我國房地產市場調控政策的影響與未來發展研究

溫馨

摘 要：近幾年來，房地產市場持續升溫，房價被推高，這已經成為當前年青一代人面臨的一個嚴峻挑戰。房地產行業是一個民生產業，關于百姓的生活質量和幸福指數，積極引導房地產業實現健康有序發展，是政府的一項重要職責。為了抑制房價過快上漲，政府出臺了相應的調控政策，這些政策對房地產行業的發展具有一定的幫助。本文對房地產市場的調控政策的影響以及房地產市場調控方法進行分析與探討。

關鍵詞：房地產 市場調控 政策 方法

中圖分類號：F8 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082 （2017） 04-0081-02

引言

房地產行業的發展直接反映了我國經濟發展的趨勢，近年來，我國房地產行業發展十分迅速，房價上漲過快，盡管我國政府不斷出臺相應的房地產調控政策，但是調控效果不盡如人意，房價幾乎呈現單邊上漲趨勢，尤其是一些一線城市，例如北京、上海、深圳、廣州等地，其房價幾乎成直線上漲。房價快速上漲給人們的生活帶來的副作用十分明顯，過高的房價讓很多青年人感覺壓力倍增，而這些一線城市又聚集了大批高新技術企業，青年一代中不乏充滿創造力的一代，也是高新技術產業的主力軍，過快增長的房價導致這些年輕人迫于生活壓力無法留在城市，對我國經濟轉型發展有一定的影響。調控房價是我國當前的一項緊急民生任務，在房價調控過程中，應該要積極發揮政府的主導作用，制定更加完善的房地產調控政策，對房地產行業的一些不規范行為進行抑制，確保房地產行業健康可持續發展。

一、我國房地產調控政策的影響

近日一則關于雄安新區開發建設的新聞在網絡上傳得沸沸揚揚，大家關注的點不在于雄安新區的定位以及發展戰略，而紛紛瞄向了當地的房產。4月1日，黨中央、國務院決定設立河北雄安新區消息發布后，就吸引了全國各地的房產投資者以及房產中介涌向雄安新區進行炒房，造成房價“虛高”、道路擁堵等問題，對當地百姓生活也帶來了極大的影響。為了控制這一現象，當地立即出臺了相應政策，安新、容城、雄縣三縣已經依法對土地、建設、房地產交易等進行管控，而且嚴厲打擊各種違法售房以及購房行為，目前，雄安新區已經查處房地產、建筑領域違法違規行為765起，關閉71家售樓部、35家中介機構，對10家惡意炒作的房產企業約談，刑拘違法犯罪嫌疑人7人。政府的及時控制對于違法售房、購房行為有良好的抑制作用，有助于當地的房地產市場大局穩定發展。

縱觀全國各地，房價的調控一直都是一個博弈的問題，2016年年底國內多個城市房價上漲較快，政府出臺了相應的房地產調控政策，從密集的調控政策可以感覺到我國房地產行業的發展壓力，但政府的房地產調控政策對抑制炒房行為、違法交易有一定的幫助。例如近期廣州地區相繼出臺了房價限購政策，在3月17日和3月30日分別出臺了2個越來越嚴厲的限購政策，其主要內容為：廣州本市戶籍單身人士限購1套；廣州社保滿5年，限購1套住房；不動產證滿2年后方可轉讓；對離婚一年內的住房貸款申請人按在本市擁有一套住房的信貸政策執行；商服類房地產項目未經批準不得改為居住用途等。這些政策對于房地產行業的異常現象有很好的控制作用。在一系列密集出臺的調控政策作用下，廣州地區的房價上漲趨勢得到了有效地控制。

房地產行業的巨大利益一直是誘發房地產行業不規范交易以及畸形炒房行為的重要原因，很多炒房團在全國各地專業從事炒房行為，抬高地價，對當地平常百姓的生活造成了嚴重的影響。政府的調控政策是一把利劍，可以對房地產行業進行規范，引導房地產市場的健康、可持續發展。但就當前的情況來看，我國關于房地產的調控政策依舊還不夠完善，盡管密集出臺了各種調控政策方針，但如果不能從根本上對房地產行業中的問題進行解決，房價畸形上漲問題就一直存在，人民的幸福生活更無從談起。

