BIM技術在養老地產運維管理中的應用

袁曉靜+王玥

[提要] 我國的老齡化現實日益嚴峻，由此帶來的養老問題與經濟發展問題日趨突出，國家及地方政府多次出臺相關政策支持養老事業的發展。統計顯示，目前已有80余家企業試水養老地產領域，因其高投入、慢產出的運營特點，多數企業盈利狀況不容樂觀。將BIM技術應用于養老地產運維管理，實現了運維管理的三維可視和信息集成，提升運維管理的智能化水平，有效降低日常設備和療養設施的故障率，對保障老年人生活和減少運營管理費用具有現實意義。

關鍵詞：養老地產；BIM技術；運維管理

本文為2016年遼寧省社科規劃基金項目：“基于PPP模式的遼寧省養老產業發展研究”（項目編號：L15BGL018）

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

一、引言

在全球老齡化的大背景下，我國人口的老齡化形勢由于20世紀的人口爆發和計劃生育政策等原因尤為嚴峻。在2010年第六次人口普查的時候，我國65歲以上老年人所占比例已經達到了8.87%，這意味著我國早在2010年之前就已邁入了老齡化社會。照此速度發展下去，預計我國60歲以上的老年人口數量在2020年將達到2.423億人，約占總人口的18%；2040年達到4億人，約占總人口的25%；2050年，將會有4.4億人左右，占總人口的1/3。“未富先老”的現狀阻礙了急需發展的經濟，不可逆轉的老齡化趨勢讓傳統的養老方式面臨挑戰。區別于一般地產，養老地產旨在為老年人提供專門的服務，內要配套具有就醫和療養功能的醫院，專業負責照顧老人日常的護理人員以及老年大學、棋牌室、運動館等供老年人休閑娛樂的場所。養老地產做的是服務而非開發，其服務屬性遠遠大于地產屬性。在“醫療、健康”領域，國家3年內頒布了52項相關政策，而2016年10月25日發布的《“健康中國2030”規劃綱要》是史上首個規格最高的健康產業規劃，對老齡化下養老體系的建設提出了高標準、新要求。

BIM（Building Information Modeling）是一種設計、建造、管理的方法，建筑物以數字和模型的展現形式促進了各種信息的交流與互換，提高了信息應用能力。它的信息完備性、可視化、協調性、模擬性、優化性、可出圖性應用在建筑工程的全壽命周期，可實現全過程的智能控制，提高管理效率、降低造價、減少錯誤和風險的發生，是建筑工程的數字化變革。運維管理是建筑工程的最后一個環節，其費用構成主要有：設備維修、處置，建筑維護、清潔，能源消耗，勞務費用等。據統計，一幢建筑物僅僅使用七年之后，其運維費用就會超過建設費用，之后便快速增長，在使用50年之后，運維費用甚至會比造價費用高出六七倍，可見，重視運維階段的管理工作會給運營商帶來可觀的收益。截止到2014年，已有超過80余家企業加入養老地產陣營。從選擇做獨創“微利盈利模型”的保利地產、打造“學院養老”有口碑無盈利的綠城集團、自持社區養老配套的萬科集團等國內多家大型房地產企業來看，回籠資金的方式多依靠后期長期的養老社區服務而不是一次性出售的方式，因此面臨微盈利甚至虧損的問題。目前，養老地產的運維管理多采用表單記錄的形式，對入住情況、資產狀況、護理排班等管理信息缺乏直觀高效的查詢方式，水電暖系統、消防系統、安防系統等維護信息處于相對割裂的狀態，這種單一的運維管理模式帶來效率低下、成本上升等一系列問題，運營商不能系統完整地掌控項目的運營狀況，對盈虧勝負不能做到心中有數。養老地產項目在運維階段運用BIM技術，是設計到施工階段建筑信息價值的體現。BIM優越的3D空間展示功能與碎片、零散化的設備信息整合為一體，結合養老地產日常運維管理所需，便產生了BIM技術應用在養老地產運維管理的想法。對基于竣工的BIM模型可以集成建筑結構、管線設備信息同時也可附加空間管理、維護管理、資產管理、公共安全管理等模塊信息。

二、養老地產的日常管理

養老地產的日常管理包括空間管理、客戶管理、護理工作、安保管理等，相當于物業管理的范疇?？臻g管理是業主為節省空間成本、有效利用空間、為最終用戶提供良好工作生活環境而對建筑空間所做的管理。BIM可以幫助管理團隊記錄空間的使用情況，處理最終用戶要求空間變更的請求，分析現有空間的使用情況，合理分配建筑物空間，確保空間資源的最大利用率。養老地產的空間管理通常針對租賃和租售結合的經營模式，登錄空間管理界面，可以同步記錄和查詢人員來往記錄、客戶信息、入住人員與容量、房間空置率等信息，對于想要入住的老年人可以根據已入住會員的到期情況預約安排入住，極大程度保留客戶，降低空房率，提高空間使用效率。同時，對會員的個人信息、戶型偏好進行整理統計，分析人群特征和產品特征對租售產生的影響，進一步制定迎合老年人需求的產品和銷售策略，為以后的養老地產的開發提供借鑒。護理人員的工作質量是老人健康的保障，對護理人員的服務范圍和服務內容能夠很好地規劃、記錄，每一班次護理人員的服務對象都可以在空間管理界面輕松查詢，確保責任到位，如老人有突發情況可以記錄在冊，實時跟蹤老人的身體狀況，使每一位老人都得到悉心的照顧。此外，還可以建立起公共區域的無死角的視頻監控，保證老人在可視范圍內的安全活動。

