房地產庫存問題與去庫存對策

〔摘要〕 2016年我國房地產“去庫存”的效果不盡如人意，嚴格地說，不是在去庫存，而是加杠桿、添泡沫。這主要是因為大多數人把房地產庫存的數量明顯低估了。其實，房地產庫存有增量與存量之分，僅考慮增量，將嚴重忽視高庫存的嚴重性，必須既考慮增量庫存，更要考慮存量庫存（住房的總空置率）。去庫存的關鍵是降低總空置率，讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用。住房既有消費屬性，又有投資屬性，其中投資比重過大會扭曲住房的供求關系，導致一邊是庫存嚴重、一邊是價格暴漲的怪象。去庫存，關鍵是對房地產定位的重新調整。有效落實“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，需要針對不同類型的庫存問題，采取不同的去庫存思路和對策，即：對一、二線城市，去庫存必須重點抑制投機需求、“去泡沫”；對現實庫存壓力大的三、四線城市，重點要把去庫存與新型城鎮化結合起來。

〔關鍵詞〕 房地產，去庫存，供給側結構性改革，存量庫存，房地產泡沫

〔中圖分類號〕F287.8 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2017）02-0016-06

在2016年實施的“三去一降一補”供給側結構性改革中，“去庫存”的效果不盡如人意。從有關數據看，2016年房地產庫存是減少了，但這是在房地產暴漲（特別是一線和部分二線城市出現了第三輪暴漲）的情況下出現的，是泡沫消化了庫存，結果使許多人誤認為中國房地產沒有“庫存問題”，鬧出不少笑話。這與“去庫存”的常識相違背，庫存過多，就是供給顯著大于需求，而有些是價太高，人們買不起，有些則是適銷不對路，有錢也不想買。去庫存應該是降價銷售，一些買不起住房的消費者進入市場，消化庫存，這是所有產品消化庫存的“正道”。嚴格地說，2016年我國的房地產不是在去庫存，而是加杠桿、添泡沫。究竟問題出在哪里？是庫存過多的判斷有誤，還是我們走錯了路，不是在去庫存，而是在加杠桿，結果卻把真實的巨量庫存給掩蓋了呢？今后我們到底走怎樣的“去庫存”之路？對這些疑問，本文將作出回答。

一、房地產庫存既是增量概念更是存量概念

在市場經濟條件下，生產企業或商業企業都需要合理的庫存，以適應經濟周期運行的需要，合理的庫存不能講是供大于求，而是滿足周轉、安全、在途等需要，由此出現了“庫存管理”這一概念。根據商業周期的需要，企業會采取庫存投資（也叫存貨投資）、去庫存、補庫存等方式，對庫存進行有效管理，以提高企業運行效率。而隨著現代生產和管理水平的提高，一些行業或企業采取“零庫存”的管理方式，即上世紀六七十年代日本豐田公司最早采取這種方式，大大地提高了企業的效率和產品的競爭力。就制造業而言，進入21世紀以來，不再需要大規模的庫存調節，庫存問題并不嚴重，企業一般僅為周轉而預備庫存，安全、在途等庫存都降至最低，即制造業的商業庫存已降至較低水平，制造業的問題主要是成本和產能過剩問題。產能與產量之間的缺口就是產能過剩，其中包括正常的庫存調節。

（一）存在三種不同的庫存類型

針對產品耐用性，我們不妨把庫存分為三種類型。第一類是作為安全儲備的庫存。像農產品尤其是食品等“快銷產品”的庫存，生產的產品當年差不多就被消耗掉了，庫存的概念就是儲備，備戰備荒。就國家來講，一般有60天以上就差不多了，而家庭過去有存半年糧的說法，實際上有兩三個月的儲備就夠了。第二類就是工業庫存。正如上面所說，網絡經濟時代，這基本不是問題了，但耐用消費品仍然重視庫存問題，重視庫存管理，如汽車生產和銷售，即耐用期越長的產品，庫存越重要。其中，仍然比較重視原料庫存和流通庫存。在工業領域，庫存問題轉化為產能過剩問題，即庫存概念由增量概念轉化為“存量概念”。而房地產則屬于第三類，既有增量的庫存問題，又有存量的庫存問題，而且隨著時間的累積，存量庫存變得更為重要，增量加存量，構成房地產復合型庫存特點。