二、房地產調控政策的發展

從房地產行業的發展趨勢來看，導致房價過高的一個根本原因是供需不平衡，在一些主要的一線城市，人口數量太多，房地產資源有限，加上各種配套環境、市場環境的不斷優化，導致房產價格虛高，而人們的薪酬水平卻始終無法趕上房價上漲的速度，資金雄厚的人有能力購買房產獲得更多收益，而缺乏資金的人在高房價環境下更是無法負擔高額房費，因此造成一種死循環。對此，在房地產市場的調控過程中，最根本的還是需要做到供需平衡。

1.我國房產調控要以需求調控為主

我國房地產周期的拐點以及房地產調控政策具有較高的一致性，從中可以看出，我國的房地產調控主要以短期需求調控為主，當房價過高的時候可以通過抑制人們的需求來對房地產市場進行控制，當房地產市場低迷的時候，可以促進人們的房產需求從而帶動房地產市場的發展。近期一些熱點城市紛紛推出了房地產調控政策。例如北京發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》就提出了要對土地供應結構進行合理調整，從而為自住型商品住房供應更多土地，從而達到控制地價、限制房價的目的。上海也公布了新的措施，嚴格執行限購、限貸等調控政策，確保房地產市場的健康發展。縱觀幾個一線城市的調控政策發現，其中有針對需求的調控，也有針對供給的調控，但主要是以調控需求為主，例如限購限貸是調控政策中的主要內容。需求方面的調控是更加實際的、具體的，可行性較強的，而關于供給方面的調控則是一個比較籠統的過程，是原則性的問題，在短期內很難得到落實，因此通過控制需求可以在較短的時間內抑制房產交易量，產生立竿見影的調控效果。需求調控中最常見的方式就是限貸限購等，在未來房地產市場的發展過程中，還應該要根據當地的實際情況，出臺相應的限貸限購政策，以更好地適合當地的房地產市場環境。

2.配合供給調控

需求調控主要側重于短期，而相比起來供給調控是一個中長期行為，而且從供給方面進行調控，更有助于穩定公眾的預期情況，因此為了促進我國房地產市場的穩定發展，還必須要加強供給調控和需求調控的結合，處理好我國房地產市場與社會經濟發展之間的關系，從而使得房地產市場的發展更加健康。在房地產供給調控過程中，要為中國經濟的發展提供合理的融資渠道。土地資本化在我國經濟發展過程中發揮了十分重要的作用，各個地區都在追求經濟指標上漲的目標，必須要有政府財力作為支撐，土地在這個過程中就發揮了重要作用，政府可以從土地中獲得大量的收入。以土地作為財政收入的方式，對經濟發展有一定的推動作用，但同時也可能會導致地方政府對房地產的依賴性不斷增加，從而不利于吸引人才，不利于培育新的經濟增長點。我國的土地使用權一般都按照拍賣制度，出價高的人獲得，在未來房地產行業的發展過程中，土地的地價更容易被抬高，因此可以加強對拍賣制度的調整，例如可以根據上海的車牌拍賣制度，設置一個有效的報價區間，競標者給出的價格都應該要在有效的報價區間內，在此基礎上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定最終的中標者，這種制度下出價最高的人和最低的人都無法中標，對于我國“地王”頻現的狀況有一定的改善作用。另外，還可以不斷優化資源布局，在教育、衛生等資源方面進行平均分配，使得人口可以分散在全國各個城市，而不用為了爭奪良好的資源而擠入同一座城市。

結語

綜上所述，房地產市場的調控是我國經濟、社會發展過程中的一個重要任務，當前我國房地產市場的調控應該要以供需平衡為主，以需求調控為主，同時結合供給調控，促進房地產市場的穩定、健康發展。

參考文獻

[1]張風華，孫熙隆，劉佳佳.我國房地產市場調控政策的綜合效應評價研究[J].科技促進發展，2017（Z1）

[2]姜小蕾.房地產宏觀調控的政策效果評價及新常態下提升路徑研究[D].東北財經大學，2016

[3]盛松，成龍玉.房價調控的有效方法是供需并重[J].中國金融，2016（21）