嚴格。但就當前而言，大多數房地產企業都極度缺乏擁有豐富管理經驗以及專業技能更高的內部控制管理人才。同時，內部控制制度的構建涉及到財務、經營以及管理等諸多方面，內部控制工作更加復雜，對相關工作人員的要求也越高。我國的內部控制管理人才專業技能不足、專業素質不夠，這些都會在一定程度上影響到企業內部控制工作的順利進行。

（三）內部控制制度實行的難度較大

房地產開發企業在項目開發的過程中需要經過較長的時間周期，從項目地址的選擇、項目的立項、土地的征收、居民的拆遷、施工場地的探測開發、項目設計、招投標、施工到后期的合格驗收、銷售移交，需要歷經很長的一段時間，短則數月，多則數年，具有較大的時間跨度區間。與此同時，房地產項目在具體施工、發展、完成的整個過程中，涉及區域十分廣泛，不僅牽涉到建設施工企業、城市規劃局、施工材料供應方、設計單位等多個主體，在項目進行的整個過程中，還需要多個工種的合作協調。除此之外，企業在項目開發的前期需要投資較多的發展資金，進而在該階段企業需要面臨較大的財務風險。以上諸多因素，均在一定程度上加大了房地產企業內部控制機制的實施難度。

（四）企業監督體系缺乏

企業在進行監督評審時主要依賴企業的內審機構，但在企業實際的發展中，企業的內審機構多數是以財務機構進行統一分配管理的，并未構建成一個獨立的監督系統。除此之外，內部審計的工作職能并沒有得到充分的發揮，多只是進行簡單的會計賬目操作工作。同時，企業監督體系的缺乏使得企業在主觀上直接忽略了各個機構部門的工作效率、內部審查工作以及內部控制制度等評價工作，企業內部控制制度的有效實行受到影響。

（五）缺乏完善的企業文化

完善的企業文化將會在一定程度上影響企業的員工的思維與行為方式，有利于提高企業員工的工作積極性，有利于企業實現可持續發展。但目前來說，多數中小型房地產企業尚未構成符合自身實際發展情況的企業文化。

二、加強房地產開發企業內部控制的相關策略

（一）構建良好的企業內部控制環境

企業內部控制環境的良好與否將會對企業內部控制管理的效果產生直接的影響。從管理者角度而言，企業的相關管理人員，應提高自身對于內部控制體系的認識，深入了解內部控制制度對于企業發展的重要意義。而對于企業的員工而言，企業應該要注重員工的培訓工作，以各類知識的宣傳、技能培訓活動來提高員工對于企業內部控制機制的認識，促進內部控制制度的實行，構建良好的企業文化，增加企業的凝聚力。與此同時，企業還應該努力構建相應的內部產權制度， 充分借鑒國外優秀企業的發展經驗，結合自身實際發展情況，創設相應的董事會，實現企業內部員工與企業外部員工的緊密聯系，保證內部控制制度監督系統的科學性與完善性。最后，企業還應重視自身的文化建設，有計劃、有目的開展企業活動，讓企業的管理者、企業的員工在參與活動的過程中形成凝聚力，營造良好的文化氛圍，增加員工工作的幸福感。

（二）加強業務監控，以成本為杠桿

動態成本與目標成本是組成成本管理的重要部分。其中，目標成本不僅是項目成本的控制線，更是成本管理的重要基礎，目標成本的合理化將有利于項目成本的有效控制。同時，成本管理的關鍵是動態成本管理，它起著直接反饋目標成本執行的重要作用。因此，企業需要進一步強化業務的監控力度，提高業務的監控水平，堅持以成本為主要杠桿。在具體操作時，企業需要關注這幾個方面：目標成本變更與形成的評審工作、動態成本與目標成本差異的監督工作，加強目標成本與戰略聯系。

（三）從業務流程優化著手，構建完善的內部控制

為了構建完善科學的內部控制制度，企業可以從業務流程的優化作為主要著手點。第一，構建招投標內部控制制度，企業在強化招投標管理的規劃建設時堅持以系統的觀點看待問題，嚴格控制合格供應商的管理程序，促進合格供方庫的建立與完善。在制定企業單項招標計劃及招標年計劃時，需充分考慮公司的項目進度以及公司的發展戰略。第二，加強合同管理方面的內部控制工作，合同的管理工作應該包含材料設備合同、土地合同以及工程合同等與工程合同相關聯的信息管理工作。最后是加強客戶關系管理的內部控制工作，房地產行業在逐步發展過程中，逐漸由原來的賣方市場轉變為買方市場，客戶的滿意度逐漸成為影響房地產企業發展的重要因素，企業在進行客戶關系管理的內部控制時，可以從售前、售中、售后這三個階段進行操作。

（四）加強會計系統的內部控制

一方面，我國企業的會計多數只是進行單純的會計核算工作，大部分企業的會計工作都只是報賬工作，在確認具體的經濟業務的過程中，企業管理決策層起著重要的主導作用，企業的會計工作的獨立性無法保證、企業的管理與監督職能被極大的弱化。另一方面，我國的會計制度、準則以及相關的法律法規都是政府起著重要的主導作用，企業的會計信息多淪為對外的公共產品。因此，企業內部提高會計信息質量的動力減少，少數企業甚至會存在為了自身的利益而提供虛假會計信息等行為。

保證會計系統的科學性、有效性，不僅有利于真實、客觀的記錄經濟業務信息，有利于相關會計事項信息的披露，還有利于會計戰略的重新定位。在新的經濟發展形勢之下，現代會計的地位有所提高，其存在的意義除了為內部管理提供服務的工具之外，還需要會計系統與管理的聯系，隨著經濟的發展，會計傳統的核算內容也開始進一步延伸到有形資產、無形資產管理等方面，它將有利于企業管理控制系統的完善，有利于整個組織效率的提高。當金融危機爆發時，企業的會計系統為了有效的防范風險，促進風險的最小化，可以構建相應的風險防控系統，從風險提示、防范、控制、管理這四個方面進行具體操作。

（五）實行全方位的風險評估

想要進一步提高企業的內部控制效率、保證企業內部控制的效果，企業需要重點關注風險評估與環境控制這兩個方面。就國外企業來說，其多數采用SWOT風險分析方法，對外分析外界威脅與機會，對內分析自身的短處長處、劣勢優勢，從內外兩個方面來制定自身的發展計劃。就國內企業而言，房地產企業也可以在多個方面采用SWOT這種的分析方法，在企業進行日常內部控制時采用這種方法，在制定戰略目標時采用SWOT分析方法，以此來降低內部控制目標風險。企業在進行具體風險評估時，除了需要歷經風險的辨別過程、風險的分析過程。還需要歷經風險的管理、控制過程。在這一階段，企業還需要注意防范因內外部環境變化而導致的風險問題，有條件的企業還可以聘請專門的風險評估機構，以提升自身的風險評估能力。

三、結語

就房地產開發企業而言，其內部控制的構建與完善不僅可以提高企業的經營水平，還有利于降低企業的經營風險，促進企業發展的可持續行。但目前來說，在新常態經濟形勢之下，房地產企業內部控制還存在著較多的問題，而想要徹底的解決這些問題，房地產企業還需要不斷地探索努力。

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（作者單位：天津市津辰銀河投資發展有限公司）