（二）住房庫存主要是存量庫存

目前社會上對房地產庫存的概念存在明顯的混淆。一般學者或企業把工業庫存套于房地產行業上，使得對房地產庫存的數量明顯低估。如一個普遍的做法是人們將國家統計局公布的全國商品房待售面積作為房地產庫存，說目前庫存量為6～7億平方米，這是明顯將工商業周期的庫存當作房地產庫存，根本沒有考慮房地產的存量庫存問題，而在我國存量庫存問題則是一個極為嚴重的問題。一些較為嚴謹的學者則提出狹義庫存和廣義庫存的概念。所謂狹義房地產庫存，即為現房庫存，指報告期末已經竣工的待售現房，也就是現行房地產開發統計中的“商品房待售面積”，不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋；而廣義房地產庫存，即可售現期房庫存，是指現房庫存和期房庫存之和，也就是在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。提出這一廣義概念的學者，還指出在廣義房地產庫存的基礎上增加保障性住房庫存、小產權房庫存，則是完整意義上的全口徑庫存。這里還是概念混淆，這仍是增量庫存，存量庫存一點都沒有考慮。很多人這樣理解：所謂去庫存就是把現有市場上待售的房子（或因高房價而賣不動的房子）賣出去，由于住房不同于一般的工業品和農產品，特別是它具有住居與投資雙重屬性，使得賣出去的房子并不一定就是消化了庫存，更可能的情況是，庫存沒有變化，只是由一種庫存轉為另一種庫存，由一部分人的庫存轉為另一部分人的庫存。以2016年為例，全國房地產開發企業商品房銷售面積和銷售額分別增長22.5%和34.8%，其中住宅分別增長22.4%和36.1%。這是否就是庫存減少了呢？我們調研發現，在一、二線城市購房的人多是有房人，買了第二套又買第三套，買了第十套又買第十一套，明顯是投資投機性購買，投資性需求的特點就是房價越漲越買，而剛需的特點是對價格相對不敏感，這些巨額的成交量，多是投資性需求，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。當存在較大的當期銷售庫存時，如果賣給無房者，就是消化庫存，但如果是賣給有房者，特別是賣給擁有多套住房者，只是發生庫存的轉移，并不減少庫存，這時只不過是由房地產商的庫存轉為投資者的庫存，由增量庫存轉化為存量庫存。一句話，如果房地產市場上存在大量的投資性需求，那么就會長期累積形成大量的存量房地產庫存，實際上這些存量庫存就是空置住房累積量，或者講總庫存率就是空置率。這樣的理解才是全面的、真實的?？罩寐士梢允窃隽靠罩寐?，即每年待售住房占比，也可以是存量空置率，即總空置率。因此，用商品房待售面積作為房地產庫存既不全面，也不真實，而且容易形成誤導，房地產庫存主要是存量庫存。

