城市“街區制”小區推行過程中存在的問題與對策分析

謝思林+遲恩濤+譚翰銘+詹賀

[摘 要]隨著國家“街區制”的推行，桂林這座文化名城將受到不小的沖擊，小區的打開勢在必行。在這一過程中，面臨諸如法律、人身財產安全、環境、交通等熱點問題，文章從這些角度切入，通過對桂林市眾多小區進行分類，選出具有代表性的小區進行調研分析，結合已有示范性街區制小區的經驗，得出這些問題在小區開放過程中的初步解決方案和可行性分析，為該政策的推行提出有價值的參考。

[關鍵詞]街區制；智能管理系統；解決對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.15.086

1 問題的提出

2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和黨委大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用”。這一政策出臺后，在社會上引起了熱議。雖然“小區街區制”的推行能夠解決城市道路擁擠、交通堵塞，方便人們出行等問題，但其在實行的過程中，也將面臨著法律、環境、交通、人身財產安全等層出不窮的問題，所以對于這一政策的實行可行性的研究具有一定必要性。

2 問題背景

桂林作為一座旅游名城，城市人口已經達到極其密集的程度，加之桂林的樓層限高，城市格局很密集，一個個封閉小區和公園成為了小區“障礙物”，嚴重阻礙了交通的流暢性。小區街區制的實行過程中，已有封閉小區的打開過程如何從全局出發，采用何種途徑與方法來解決法律、環境等各種問題、便成為研究小區街區制在桂林地區實行可行性的初衷。此外，桂林雖然是一個旅游城市，但同樣這里還是一個有著相當久遠歷史的古城，在開放中同樣也存在著許多利害沖突。

3 存在的問題與解決策略

3.1 法律問題與解決對策

根據《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：小區內的道路、綠地、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。在封閉小區逐步打開的過程中，意味著小區內部資源的公開化、公共化，那么當初在購房合同中所屬業主的權益如何得到體現？小區內部公共資源在公開化、公共化之后豈不是由小區業主為他人埋單？業主的權益都將在小區開放時首當其沖。

根據現有的《物權法》《城鄉規劃法》《土地管理法》和《物業管理條例》等規定，小區內部道路等公共資源屬小區業主所共有，由小區業主在購房時簽訂相應合同并支付相關費用，這些已有的法律法規對小區內部道路等所屬業主的公共資源已有了明確的規定，那么在小區開放的過程中就應該綜合考慮業主的權益，在開放過程中所涉及的法律問題必須公開、公正，保障業主的知情權，做到民主。在整個政策的執行過程中應當有具體的規劃方案以及相應的補償措施，盡量做到讓業主們都參與到政策的整個實行過程，讓他們能夠實施自己的知情權和監督權。

根據我國法律規定，城市的規劃和改革屬于地方重大行政決策，要經過公眾參與、專家論證、風險評估、合法性審查和集體討論五步法定程序[1]，每一步程序的執行必須嚴絲合縫，保證業主能夠充分參與其中。對于一些處于城市中心地段的小區，在城市建設和城市格局的改善方面具有重要意義的，政府可以采取合法的手段收回土地的使用權，對小區內部業主造成的損失加以補償，至于具體的補償措施的方案最好是能夠與業主協商，最大化地讓小區業主主動支持政策的推行。此外，政府可以收集業主意見，綜合考慮小區開放前后的綜合效益，通過合法的程序修訂或者重新制定相應法律法規來支撐該項政策的推行，最后，在改革的過程中要講究方式、方法，讓小區業主能夠直接了解到小區開放后自己所取得的便捷，讓他們能夠對政府的每一項政策了然于胸，這樣才能保證改革的效果。

3.2 小區居民人身財產安全問題與解決對策

傳統形式下的封閉式小區在圍墻、保安、監控等手段的保證下，在天時、地利、人和三個方面設置了防線，滿足了業主們的安全需要，如果一旦開放了小區，小區內的人流將會大幅增加，猶如一個開放式的公園，在這個魚龍混雜的社會，難免會有不法分子乘虛而入，對小區居民的人身財產安全構成威脅，此外，小區開放后，大幅增加的車流量也會對小區內老人、小孩的出行安全構成威脅。一旦小區打開后，各種安全問題層出不窮，勢必會引起社會不安，人心惶惶，那么該項政策的實行必將受到巨大的阻力。

