淺談對我國房地產業的認識

梁靜

摘 要：無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

關鍵詞：房地產；現狀；房價

一、我國房地產業現階段的主要特點

（一）房價快速上漲，特別是大中城市房價漲幅過大

房地產業是我國重要的支柱產業，商品房消費是當前國民經濟的重要增長點。它在拉動我國經濟發展，改善人民生活中起著重要的作用，近幾年房地產業有了大幅度的發展，但是出現了許多難以解決的問題。房價的上漲引起了一系列的問題，上漲的原因主要表現在以下幾個方面：

（1）房地產商擁有商品房定價權，并利用此定價權不斷抬高房價，導致潛在住房購買者只能被動接受該高房價。

（2）復雜的審批程序、管理、審批收費增加房屋成本，提高了商品房價格。

（二）供需矛盾：房地產需求與房地產供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市輸送來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。這個階段還伴隨著以城市舊區改造和基礎設施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規模和品質方面都有了巨大的提升，而這種復合型的提升所釋放出的對于城市發展用地和房地產的巨大需求應該由房地產市場中的供給予以適當滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴格的土地管理政策和穩健從緊的金融政策，另一方面也是由于房地產供給自身彈性較小和存在滯后性的特點所決定的。供給和需求的關系分析從來都是解釋市場現象最有力的證據。在2003至2007年間，全國商品房平均銷售價格持續上漲，價格上漲的原因如果排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

進入2008年以后，一些城市房地產市場出現了滯脹現象，價格維持高位但銷量劇減。房地產價格在過去幾年內的大幅度上漲，導致居民的購買力無法去承接市場的供給，出現當前的供給大于需求的局面，觀望等待的市場氛圍逐漸形成。

（三）成交量萎縮，價格上升

中國指數研究院監測數據顯示，2010年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年相比同比下跌達40%，深圳跌幅最大，達49.98%；而天津、南京等二線城市全年成交量則同比下跌超20%。

（四）供需結構失衡

目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。具體表現為：一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發廉租房為政策重心。同時經濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經濟適用房為主存在很多問題（發達國家和香港政府主要以提供廉租房為主）。三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求。

二、我國房地產市場的發展趨勢

（一）房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢

如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在2011年以后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。

（二）保障性住房將得到加強

從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。

（三）我國房地產在2011年以后會經歷較快的發展過程

這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以我國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。

（四）目前的房地產價格基本已經達到高位頂點

2011年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。

三、結語

在針對中國樓市的過熱，國家有關部門先后出臺了一系列政策，選取若干具有代表性的城市作為試點單位。

（一）政府出臺加大房貸首付、提高利率的政策來抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限購住房，意在打擊樓市過熱

各地也紛紛出臺樓房限購令，抑制房價的過快增長。針對央企涉足房地產導致房價上漲的言論，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，退出房地產業務。雖然現在進程緩慢，但沒有了眾多央企“地王”的中國樓市，抑制房價的過快增長是很明顯的。針對房地產商的自我炒作及空置率問題，目前統計局已經選取了北京、天津、上海、廣州、深圳五個城市，開始進行存量住房使用狀況調查，即通常所說的空置房調查。這說明國家已經非常關心這個問題，雖然屆時結果可能不會公布，但這已經顯示了國家穩定樓市的決心。

（二）國家另一個強有力的政策市建設保障性住房

建部日前也向各地發出《關于報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，2011年計劃建設保障性安居工程任務上調至1000萬套，投資將超過1萬億元，達到全國房地產投資規模的20%。并以重慶等城市作為試點。重慶作為中國保障性住房建設的領跑者，已經受到了國家的高度重視和社會的廣泛關注。2010年2月，重慶公布公租房建設方案：未來10年建設4000萬平方米公租房。前三年在主城區建成2000萬平方米，全市建成3000萬平方米公租房。重慶規劃到2020年將主城區常住人口增加到1000萬，而目前約600萬。到時候將會解決重慶大部分人的住房問題。

相信在政府的指導和監督下，國家對房地產政策在不斷進行調整，總體走向趨于合理，高房價會得到有效的抑制，房地產泡沫將會破裂，這會有利于老百姓的安定和社會的和諧。

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