（三）我國的房地產庫存問題到底有多嚴重？

要搞清楚一國一地的住房空置率并不難，有許多方法可以了解真實的住房空置率。除了經濟普查等統計方法外，還有若干簡單易行的辦法可以使用。一是查黑燈，看某個時點上某地住房未亮燈的數量，這在理論上是講得通的。點燈了表明有人住，未點燈則意味著無人住，被空置。但真做這樣的調查也不容易。二是查水電或煤氣表等，這種方法不僅理論上講得通，而且容易實際操作，準確率也極高，每月不用電或用電少于某個量就認定為無人住房，被空置，這件事水電煤氣管理公司就可以做，只是把數據匯集就行了。三是一些經濟研究方法也可以估算出空置率來。一種方法是從總供給與總需求來估計最低的總空置率。社會上總的住房量是可以確定的，全國不動產統一登記制度可以實時掌握住房供給及分布狀況，而總需求量最大值就是城市常住人口所折算的家庭數量，兩者相減就是住房供大于求的量，即總庫存量?？紤]到在城鎮工作的2.6億農民工大部分沒有安居城市，最多按20%算需求量，可以肯定的是，不考慮農民工的住房需求（在保障房計劃中確實沒有一個地方考慮農民工的住房問題），我們目前住房總供給量明顯大于總需求量，出現了嚴重過剩問題，因為目前戶籍人口不過5億多點。從調查情況看，許多城市包括省會城市一家住房都超過了一套，一般為2～3套，一套房改房，一套集資房，一套商品房，有不少地方是人均一套住房，住房是嚴重過剩的。即使考慮到農民工的需求，我國的住房總供給量也是大于需求的，即我國住房已出現絕對過剩，再加上老齡化時代的來臨，住房總過剩率將超過20%。國際經驗表明，住房總過剩率超過10%將是住房“大拐點”的來臨。即使把未來的可能城鎮化的人口算進來，總過剩率也肯定超過10%，只是由于一些體制和經濟的原因，我們的住房絕對過剩問題還未爆發出來。第二種方法是，從投資與資金增長來看房地產面臨的嚴重庫存問題。以1998年房改年為基點，至2015年我國房地產開發企業投資達9.6萬億元，其中住宅投資6.5萬億，年均分別增長21.3%和22.4%，比同期全社會固定資產投資年均增速分別快2.1個和3.2個百分點。就住宅而言，每年多增加3.2個百分點，累積下來就是一個巨大的存量，這個存量絕大多數形成了住房的存量庫存（一小部分被用于彌補過去的不足）。而且根據我國制造業的發展經驗，在一個重要的工業消費品普及過程中，如果高投資增長超過10年，一定會出現較嚴重的生產過?；虍a能過剩問題，而我國的房地產自房改以來，高投資增長已達16年（1998-2014年），而且其原有基數不低。從人均住房面積看，我們都已經超過了日本、韓國等東亞發達國家水平。另外，從資金流量增長看，房地產泡沫化已經十分嚴重，與房價泡沫化對應的就是住房的嚴重供給過剩。2015年我國房地產企業本年實際到位資金為12.5萬億，比1998年增加了27.4倍，年均增長21.7%，比同期房地產投資增幅快0.3個百分點，比同期全社會固定資產投資到位資金增速快2.3個百分點。資金流長期過快流入房地產，自然一方面帶動了房價的長期暴漲，另一方面則形成強大的供給能力，使房地產庫存越積越多。

總之，關于房地產庫存問題，不僅有增量與存量之分，僅考慮增量，將嚴重忽視高庫存的嚴重性，必須既考慮增量庫存，表現為當期庫存壓力，更要考慮長期累積的庫存，表現為長期持久性庫存壓力。簡單地說，存量庫存就是住房的總空置率，去庫存的關鍵是降低總空置率，讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用。

二、房地產高庫存的原因及危害

從特點上看，房地產庫存屬于復合型庫存，既有常規性的增量庫存問題，更有隱藏性較強的存量庫存問題，而且存量庫存是房地產庫存的最主要部分（越積越多）。我國房地產庫存的嚴重性表現為長期累積形成的巨大存量庫存，即住房高空置率。這里的誤導在于：一面是房地產高庫存，一面則是房地產不斷上漲，泡沫化越來越嚴重（房價收入比、住房租售比等指標遠高于一般的均衡水平），這兩者似乎是矛盾的，既然庫存巨大，按價格與供求缺口的關系，房價應該下跌以消化庫存，而實際上我們的房價上漲已完全脫離了一般供求關系，呈現反市場的基本特征（與市場壟斷條件下的反市場是不一樣的）。結果是不僅迷惑了大眾，也迷惑了專家、學者們，使他們認為，既然房價仍在上漲，那一定是因為供不應求，或者講供給過剩是暫時的。在這種情況下，庫存或去庫存便成了“偽命題”。所以許多開發商為“去庫存”叫好，去庫存意味著政府在幫助他們銷售，政府幫忙，房價必漲。因此，借去庫存之機抬高房價去庫存，成為2016年各類房地產開發企業的一大絕招。