為了得到關于安全問題的解決方案，對廣東省中山市示范性街區制小區“漢基花園”進行相關研究，該小區是屬于“上封下開”的形式，也就是小區居民居住的地方從二樓開始，一層都是商鋪并且與主干道相連，這似乎與傳統小區模式存在較大差異，但該小區每半個小時就會有警察的巡邏車經過，小區的各個出口都配備了電子監控設備，每層樓棟的入口都有電子防盜門，居民需要通過刷卡進入。小區保安表示，進出小區的人員和車輛都要刷卡，外來人員必須做好登記才能進入，小區開放后，應在原有的基礎上增強警力配備，完善智能管理系統，包括基本安防系統，視頻監控系統、出入人員管理系統、車輛管理系統和安防報警系統。

隨著科學技術的發展與進步，信息技術已經邁入了一個全新的領域，信息技術也一步步走進人民的生活，從很大程度上保障了城市居民的生活質量和生活環境的安全。從某個程度上來說，城市居民的生活已經離不開信息技術，而將信息技術應用于街區制實行過程以保障人民的人身財產安全具有重要意義。智能安防應具備防盜報警系統、視頻監控報警系統、出入口控制報警系統、保安人員巡更報警系統、GPS車輛報警管理系統和110報警聯網傳輸系統等。[2]由此可見，開放街區的安防系統會越來越完善、智能化，會越來越安全，充分保障小區和居民的安全。

3.3 小區環境問題

小區開放后，增加的人流和車流無疑將會對小區內部造成空氣污染和噪聲污染。首先使用分貝儀在小區內部和外部進行噪聲的測量，并對開放后將會在小區內增加的噪聲進行預測，針對小區內居住的主要人群，分析增加的噪聲對他們造成的影響，評估出一個合理的噪聲值，滿足小區居民的需求；此外，針對空氣污染問題，可以使用之前收集的車流量、車類型數據，并根據行車速度和車輛排放等數據進行計算。

車尾氣中所含污染物的多少與汽車行駛條件關系很大：汽車在空擋時THC和CO濃度最高；低速時THC和CO濃度較高；高速時NOx濃度較高，THC和CO濃度較低。由于汽車在進出停車場時一般是低速行駛，因此，THC和CO排放量較大，需進行合理限速來減少對小區環境的影響。[3]

3.4 交通問題

在一些處于交通繁忙地段的小區開放后，難免會有更多的車輛圖一時通行的便捷，紛紛涌入小區內部道路，由于小區內部道路寬度有限，將不可避免地在小區內部造成車輛擁堵，對于小區內部居民的交通出行反而是一種困擾。針對這一問題，可以結合處理環境的方法，控制進出車輛的數量、類型和進出時段，統計該小區內部和外部道路的車流量，分析不同時段在該片區的車輛通行需求，合理地選擇小區道路開放時間。了解小區內外通行車輛的主要類型，分析造成車輛擁堵交通休克的主要車輛類型，有選擇性地允許不同車輛進出小區。統計該小區周邊道路分布情況，并利用公式“車流量/道路長度”計算出小區內外道路使用情況，分析小區開放前后對主干道道路壓力的減緩情況。

4 結 論

封閉小區的開放不是盲目而為之，需三思而后行，爭取將性價比達到最大，向著最有利于城市發展的方向而為之。在整個“街區制”在桂林實行的過程中應該因地制宜，要充分認識桂林作為歷史文化名城的獨特價值和特點。在城市建設中要遵循顯山露水的原則，不與自然環境爭搶，要融入自然、順應自然，要以山水格局為主體來建設城市，而不是以城市格局為主體來做山水；要加強對歷史文化街區的保護，要處理好文化遺產保護與旅游發展、城市發展的關系，那么，“街區制”在桂林地區的實行是可行的。

參考文獻：

[1]邱霈恩.依法決策是依法行政的起點[J].中國黨政干部論壇，2015（5）：38-40.

[2]馮海燕.智能化安防技術的發展前景[J].安防科技，2005（3）：60-62.

[3]申勇，駱雷，許傳玉，等.汽車尾氣對于哈爾濱空氣質量情況的影響[J].科技創新導報，2014（28）：116.