三、養老地產的設備管理

與建筑建設階段相比，設備運維管理階段占整個建筑生命周期更長的時間，也因此其產生的費用更高，會達到建筑全生命周期總成本的70%之多，所以強制執行的必要性必須得到運營商的重視。BIM作為一個信息資源共享的平臺提供了提升設備管理效率的機會。設備故障原因的識別通常依賴設計圖紙、檢修記錄、管理人員的工作經驗和主觀判斷，費時、費力，不利于設備的正常使用，會對老年人的生活帶來極大不便。包含了建筑物全部的物理模型信息的BIM模型來處理射頻識別（RFID）技術采集的信息，在BIM模型中建立所有部品部件的與RFID信息一致的唯一編號，這些設備的狀態就可以通過RFID、智能手機、互聯網技術在BIM模型中實時地表示出來，實現設備準確定位；計算機維護管理系統（CMMS）和BIM的可視化功能結合提供了一種用于檢測設備故障根本原因的方法。

養老地產除了有通風、采暖、照明等日常設備的維護檢修外，其配套設施——療養院的醫療設備的管理也不容忽視。療養院旨在為居住老人提供醫療保障設施和優質的護理服務，是養老地產區別于普通住宅最突出的特色，目前尚沒有一個用于統計、整合、規劃醫療設備管理的信息系統，醫療設備定期或不定期的保養、維護、檢修都直接影響到老人的健康。同時，站在運營商的立場，信息的準確性和完整性是正確決策的前提，在BIM框架中構建基于設備全生命周期的管理系統包括了設備說明書、生產商、購入日期、維修記錄、使用年限等信息，需要的時候可以實現一鍵調用，自動生成的維護計劃大大提高了對設備管理的主動權，提高了工人的工作效率，降低了維護成本。

四、養老地產的應急管理

根據馬斯洛需求層次理論，安全需要作為第二層次的需要排在生理需要之后，不以人的客觀意志為轉移而是一種客觀狀態。對于購買養老住宅的老年人，除了得到細心地照料，平安是子女最大的牽掛?；馂氖亲罱洺?、最普遍地威脅公眾安全和社會發展的主要災害之一。各個行業、領域都已經制定了火災管理與指導手冊來預防危險事故的發生，這些手冊一方面用于培訓工作人員的應急技能，提高危險防范意識；另一方面在火災發生時用于啟動應急預案，指導現場應急工作。但是，70%以上的應急消防計劃是純文本或者照搬照抄，由于建筑項目一次性的特點，沒有針對本項目建筑結構特征的指導計劃相當于紙上談兵，沒有意義的語言文字難以進行有效的管理工作。除此之外，大量紙質的碎片化知識和二維平面圖紙在火災發生時并不能實現快速檢索與提取，顯著降低了消防人員的決策效率，不利于現場救援工作的展開。購買養老地產的人群較特殊，大多數為老年人，其消防知識匱乏、防范意識低下、對火災等危險情況的反應與自救能力較弱，因此在養老地產中建立基于BIM的應急消防系統是十分必要的。

緊急情況發生時，精準定位建筑物內被困人員的位置有助于提高決策效率，減少或避免傷亡事件的發生。基于竣工的BIM模型提供了完整的幾何信息和圖形界面，用于EASBL算法的輸入提高定位的準確性，BIM模型和GIS軟件協作，分析煙霧走向，從而制定最佳逃生路徑。

五、基于BIM運維管理的框架構建

基于BIM技術的運維管理框架包括三個層次：數據層、應用層和客戶端。建設數據層的目的是要實現從設計到施工過程建筑物理信息和運維階段運營商管理信息的交換、共享，IFC（Indus-try Foundation Classes）作為目前應用最廣、發展最快的建筑領域信息標準為BIM提供了數據集成的基礎，當下主流的BIM軟件，如Revit系列軟件、Graphisoft系列軟件和 Bentley系列軟件，都建立了與IFC文件的讀寫接口。應用層在數據層之上，除了上述日常管理、設備管理、應急管理外運營商可以根據自己的需求添加功能模塊，其目的是根據各模塊預期的效果，采用不同的管理系統，反映了運維管理各方面的應用需求。位于框架層最上端的是客戶端，是不同階層的管理人員用來刪除、添加、修改信息的層面。（圖1）

六、結論及展望

隨著老齡化的加速，養老市場的空間也在不斷擴大。房地產并不是一個萬年長青的產業，所有地產當中最有前途的就是養老地產，幾家涉足養老地產領域的企業在探索階段不論是微利還是虧損，都對養老地產表現出了極大的熱情與信心。目前，在整個建筑業對運維階段的重視遠不及設計和建設階段，其阻礙主要是：一方面BIM技術帶來的思想變革需要一個相當長的時間被各行各業的人接納；另一方面就是BIM作為信息交換、共享的平臺，目前還沒有一個軟件用于實現建筑各階段信息的無縫對接。相信技術進步（例如基于云的應用程序）以及政府的不斷推動（例如BIM開發社區），BIM技術的應用會給高投入、慢產出的養老地產的盈利帶來無限可能。

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