為什么房地產市場會出現“反市場”的情況呢？原因就是住房既具有消費屬性（基本居住功能），又具有投資屬性。住房總需求=消費需求+投資需求。一般商品沒有投資需求，如果用于投資，肯定會不斷貶值，從而使得投資虧本，因此，消費者買一般商品都是有多少實際需要就買多少，不會多買。而住房不一樣，住房有投資屬性，住房折舊的損失低于或遠低于因地租上漲而導致的房價上漲，因此，房地產有升值的長期趨勢，住房投資是影響住房需求和供給的重要變量，也給住房市場（主要是價格）形成巨大的“擾動效應”。在研究房地產總需求或總供給時，一定要把投資需求作為研究重點，投資需求的過度增長將會對當期或預期的供求總體平衡產生重大影響，從而扭曲一般的供求關系。問題在于：投資需求與消費需求不僅在性質上（用途上）不同，更重要的是它們對價格的作用機理也完全不同，即相反的作用，投資需求越多，房價上漲越快，房價上漲越快，投資需求隨之越多，存在相互強化的機制（也就是系統論上的正反饋），這在經濟學上叫“恐慌機制”，如農產品因短缺而出現的價格“蛛網曲線”，越漲越買。原因就是當投資需求占比越來越大（與之對應的消費需求占比越來越少）時，因投資需求具有無限性（你買二套是投資，買十套二十套也是投資，買上百套也是投資，一直無限放大下去，實際上我們也常看到這樣的報道，有富商買下整棟住宅，買多套住房或整棟住宅不可能是用于居住，而必定是用于投資的），市場上出現了過多的投資需求破壞了住房“供求平衡”，即住房投資需求長期處于“饑渴”狀態，再多也不嫌多，特別是中國人口規模巨大，投資需求的無限性更得以強化，而房價長期快速上漲的現實也在不斷提示人們，每次調整都是新投資買入的好機會，房價越漲，需求越多，當然這類需求肯定不是剛需或自住需求，而是無限的投資需求在不斷爆發，形成炒房的大浪潮。在過多投資需求的作用下，房地產當期供求關系則必然發生嚴重扭曲，無限的投資需求使總需求增長速度遠快于供給增長速度，導致房價不斷暴漲，同時由于購買者的實際住房需求越來越過剩，存量庫存在同步大幅擴張，結果便出現了一面是不斷高漲的房價，一面則是嚴重的住房空置率。

（一）多高的住房投資需求占比是合理的？

房地產調控之所以再一次陷入困境，再一次與預期相反，根本原因就是住房的定位問題沒有解決。中外研究和實踐表明，住房盡管既有消費屬性，也有投資屬性，但住房的主要功能是用于居住，不是用于投資。試想，如果為了滿足人們的投資需求，再多的土地供應、再多的住房供給，都是無法滿足的，因為居住需求是有限的，而投資需求是無限的。就一個家庭來講，有一套住房就夠了，但卻買幾套、幾十套甚至上百套，查一個貪官，少則十套八套住房，多則幾百套，這是干什么？就是投資或投機，用住房賺錢、發財。筆者在十多年前就說過，沒有一個國家是靠房地產投資、房地產泡沫來實現現代化的，依賴房地產泡沫發展經濟就是一劑“毒藥”，就是新的“發展鴉片”，到頭來會出大事，會把以前好的成果全喪失掉。住房的消費應占多大比例，投資應占多大比例，可能是一個難以回答的問題，但筆者的研究表明，投資需求不能超過10%，或消費需求要保持在90%以上。住房消費與投資之間的關系，就像就業與失業的關系，失業率多少就會造成經濟系統不穩定，產生巨大的經濟風險或重大危機？歷史上最嚴重的失業率是在美國大蕭條時期，當時的失業率高達25%，這是失業率的極限，有人會說，在25%的失業率下，不是還有75%的勞動力在就業，不是“大多數”都是好的嗎？系統怎么就崩潰了呢？是的，這就是因為壞因素的作用，壞因素的作用總是特別強，它能抵消無數好因素的影響。通常經濟正常運行的失業率在5～6%，超過6%就會不穩定，超過10%就會發生大的不穩定，達到15%就會釀成災難。住房的投資需求對住房穩定健康發展也一樣，超過了10%就會出現泡沫，產生不穩定性和風險。多年來我國的住房投資需求占比均超過了30%，有的地方高達50%以上，是投資投機過多推高了房價，不是什么剛需推動。因此，房地產的基本政策是：必須長期堅定地抑制投資需求，保障住房的消費需求，在住房立法上也必須明確規定國家只鼓勵一戶一套住房政策。

（二）要高度重視高泡沫、高庫存的危害性

泡沫化是庫存產生的直接或根本原因，同時，泡沫化也是“去庫存”的最大障礙。一是它形成判斷錯覺。因為靠房價上漲（泡沫化）來消化庫存、促進銷售大幅增長，就是激發投資或投機需求，而不是激發自住需求，而自住需求才是消化庫存的關鍵力量，結果是買漲不買跌的投資或投機需求越來越多，造成假繁榮的景象。溫州炒房團消失了，但現在全國到處都是新的“溫州炒房團”，全民炒房在這次房地產泡沫浪潮中更趨明顯。用泡沫或加杠桿的辦法來消化庫存，只會把泡沫越吹越大，結果是增量庫存轉為存量庫存，同時，還被市場或社會誤認為庫存問題不嚴重，甚至認為是“供不應求”的大好形勢。二是資金過度向房地產流動，必然導致實體經濟資金不足。據統計，2016年1-11月，固定資產投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長5.4%，凈增資金28317億元，其中房地產開發投資實際到位資金為129484億元，增長15.0%，新增資金17922億元，占全部投資到位凈增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產。資金流的嚴重偏倚，必將對實體經濟產生巨大的“擠出效應”，應引起高度重視。三是不利于“雙創”政策和創新驅動戰略的實施。房地產泡沫影響最大的是年輕人，他們也是創業熱情最高的。房價過高既加劇了他們的住房負擔，又影響了他們的創業創新激情，使許多人滋生浮躁、投機心理，不利于創新創業活動有序開展。

三、針對兩類庫存問題，采取不同治理思路

去庫存，關鍵是對房地產定位的重新調整。2016年底召開的中央經濟工作會議第一次明確了住房的定位是 “房子是用來住的，不是用來炒的”。這話非常通俗，但卻是一條真理、一條鐵律，違背了真理、鐵律，必定會有惡果，特別是像住房這樣一種重要的民生產品，如果定位錯了，嚴重偏離了發展方向，一定會導致各種問題、矛盾和風險，由此形成的房地產泡沫化、經濟泡沫化將會對經濟長期發展產生巨大的破壞作用。因此，為防控房地產泡沫的繼續發展，當務之急就是要重新明確房地產發展的基本定位。因此，如何有效落實“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，并針對不同類型的庫存問題，采取不同的去庫存思路和對策，是當前房地產調控及長期發展機制建設的重中之重。

（一）如何有效落實住房發展的基本定位

2012年筆者寫過一篇《我國需要什么樣的住房保障制度》的文章，提出亟需建立一套真正體現社會公平和效率的新住房保障制度。也就是說，在堅定抑制投資需求、保障自住需求的總原則下，要加快住房體制改革和調整，形成一套公平合理的住房制度，完善規范的房地產市場，形成房地產發展的長效健康機制。這一新的住房制度可以表述為：以市場化為基礎，政府提供最基本的住房保障，只鼓勵一戶一套住房的住房制度，并相應地建立政府宏觀調節與市場基礎性作用相結合的房地產宏觀調控政策體系。這里有三個要點：

1.以市場化為基礎。1998年住房改革后，我們的住房供給是朝市場化方向發展了，但存在兩個問題。一是只是局部的市場化，房價銷售是市場化，但土地供給是非市場的壟斷供給，其表現的“市場價格”是遠高于“市場均衡價格”的，原因就是土地財政。因此，我們的土地制度需要改革，包括農村宅基地的市場化或城市土地市場的打通，要有真正體現市場化的制度和政策安排?！罢信膾臁敝贫日嬲鞘袌龌闹贫葐?？這些都需要我們好好研究。二是對市場化缺乏制度的或政策的約束。1998年房改和當時出臺的個人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場的發展，但通過研究，我們發現由于時間倉促、考慮不周，其存在一個根本的制度或政策缺陷。我們可以把房地產市場比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因為其系統設計和性能的完善。汽車包括四個子系統：一是動力系統，通過踩“油門”給其提供行駛的動力，就像我們為刺激房地產發展，而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣；二是剎車系統，是保障行駛安全的最主要裝置；第三是電子系統；第四是車身系統。在遇到各種緊急情況時，汽車的安全保障主要是靠剎車系統完成，而汽車的剎車系統是一個設計非常精巧完善的系統，它包括剎車片、離合器、手剎、ABS裝置四種選擇，是發生萬一情況時保護生命的最后裝置。而我們的房地產業發展，在一開始，為了把房地產培育為經濟的新增長點，安了大馬力的“發動機”，卻忘記了安置剎車系統。房地產業的剎車系統或裝備是什么呢？就是稅收和金融調節裝置，其中最主要的是稅收調節裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過度投資的工具，使住房市場成為具有負反饋機制的有效市場，避免房地產泡沫不斷強化。如果當買房投資獲取的暴利多數都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時，市場投機行為將會被內在的抑制。因此，調節住房市場的過度投資行為，關鍵是建立內在的長效約束機制。

2.政府提供最基本的住房保障。它有以下幾層意思：一是基本制度和政策定位。住房保障的基本功能是“托底”，滿足居民最低的住房基本需要，是?！盎尽保皇潜！案纳啤?。二是要確定“最基本”的標準?！白罨尽币簿褪恰白畹汀睒藴?，追求的是“低標準、廣覆蓋”的政策目標。不僅戶型要小，而且要相對同質，不能有的大、有的小，由于位置的差異，單位價值肯定不一樣，但總價值量應相當，不能出現戶型價值量的明顯差異，在城區戶型盡可能小（僅滿足最低住房需求），在郊區和中小城市可適當放寬。三是要防止一些過渡性制度安排或政策長期化。住房制度保障是“保底的”，保最基本的住房需求，是長期的保障，而許多政策性保障一般是過渡性的、靈活的。對此，要嚴格區別，避免一些過渡性保障的長期化，帶來嚴重不公平問題。四是政府提供的保障性形式以實物為主，貨幣補貼為輔。

3.只鼓勵一戶一套住房。這既能從根本上抑制投資需求的過多過快增長，又體現了社會公平原則，是落實“房子是用來住的，不是用來炒的”關鍵中的關鍵。鼓勵一戶一套住房不僅要寫入未來將出臺的《住房法》或《住房保障法》，甚至可以寫入《憲法》。其含義是對一戶購買或租賃一套住房在金融、稅收等政策上永遠都給予優惠，而對第二套以上的住房采取顯著性差異化政策?，F在的差異化信貸政策差異化不明顯，在暴利情況下，用利率加10%的所謂差異化政策不可能起到抑制投機需求的目的。對第二套住房要采取高利率和稅收政策，抑制這部分需求（高利率、高稅收意味著購房成本高，對于愿意承受的人不限制購買），而不是禁止它。你可以購買第二套住房、第三套住房，但你必須付出比第一套住房高得多的利率，按照比第一套住房高得多的稅率交稅。既要征收高稅率的保有環節稅，又要開征高比例的投資收益所得稅。這就是“只鼓勵一戶一套”的住房制度。

（二）區分兩類庫存，分類施策

對于庫存問題，還有一點需要認識清楚。現在社會上較流行的說法是：三、四線城市有嚴重的住房庫存問題，一、二線仍是供不應求，沒有庫存問題。也就是說，我國的房地產庫存問題盡管很嚴重，但卻是結構性的，即面臨的是結構性庫存壓力，而不是全面嚴重的庫存壓力，這也是對庫存問題低估的一種流行說法。筆者認為這種說法不夠全面，因為三、四線城市庫存過多、庫存壓力過大是沒有疑問的，但一、二線城市同樣面臨嚴重的庫存過多問題，只是現在這些城市投資投機需求太過旺盛，掩蓋了實際嚴重的庫存問題。實際上，我國的住房庫存問題可分為兩種，一種是房價無泡沫下的高庫存，以三、四線城市為代表，另一種是房價高泡沫下的高庫存，這時的庫存被高投資性住房需求所掩蓋，但被一些專家或官員誤讀為無庫存，供不應求。就風險和危害而言，一、二線的房地產高泡沫才是真正的難題。就三、四線城市而言，庫存就是絕對過剩，是看得見的，需要長期消化，新增投資就應減少，要靠真實的住房需求來慢慢消化。而一、二線城市的高庫存是與高泡沫共存的，只要高泡沫破滅，庫存就顯露出來了，因此，去庫存與去泡沫是緊密關聯的。這是兩者的最大不同，政策必須對癥下藥。

1.對一、二線城市，去庫存必須重點抑制投機需求、“去泡沫”。對一、二線城市嚴重的房地產泡沫化問題要高度重視，泡沫化繼續發展不僅不利于房地產問題的有效解決，更嚴重的是，它會使供給側結構性改革中“消化前期政策”的負擔越來越重。我國房地產已經過三次調整，但每次調整都不到位（差不多僅調到1/3便終止），都出現了“半途而廢”，這意味著未來房地產調整的壓力會更大，難免不對未來的經濟增長產生較強的新下行壓力。因此，必須要在漸進式的去泡沫、去杠桿下，讓一、二線城市的高庫存問題顯性化，并采取相應的“去庫存”應對，再也不能走用激發投資需求來促銷售、去庫存的舊路（實踐證明，這樣做只會使房地產庫存“越去越多”），這條路將會越走越窄，而且會延誤中國經濟轉型升級的大好時機。因此，對一、二線城市，有效的去庫存之路就是“擠泡沫”、降杠桿之路。具體的政策可考慮：

一要堅定不懈地抑制住房投機性需求。與“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位相對應，要精細設計相關的金融、稅收政策，對二套以上住房的購買政策不能時而過緊，時而又過松，對此有必要進行清理、規范。同時，加強對房地產信貸總閘門的控制。

二是各級政府要積極引導房價增長預期。在房地產調控上，一些地方政府存在“順周期”傾向，特別是對一些利益集團借機炒作、“火上燒油”視而不見，對此，要加強信息引導和對違規違法行為的懲治力度，合理引導預期。

三是加快房地產稅改革，建立房地產穩定發展的長效機制。

2.對現實庫存壓力大的三、四線城市，重點要把去庫存與新型城鎮化結合起來。有的房地產商認為，三、四線城市的高庫存主要是靠政府長期的政策刺激形成的，因此，去庫存也要靠政府幫忙，即政府救市，甚至有人建議，政府應從開發商手中買房，一可救市，二可加強保障房建設，這看起來是合理的，其實不過是程咬金的“拐棍理”，房地產企業多是私人企業，自負盈虧，賺錢時快活，賠錢時卻向政府伸手，這不僅不符合市場規則，而且三、四線城市保障房的供給差不多已飽和，前幾年都差不多按占比20%（當時的要求）建好了，許多還分不出去呢！用假借保障房的名義來要求政府救市是荒謬的。在三、四線城市的去庫存過程中，政府直接用財政收入補貼購買也是必須禁止的，這是亂花納稅人的錢。在三、四、五線城市，去庫存是一個長期性任務，由于我國許多城市累積的庫存量很大，還有大量的新建項目在施工，因此，去庫存必定是一個較為漫長的過程，許多城市要消化五至十年，有的要消化十多年甚至幾十年。要有效去三、四、五線城市的庫存，必須重點抓好以下工作：

一是大規模減少房地產投資。通過減少投資來減少增量庫存。要認清形勢，承認房地產發展的長期“拐點”已經來臨，不存在黃金十年后的白銀十年，不調整、不去庫存只會是“死路一條”，要橫下心去庫存。有的更為嚴重的高庫存城市，可考慮宣布五年或十年不再新增房地產投資。這也是實際去庫存最有效的辦法，而且能改善房地產預期，特別是對房價相對平穩地回落起一定的穩定作用。

二是堅決地用市場的辦法來解決高庫存問題。多數房企需要降價促銷，以價換量，像其他工業品市場一樣形成價格競爭機制，提高性價比，讓一些真正有自住需要但能力不夠的消費者進入市場，消化庫存；還有一些后進入的投機性中小房地產商，應加快兼并重組、破產退出市場，讓有實力更具有專業能力的開發商“再開發”，滿足廣大消費者的需要?？梢赃@樣說，如果沒有大批的中小房地產商倒閉、轉型、轉業，三、四、五線城市的去庫存便不可能真正見效。去庫存就是淘汰弱者、淘汰落后的過程。

三是政府的作用是促進去庫存與加快推進新型城鎮化良好互動機制的建立。新型城鎮化中提出要解決“三個1億人”問題，為了實現這一目標、有效地去庫存，必須明確新型城鎮化解決人的問題的重點是三、四、五線城市，房子與人要有機對接。這里需要重點加快與新型城鎮化相關的供給側結構性改革，如針對戶籍制度改革的推進，政府可制定對房地產的稅收優惠或補貼掛鉤政策，不是買房子就補貼，而是解決農民工市民化就補貼，這種補貼是制度性補貼，是國家對過去“剝奪農民利益”的一種回饋，應將有關補貼資金列入國家和各級政府預算，全國統籌規劃安排。另外，從地方吸引人才、招商引資角度來看，可以給人才入戶以一定的住房補貼。

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